[Observer]

Pozravljeni,

v našem bloku, torej večstanovanjski stavbi, upravitelj stroške za vzdrževanje in popravila dvigala zaračunava izključno etažnim lastnikom, ne pa tudi ostalim uporabnikom.

Ker dvigala niso vpisana v etažno lastnino posameznega lastnika, hkrati pa so uporabniki dvigal vsi stanovalci, tudi tisti, ki niso etažni lastniki, me zanima, kakšen je pravni temelj za takšno obremenjevanje izključno etažnih lastnikov in ali lahko takšen obračun stroškov kot neustrezen odklonim.

Sladno s Pravilnikom o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj vsaj strošek vzdrževanja dvigal ne sodi med stroške etažnih lastnikov, temveč med individualne obratovalne stroške stanovalcev.

Ali pa jaz kaj narobe razumem?

Za čim prejšnji odgovor se zahvaljujem.

[Observer]

Dopolnjujem zgoraj zastavljeno vprašanje.


Na eno od vprašanj v zvezi z obračunavanjem stroškov dvigala je bilo odgovorjeno sledeče:

Osebno dvigalo spada v stanovanjskem bloku med skupne prostore. To so prostori, ki ne sodijo v etažno lastnino, pač pa so v lastnini vseh etažnih lastnikov – govorimo o solastnini. Sem sodijo prostori v stanovanjskem bloku, kot so dvigala, hodniki pa tudi streha in fasada.

Stvarnopravni zakonik v svojem 115.členu pravi, da so obveznosti in pravice na teh skupnih prostorih enaki deležem, ki jih imajo etažni lastniki na teh prostorih. Ker ste solastnik dvigala, morate plačevati tudi za njegovo vzdrževanje, skladno s svojim deležem na njemu.

Menimo, da vzdrževanje dvigala sodi v posle rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Kljub temu, da se servis dvigala izvaja vsak mesec, je potreben tehničen pregled.

Na zahtevo kateregakoli stanovalca mora vzdrževalec dati na vpogled specifikacijo del.

Svetujemo vam, da se ponovno obrnete na vašega upravnika, saj je o­n tisti, ki ima pooblastilo za upravljanje stanovanjskega bloka in je tudi dolžan seznaniti stanovalce z odrejenimi deli.

30.10.2003 (SLONEP), <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.slonep.net/storitve/upravljanje-stavb/?a=7&sa=26&searchtype=&scope=&q=&view=vprasanja&direct=3169">http://www.slonep.net/storitve/upravlja ... irect=3169</a><!-- m -->


Ali zgoraj navedeno pomeni, da stroške popravila in vzdrževanja dvigala plačujemo IZKLJUČNO etažni lastniki?

To mi nekako ni logično, saj če plačujemo, potem bi imeli tudi pravico omejiti uporabo ostalim uporabnikom. Okvare dvigal so doslej "zakrivili" otroci iz najemniških stanovanj, stroške popravil pa plačujemo lastniki. S tem se vsem ostalim uporabnikom posredno sporoča, da je vseeno, kako ravnajo z dvigali, saj bodo okvare plačevali le etažni lastniki.

Kako je s tem?

[gremlin]

Saj je nekje tudi lastnik najemniških stanovanj.

[Observer]

Najbrž res, zakaj se potem strošek ne deli po stanovanjskih enotah ali po lastniškem deležu? Deli se glede na število etažnih lastnikov.

[Observer]

Aja, in mi imamo v bloku enega lastnika, ki ima v lasti najmanj 8 etažnih enot (stanovanj). Ta tip je hkrati tudi predsednik nadzornega odbora. Strošek bi bil povsem drugačen, če se ga bi zaračunavalo glede na delež lastbnine ali število stanovanjskih enot. To je divji zahod

Ali to področje res ni urejeno z nobenim zakonskim ali podzakonskim aktom ali pravilnikom?

[Popravila na domu]

Obratovalni stroški so po Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb in določilih SPZ, stroški v zvezi z dobavami in storitvami potrebnimi za zagotovitev pogojev za bivanje v posameznem delu (individualni obratovalni stroški) in v stavbi kot celoti (skupni obratovalni stroški).«.

Pravilnik in SPZ določata, da se obratovalni in drugi stroški, ki izhajajo (tudi) iz posesti in uporabe dvigala, delijo takole:
PO ŠTEVILU UPORABNIKOV POSAMEZNIH ENOT:
– skupna porabe elektrike (dvigala, razsvetljava skupnih prostorov in skupnih delov)
PO POSAMEZNI ENOTI:
– telefonska linija v dvigalu za klic v sili in reševanja iz dvigala

Ker strošek izvedenih del pregledov in popravil opravljenih v zvezi z dvigali v pravilniku ni precizno omenjen, smo dolžni upravniki pri razdelitvi stroškov med etažne lastnike uporabiti določila:
SPZ, KI V 115.ČLENU DOLOČA, DA:
so obveznosti in pravice na skupnih prostorih stavbe enake deležem, ki jih imajo etažni lastniki na teh prostorih.

Če vam upravnik stroške v zvezi z dvigali deli drugače (ta »drugače« pa ni določen v Pogodbi o medsebojnih razmerjih) ravna napačno.

Plačniki storitev so etažni lastniki. Etažni lastnik je tudi državni organ, podjetje, verska skupnost, društvo itn....Za vse navedene velja, da morajo poravnavati vse stroške, ki iz obstoja lastništva in uporabe te lastnine izhajajo.

