[Lixana]

Lepo prosim za nasvet pri postopku nakupa parcele, ker je postopek precej zapleten, sama pa ne bi rada izpustila te priložnosti. Sosed prodaja parcelo, ki je delno gozd, delno travnik in delno zazidljiva.

Na Upravni enoti je bila objavljena ponudba za prodajo te parcele, na katero sva se očitno prijavila dva predkupna upravičenca, soseda mejaša te parcele. Ker sva bila s sosedom prodajalcem že vse dogovorjena v zvezi z nakupom, vedela pa sem da se za parcelo zanima tudi drugi sosed, me zanima sledeče. Ta drugi sosed je namreč ponudil prodajalcu precej višjo kupnino, tako da sosed zdaj ne želi prodati meni po dogovorjeni ceni, to je tudi cena, ki je bila objavljena na UE, ampak želi več. Sedaj sva se nekako dogovorila za bistveno višjo ceno, čeprav parcela niti približno ni vredna toliko, ampak tako pač je. Vse stroške krijem jaz, davek od prodaje pa plača sosed.Ker sem si želela zagotoviti, da bo prodajalec to parcelo res prodal meni, sem napisala predpogodbo in mu tudi plačala aro, da si ne bi kar tako premislil v primeru, če bi drugi kupec slučajno ponudil še višjo ceno.

Sedaj pa me zanima kako ravnati naprej, da bo posel speljan pravilno, katero ceno vpisati v pogodbo, višjo ali tisto, ki je bila objavljena na UE? Prebrala sem kar nekaj zelo različnih informacij v zvezi s tem in ne bi želela, da gre karkoli narobe. Ali je bolje, da pravo pogodbo napiše notar ali bo dovolj samo overitev podpisa? Kako pravilno speljati zadevo? Najlepša hvala za kakršnokoli informacijo v zvezi s tem, lep pozdrav.

[katja*]

Prodaja bo možna šele, ko bo UE potrdila pravni posel. Za ta namen boste mogli na UE poleg vloge za odobritev (ne pozabite, da si UE glede tega vzamejo 1 mesec časa, da to odobrijo in da je ta mesec vračunan v dva meseca, v katerih imaš čas speljati pravni posel do konca) priložiti tudi originalno podpisano prodajno pogodbo, kar pomeni, da se podatki o ceni morajo skladati (tisti iz pogodbe in tisti, ki so bili objavljeni na UE), ker vam bodo sicer vlogo zavrnili.

Kar se pogodbe tiče pa vsekakor dobi nekoga, ki ve, kaj notri pisati, da bo na koncu vse ok. Tudi pravniki so na tem svetu z razlogom.

[Lixana]

Katja, najlepša hvala za odgovor. Se mi pa zdi zanimivo, da mora biti v prodajni pogodbi nižja cena kot sva dogovorjena s prodajalcem, izgleda tako kot da davkarija ne želi pokasirati več kot bi lahko, kar pa je glede na njeno požrešnost res čudno.

Vse pohvale forumu in vsem, ki so pripravljeni pomagati z nasveti... :wink:

[Pikaso]

V pogodbo bosta morala napisati številko, ki je enaka tisti, ki jo je ponudil drugi sosed, ki ima tako kot ti predkupno pravico. Če ne boste naredili tako se lahko pritoži in preko sodišča razveljavi veljavnost pogodbe.

lp

[medo9]

Katja: previdno s temi dogovarjanji, da ne boš na koncu ostala brez denarja in z dolgim nosom ali pa morda celo soobtožena davčne goljufije.
Če sta oba s sosedom mejaša, bosta mejaša ostala tudi potem, ko bo eden od vaju kupil to parcelo.

Kot jaz poznam, pogodbeni znesek ne sme biti nižji od tega, ki je naveden na oglasni deski.
Prav tako pa prodajalca ne zavezuje komu mora prodati, če je večje število interesentov, ki izpolnjujejo predkupno pravico.
(Mimogrede - pa si prepričana, da drugi kupec res ponuja toliko več denarja in da si prodajalec tega preprosto ni izmislil, da iztrži več?)

