[abbruzi]

Živjo

zanimam se za nakup parcele v občini Braslovče na območju, kjer je predviden nov OPPN (je že "v pripravi"). Rok, ki ga ima občina za sprejetje, je postavljen nekje v leto 2022 (kar je meni osebno prepozno.. vsaj nekje v sredini 2020 bi rad imel že GD). So pa dovoljevali individualne OPPNje tudi za posamezne parcele, s katerim lahko "prehitiš" njihovega (besede njihove predstavnice). Na odgovor, ali je konkretno za to parcelo in na podlagi nekega novega zakona individualni OPPN dovoljen ali ne, še čakam.

Pregledati moram nov Občinski prostorski načrt in kakšni pogoji so določeni za vaše parcele, dejansko zgleda tako kot, če bi vam izdajala novo lokacijsko informacijo. Poleg tega pa vam moram še napisati kakšen je postopek sprejema OPPN po novi prostorski zakonodaji, ker se je lani spremenil tudi zakon iz področja prostorskega načrtovanja.

Ker čas igra veliko vlogo pri odločitvi ali bom parcelo kupil ali ne, me zanimajo vaše izkušnje na to temo oz riziko, ki ga mogoče vidite pri nakupu takšne parcele, kjer OPPN še ni sprejet (seveda v primeru pozitivnega odgovora s strani občine, da je to sploh možno)? Koliko časa lahko vse skupaj traja? Kakšne stroške potegne za sabo? Kaj tretjega, na kar niti nisem pomislil?

Okvirne informacije že imam (časovno do cca 12 mesecev, 4k€).

Hvala in lp

[Missfirefly]

Mi smo delali delni oppn za 4 parcele. Za posamezno parcelo, le najino, občina ni dovolila delati oppnja. Morala sva počakati še na ostale lastnike parcel, da smo izpolnili pogoj za izdelavo delnega oppnja, t.j. po površini smo morali predstavljati vsaj 20% (25?) celotnega območja oppnja. Območje delnega oppnja je moralo biti smiselno funkcionalno povezano in zaokroženo in morali smo nakazati, kako se infrastrukturno reši tudi ostale parcele v območju oppnja, ki niso bile zajete z delnim. Na ostale lastnike sva čakala 2 leti (ločitev, večletno prodajanje dveh parcel). Če ti ne dovolijo oppnja za posamezno parcelo, se lahko zadeva precej zavleče. Mogoče lahko prideš skozi z lokacijsko preveritvijo, kar bo povedal kakšen projektant.

Časovno smo oppn packali 2 leti. Po besedah občine naj bi bilo v 9 mesecih oz. če se zavleče v 12. Nič posebnega ni bilo treba narediti, smo v slepi ulici in je možen le en dostop do parcel in po tej cesti se potegne še vodo in elektriko. Določiti je bilo treba še lego objektov na parcelah, kar smo naredili na prvem sestanku s projektantom. Na občini so vztrajali, da se striktno držimo smernic opnja za izdelavo oppnja, in to tako striktno, da je naš oppn copy-paste teh smernic. Spremeniti, dopolniti, natančneje definirati nismo smeli ničesar. Eno črkovno napako in dve vejici smo lahko popravili. Torej smo imeli že v štartu tudi besedilo odloka. Edina novost je bil program opremljanja. Naredi ga zunanji izvajalec, ki ga izbere občina po pridobitvi več ponudb, plača pa investitor. Naš je bil 1.200 evrov. Investitorji smo takoj podpisali pogodbo za izdelavo tega programa in skeniran podpis poslali občini. Ko sem mesec kasneje klicala, kako je z izdelavo programa, mi je ženska rekla, da dobim v kratkem pogodbo v podpis. Več kot mesec je npr. trajalo, da smo vsi 4 investitorji ločeno podpisovali pogodbo in jo vsak pošiljali nazaj na občino in šele potem je podjetje začelo z izdelavo programa. V programu so zajete zahteve komunale in elektra, ki jih navedejo v smernicah za izdelavo oppnja (določeno mesto priključitve, tip cevi...), in pa splošna formula za izračun komunalnega prispevka (torej nič novega, trajalo pa par mesecev). Projektant je rekel, da tako dolgega postopka sprejema oppnja v 30-letni karieri še ni doživel. Upam, da je tvoja občina hitrejša.

Cenovno smo bili v rangu, ki ga ti planiraš, vendar mislim, da smo dobili ugodnejšo ponudbo, ker je ena od soinvestitorjev projektantka. Projektant, ki nama načrtuje hišo, nama je zaradi določenih razlogov ponudil za izdelavo oppnja nekoliko nižjo ceno od tržne (6.000). Eden od soinvestitorjev je lokalni gradbinec in je istočasno delal še en delni oppn za sosednje območje (povsem primerljivo) in ga plačal 8.000. Mislim, da gre za realno ceno.