Z najemno ali kakšno drugačno pogodbo lahko etažni lastnik prenese del – ali pa vse obveznosti ki izhajajo iz lastništva - na najemnika ali zakonitega uporabnika te lastine. Torej tudi plačilo dela ali vseh stroškov, ki izhajajo iz uporabe in vzdrževanja dvigal.

V primeru neplačil tu velja načelo subsidiarnosti, v končni fazi pa je obveznosti, ki jih nista poravnala najemnik ali zakoniti uporabnik , dolžan poravnati lastnik.

Iz podatka, ki ga navajaš - da stroške, ki izhajajo iz dvigal nosijo le etažni lastniki – torej ne znam razbrati kaj te prav za prav žuli. Strošek mora biti v vsakem primeru zaračunan. Ali etažnemu lastniku ali pa najemniku na katerega je ta s pogodbo prenesel obveznost poravnavanja določenih stroškov.

Če je nekdo v stanovanjski ali stanovanjsko-poslovni stavbi lastnik 8-ih enot (njegovo lastništvo pa ne presega 75% po deležu etažne lastnine ) nima zaradi tega na delitev stroškov niti najmanjšega vpliva. Kot lastnik 8-ih enot v stavbi pa se mi zdi tudi prav da je tudi član NO.

Niti slučajno pa ne bi bilo prav, če bi upravnik upošteval kakšne njegove »posebne želje« v zvezi z delitvijo stroškov. Stroške ki jih opredeljuje pravilnik je potrebno deliti tako kot je to z njim določeno. Kar pa ni - pa tako, kot določa SPZ.

Drugačna merila za delitev stroškov, ki v Pravilniku niso omenjeni, (in se zato delijo po določilih SPZ), lahko etažni lastniki zapišete v vaši Pogodbi o medsebojnih razmerjih oz. aneksu k obstoječi POMR.

Ali ima vaš upravnik kakšen poseben razlog, da ne odgovori na tvoja vprašanja ?

upravnik stavb Mag dom,
Gorazd

[Observer]

Gorazd, hvala vam za izčrpen odogovor. Kakšen razlog ima upravitelj, da na tovrstna vprašanja odgovori zgolj "Zaračunavamo skladno s pravilnikom....." ne vem, vsekakor pa od njega ni možno pridobiti nobene konkretne informacije. Ker mu ostali lastniki, zlasti starčki, s katerimi je nekoč delal baje v istem podjetju, držijo "štango", imamo pač, kot imamo. Mene je zmotilo to, da je kar vse stroške vrgel pod 36 etažnih lastnikov (od 100 lastniških enot, kjer so lastniki tudi za tiste, ki so najemniki, valda). Tudi vse kategorije stroškov za ta dvigala, npr. elektriko, ki je skupni strošek, je delil kar med etažne lastnike.

Hvala za pomoč, ga bom še malo pobezala in si pomagala z vašim odgovorom.

[Popravila na domu]

Z mojim odgovorom si lahko pomagaš tudi tako, da mu ga posreduješ v celoti.

Če je stroške med etažne lastnike razdelil napačno, po opozorilu pa ni izvedel poračuna ali kar koli drugega, s čimer bi oškodovanci dobili vračilo preveč plačanega zneska, je določeno skupino etažnih lastnikov oškodoval zavestno.

Brez vsakega dvoma gre v takšnem primeru za omogočanje premoženjske koristi eni skupini etažnih lastnikov na račun druge skupine etažnih lastnikov.
Po domače povedano -gre za lopovščino, za katero je brez vsakega dvoma odgovoren in kriv "kot je dolg in širok" upravnik...če je res zavestno ravnal napačno.

Pri uveljavljanju svojih pravic, moraš kot oškodovanka izhajati iz tega dejstva. Se pravi, da je bil upravnik posrednik pri oškodovanju tvojega premoženja na način, da je lastniku A zaračunal nek strošek, ki bi ga moral po Pravilniku na katerega se izgovarja, razdeliti med lastnika A in lastnika B.
Z mojega etičnega stališča je to pomoč pri kraji. Hote ali nehote lastnik B zaradi (pogojno) napačne razdelitve stroška, namreč ni plačal nečesa, kar bi moral.

Če je imel upravnik zaradi tega še kakšno materialno korist in je to storil vede je lopov tudi sam.
Če ni vedel kaj dela je nesposobnež ki ti zaradi svojega neznanja ali priklanjanju neki skupini etažnih lastnikov (ali Nadzornemu odboru) iz žepa na račun nekega tvojega soseda, krade denar.
Če pa kljub tvojemu opozorilu napake (če se izkaže za napako) ne popravi, pa s tem dejansko postane še večji lopov.

OK, praviš, da boš upravnika "malo pobezala". Pa te sedaj vprašam - kako bi pobezala prodajalko v trgovini, ki bi ti zaračunala blago, ki ga je kupila stranka pred teboj (mogoče celo iz tvojega bloka) in z njim že odšla iz trgovine? Bi tudi mirno plačala?

Skratka, ogromno živcev in sreče pri urejanju zadev z upravnikom. In seveda sporoči, če je po kakšnem čudnem naključju imel prav on. Sam sem ti odgovoril le na podlagi tvojega opisa, brez da bi poznal argumente druge strani.

upravnik Mag dom,
Gorazd