[Lixana]

Hvala obema za dobronamerne nasvete.
Medo9, dobro vprašanje si postavil na koncu, tudi sama sem dvomila v tako visoko ponujeno ceno drugega soseda, vendar mi je prodajalec to ponudbo pokazal, tako da mu verjamem. Na UE pa sem izvedela, da bo drugi sosed skoraj zagotovo izločen iz postopka, ker je tudi na UE poslal enako ponudbo kot prodajalcu, torej se ni držal pravil v postopku odobritve pravnega posla. :lol: Če prodajalec objavi na oglasni deski UE določeno ceno, mora kupec sprejeti točno takšno ceno, nič več in nič manj, izven tega pa se lahko s prodajalcem dogovorita tudi kako drugače. Sedaj bo prodajalec po vsej verjetnosti prisiljen parcelo prodati meni po objavljeni ceni, seveda pa ima zdaj v rokah mojo predpogodbo v kateri je bistveno višja cena, tako da bo vse stvar dogovora.

Na občini sem že zaprosila za potrdilo, ki izkazuje namensko rabo zemljišča po Prostorskih sestavinah planskih aktov občine (kmetijsko zemljišče ali gozd), ki jo bom morala priložiti vlogi za odobritev pravnega posla. Bom poročala kako bo potekala zadeva...

Lep pozdrav,



Postopek naj bi potekal kot je navedeno spodaj, morda še komu pride prav:

PONUDBA ZA PRODAJO KMETIJSKEGA ZEMLJIŠČA, KMETIJE OZ. GOZDA

Lastnik (ali solastniki), ki namerava prodati nepremičnino, ki leži na območju upravne enote _____, mora ponudbo v treh izvodih izročiti v sprejemni pisarni upravne enote (obr. 04.03 - NI TAKSE).

Upravna enota mora PONUDBO nemudoma objaviti za 30 dni na oglasni deski ter na enotnem državnem portalu E-uprave (spletna stran upravnih enot); en izvod ponudbe je vročen tudi pristojni občini, da jo objavi na svoji oglasni deski.
(V 30 dnevni rok se ne šteje prvi dan objave ponudbe na oglasni deski; če je zadnji dan roka nedelja ali drug dan, ko se pri organu ne dela, se izteče rok s pretekom prvega naslednjega delavnika).

Ponudba mora vsebovati osebne podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oz. kmetiji (parc. št., k.o., površina, katastrska kultura), ceno in morebitne druge prodajne pogoje.

Pravilno vložena ponudba se upošteva v postopku odobritve pravnega posla. Priporočljivo je pred vložitvijo ponudbe pridobiti potrdilo pristojne občine, ki izkazuje namensko rabo zemljišča po Prostorskih sestavinah planskih aktov občine (kmetijsko zemljišče ali gozd), ker za stavbna zemljišča, ki so po katastrskih podatkih še njiva, travnik, itd., postopek ponudbe in odobritve pravnega posla ni predpisan.

Vsakdo, ki je zainteresiran za nakup, mora dati PISNO IZJAVO O SPREJEMU PONUDBE (obr. 04.13 – NI TAKSE), ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Po preteku 30 dnevnega roka za sprejem ponudbe upravna enota obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca, priporočeno s povratnico, o tem, kdo je sprejel ponudbo.

2. Odobritev pravnega posla

Overitev podpisa na kupoprodajni oz. prodajni pogodbi pri notarju je mogoča le na podlagi odločbe o odobritvi pravnega posla.

Sklenjeno kupoprodajno pogodbo odobri upravna enota. Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine (kupec) vloži v sprejemno informacijski pisarni upravne enote VLOGO ZA ODOBRITEV PRAVNEGA POSLA (obr. 04.05, taksa 250 točk).

Vlogo je treba vložiti najkasneje v 60 (šestdesetih) dneh po poteku 30 dnevnega roka objave ponudbe.

Vloga se vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del.

Obvezna priloga: podpisana ne overjena kupoprodajna pogodba.

Podatke o lastništvu in o namenski rabi zemljišča za potrebe postopka pridobi upravna enota z uradnim vpogledom v elektronsko zemljiško knjigo in v GIS - geografski informacijski sistem.

Zaradi hitrejšega postopka pa se vlogi za odobritev pravnega posla lahko priloži kopija potrdila o namenski rabi zemljišča, ki ga izda pristojna občina (če listina ni bila priložena že v postopku ponudbe zemljišča v prodajo).
Opomba:
praviloma imajo stranke potrdilo o namenski rabi zemljišča pridobljeno pred sklenitvijo pravnega posla in ga morajo ob overitvi podpisov na pogodbi predložiti notarju na vpogled, ter ga priložiti k zemljiškoknjižnemu predlogu.

Po izvedenem postopku, upravni organ izda ODLOČBO, s katero odobri pravni posel (ali zavrne odobritev pravnega posla).