Glavno slabost oppnja vidim v tem, da moraš že v fazi izdelave oppnja določiti lego objekta na parceli in tega potem ne moreš več spreminjati, razen če delaš spremembo oppnja. Ko načrtuješ hišo, se lahko zgodi, da prej povsem jasen člen oppnja postane sporen (midva se sedaj hecava z odmiki od meje). Če lega hiše ne bi bila točno določena, bi se lahko premaknila za 1 m višje in bi se vse lepo izteklo, tako pa ne moreva in bova morala žrtvovati napušč, da bo ue srečna.
Pri določanju lege objekta na parceli je imel prej omenjeni gradbinec v sosednjem oppnju vrisane hiše, točne gabarite, kar je zelo restriktivno. Mi smo imeli določene gradbene meje, t.j. meja, do katere lahko na parceli gradiš, preko pa hiša ne sme gledati. Občina nam je samovoljno popravila meje v gradbene linije, t.j. linija, po kateri mora potekati fasada objekta. V primerjavi z GM gradbena linija precej bolj natančno določa lego objekta in imaš kasneje zelo malo manevrskega prostora za premikanje hiše. Če se le da, vztrajaj pri GM.

Parcelo v območju oppnja kupiš, če se zaljubiš v lokacijo. Glede na to, da imaš določene omejitve pri gradnji, naj to upošteva prodajalec pri postavitvi cene. Ker se ti mudi z gradnjo, je mogoče smiselno pogledati še malo naokoli.

Mislim, da je tudi JaBK gradila na območju oppnja. Pocukaj jo za rokav še za njeno izkušnjo.

[abbruzi]

Super, hvala ti za opis te konkretne izkušnje!

Bolj kot pa berem in raziskujem in kličem, bolj spoznavam, da mi stvari niso najbolj jasne.

Mogoče je primer te parcele vseeno malo drugačen kot ta, ki ga opisuješ ti. Gre za spremembo OPPNja na območju strnjenega naselja, ne za npr. nek travnik, kjer bi moral vse nanovo izvest. Tudi parcela, ki mi je interesantna, je že komunalno opremljena in vse. V lokacijski informaciji piše sledeče:

... za to območje predviden nov občinski prostorski akt (nov (sanacijski) občinski lokacijski načrt), in sicer: PA19 - ZN Parižlje II - sanacija območja (2. faza), s katerim bodo podana podrobna merila in pogoji za gradnjo in izvedbo drugih del...

Kaj natanko to pomeni pa ne vem, ker sem iz popolnoma druge stroke. Mislil sem, da to pomeni, da morajo sprejeti OPPN.. ampak spoznavam, da so tudi pri tem ogromne razlike (npr sprejemanje OPPNja za travnik/gozd VS to, kar je tuka (sanacijski?)). Najprej vsekakor najbolje, da počakam odgovor z občine, kjer upam, da dobim dovolj informacij o možnih opcijah za naprej.

[firefly]

Oppn nima veze s travniki in gozdovi... ja, se bos rabil raziskovati KAJ tocno sploh rabis/delas/spreminjas.

Kokunalna oprema? Bager par cevi in imas. Pa tudi ce na nezazidljivem travniku...

[abbruzi]

Mislim.. missfirefly je ravno program opremljanja izpostavila kot težavo. A se jaz ne izognem temu s tem, ko je parcela komunalno opremljena?

Ne vem, kot pravim, nisem v tej stroki..hence postavljam vprašanja na forumu, ki je temu namenjen (i.e. raziskujem KAJ točno sploh delam/spreminjam/rabim).....kmečka logika pa mi je dala misliti, da če urejaš gozd/travnik, to vsekakor ne more biti isto veliko birokracije, kot če "urejaš" zazidljivo parcelo v urbanem naselju.

Sem prejel danes konkreten odgovor z občine. Vendar tako zelo konkreten, da sem ga že posredoval kolegu za "raztolmačenje".

[Missfirefly]

Mi smo imeli 4 zazidljive, še nepozidane (bivši gozd in jasa) parcele znotraj naselja. Mesto priklopa za vodo in elektriko je oddaljeno 40 m od zadnje, četrte, parcele in 0 m od prve, najbližje parcele. Ker gre za slepo ulico, druge možnosti komunalne ureditve ni. Gradijo se samo klasični objekti, nobene šole, doma za ostarele, itd. kar bi mogoče zahtevalo kakšno konkretno presojo komunalne opreme. Kljub temu je trajalo več mesecev, da so komunalni program uradno speljali. Hotela sem izpostaviti le časovno komponento. Tudi če naj bi bilo nekaj enostavno, se lahko precej zavleče, ti pa praviš, da bi čez eno leto že zidal. Po oppnju pride še mnenje občine o skladnosti dokumentacije o gradbenem dovoljenju in šele nato oddaš vlogo za izdajo gd na ue. Oboje pa traja.
Ps: tudi najina parcela se šteje za komunalno opremljeno, dobiva vsako leto položnico za plačilo NUSZja. Preveri, kaj točno ima tvoja parcela. Predlagam, da pri tistemu, ki na komunali, elektru da soglasje k gd. Rajonski nama je podal napačne informacije - dovolj bi bil le hišni priključek. Za sekundarni vodovod smo zvedeli šele sredi postopka oppnja.