[medo9]

Tole se mi pa čudno zdi in mi ni ravno logično, da kupec ne bi smel ponuditi višje cene od tiste, ki jo je v ponudbo na oglasno desko zapisal prodajalec?
V čem pa je potem smisel vseh teh kolobocij z zbiranjem ponudb?

No, kakorkoli - vso srečo pri postopku nakupa ti želim.

[jurek]

Še vedno se lahko prodajalec premisli, prekliče prodajo in ponovi objavo z višjo ceno.

[Lixana]

Ko prodajalec enkrat objavi ponudbo na oglasni deski UE in ko kupec pravilno sprejme to ponudbo, si po izteku 30-dnevnega roka nihče več ne more premisliti, torej prodajalec je zavezan prodati parcelo po objavljeni ceni in kupec jo mora kupiti, razen če ne poda odstopne izjave pred iztekom objave na UE, tako jaz to razumem. Prodajalec bi lahko mene izločil recimo z objavo visoke ponudbe, na katero se ne bi prijavila, prijavil pa bi se drugi sosed in bi mene brez težav izločila. Pogodba pa mora biti sklenjena natančno po taki ceni, ki je bila objavljena na UE, v nasprotnem primeru bo UE zavrnila odobritev pravnega posla. Lep pozdrav

[Urs]

Sodna praksa glede ponudb, pri čemer razlikuje položaj predkupnega upravičenca od drugega sprejemnika ponudbe.

<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.sodisce.si/znanje/sodna_praksa/visja_sodisca/40669/">http://www.sodisce.si/znanje/sodna_prak ... sca/40669/</a><!-- m -->

[medo9]

Ko prodajalec enkrat objavi ponudbo na oglasni deski UE in ko kupec pravilno sprejme to ponudbo, si po izteku 30-dnevnega roka nihče več ne more premisliti, torej prodajalec je zavezan prodati parcelo po objavljeni ceni in kupec jo mora kupiti, razen če ne poda odstopne izjave pred iztekom objave na UE, tako jaz to razumem. Prodajalec bi lahko mene izločil recimo z objavo visoke ponudbe, na katero se ne bi prijavila, prijavil pa bi se drugi sosed in bi mene brez težav izločila. Pogodba pa mora biti sklenjena natančno po taki ceni, ki je bila objavljena na UE, v nasprotnem primeru bo UE zavrnila odobritev pravnega posla. Lep pozdrav

Ne poznam podrobnosti, ampak kako pa lahko prisilijo kupca, da si ne premisli po 30 dneh?

[Lixana]

Lep pozdrav, zadeva se počasi premika naprej. Dobila sem obvestilo UE, v kateri je zapisano, da se drugi predkupni upravičenec ni pravilno prijavil na prejeto ponudbo, tako da se lahko samo pritoži in zavlačuje zadevo, vprašanje pa je če sploh lahko kaj doseže. Ta tip sedaj grozi prodajalcu in ga izsiljuje, zato želim čim prej speljati celotno zadevo.

No, pojavile pa so se druge težave, ki kot trdi prodajalec, to sploh niso, jaz pa se želim vpisati v ZK kot lastnica in brez vpisanih kakršnikoli drugih pravic. Po preverjanju zaznamkov v ZK sem ugotovila, da obstajajo predkupne pravice bratov in sester iz naslova dedovanja pred mnogimi leti, ki so jih vpisali v ZK, nekateri, ki so vpisani med predkupne upravičence pa so tudi že pokojni. Moti pa me sledeče: ali 30-dnevni rok objave prodaje parcele na UE za te predkupne upravičence ne velja, ampak je potrebno njih obvestiti še posebej oz. pridobiti pisno soglasje, da se odpovedujejo uveljavljanju predkupne pravice? Ali je res, da lahko ti sorodniki, ki so predkupni upravičenci, zdaj uveljavljajo predkupno pravico pred mano, kasneje pa izpodbijajo moj nakup? Namreč, lahko bi se vpisala kot lastnica v ZK, vendar bi lahko v roku 5 let sorodniki tega soseda lahko izpodbijali moj nakup te parcele, če ne pridobim tudi njihovih izjav o neuveljavljanju predkupne pravice. Ali ima morda kdo od vas tovrstne izkušnje? Zdaj vem, da izpeljava celotne zadeve ni tako enostavna, ampak zdaj sem že blizu podpisa pogodbe... :roll: hvala in lep pozdrav.