[Dexter1]

Pozdravljeni,

Možnost imam odkupit klasično zidani hišo letnik 71 za soliden denar in odlično lokacijo ter parcelo.
Ker nimam prave predstave, kaj pomeni obnavljati praktično 50 let staro hišo, me na grobo zanima koliko se lahko naredi za 70000€ ?
Hiša je trenutno vseljena in načeloma bi lahko v njej živel, je pa še res vse v originalnem stanju in dolgoročno potrebno prenove, kar verjetno najbolj smiselno naredit takoj.
V mislih imam sedajle tako: 
- voda -> to bi menjal vse, vso napeljavo in odtoke  v obeh kuhinjah in kopalnicah
- elektrika -> kabli so trožilni v plastiki, je to treba menjat ali je dovolj da pomenjam vtičnice, stikala, uredim omarico z varovalkami 
- izdelava nove kopalnice
- menjava vseh oken
- radiatorski sistem -> nekateri pravijo da je to večno, drugi da se menja, so pa železne? cevi.

Streho in fasado bi urejal kasneje, v roku nekaj let. 
Na dveh zunanjih stenah je znotraj v kleti videti malo odpadanja ometa, to verjetno pomeni da je hidroizolacija na koncu in bo potrebno čimprej odkopati okoli hiše in naredit na novo ?

---

Primarni cilj je na začetku narediti "ta grda" dela v notranjosti, torej razbijanje kopalnic, menjava napeljav...
Tu se mi postavlja še vprašanje kaj z podni/estrihi. Osebno me nima da bi zbijal ven estrihe ampak samo da poberem dol parket, pluto, tepihe in potem čez položimo nov poden.

[Energetik81]

Glede na vse, kar misliš delati -->


Razen, če je slučajno grajena protipotresno, ima horizontalno hidroizolacijo pod zidovi, zdravo ostrešje in ne misliš spreminjati tlorisa.

[Dexter1]

Ne razumem zakaj bi kar rušil ?
Hiša je všečne razporeditve, ni prevelika in ne mislim podirat nobenih sten, ker na srečo niso pozidali 10 majhnih sobic ampak ima presenetljivo normalno in uporabno razporeditev.

---

Protipotresno ne verjamem da bi bila zidana, neki minimalni standardi so 70ga verjetno že bili, ker je bil začetek 60ih večji potres v Skopju.
Vseeno pa mislim da to ne bi smel bit tak problem sploh glede na vse zares stare hiše v mestnih jedrih, pa opečnate bloke in 50ih in 60ih z lesenimi stropovi.

[Energetik81]

Ne razumem zakaj bi kar rušil ?
Hiša je všečne razporeditve, ni prevelika in ne mislim podirat nobenih sten, ker na srečo niso pozidali 10 majhnih sobic ampak ima presenetljivo normalno in uporabno razporeditev.

---

Protipotresno ne verjamem da bi bila zidana, neki minimalni standardi so 70ga verjetno že bili, ker je bil začetek 60ih večji potres v Skopju.
Vseeno pa mislim da to ne bi smel bit tak problem sploh glede na vse zares stare hiše v mestnih jedrih, pa opečnate bloke in 50ih in 60ih z lesenimi stropovi.

Seveda ni problem, če pa razen v Posočju ni bilo hujšega potresa že več desetletij.

Odvisno, kaj so ti prioritete. Zelo verjetno ta bajta nima vertikalnih AB vezi.

[Dexter1]

Tega gospa ki živi tam ne ve. Hiša je po ogledu sodeč narejena v skladu z načrti, kolikor sem jaz videl kot laik. Bi pa verjetno statik znal precej bolje ocenit kvaliteto po načrtih in dejansko skladnost.

Pa če pustimo sedaj te neproduktivne ideje o rušenju in debato o potresih.
Koliko, čez palec, bi obnovil z 70000€ ? Glede na prvo vprašanje.
Ali je smiselno razbijat estrihe in delat na novo s talnim gretjem oz. se pusti radiatorski sistem ?

[Sebek]

Tukaj je toliko ČE-jev da je vsak odgovor lahko pravilen ali pa popolnoma narobe. Tu 70 jurjev je za obnovo lahko preveč ali pa ene 2x premalo.

Vse je odvisno kako boš delal, kakšne materiale vgradil, vložil veliko lastnega dela, ali dal delat na ključ.
Vsekakor pa ko boš, če boš začel razbijati od znotraj za razne napeljave zamenjaj vse, vodo, elektriko pa tudi ogrevanje, sploh če je slučajno enocevna centralna.

[Dexter1]

V kolikor bi se odločil je cilj da se čimprej vselim in z čim manj stroški.
Da bi hišo povsem olupil mi ne diši, ker potem je res vseeno če podrem, sam to je potem vsaj še eno leto birokracije...

- Vodovod se mi zdi najbolj kritičen, da ti kaj preperi in imaš potem poplavo. S tem da kopalnico bi itak naredil novo, torej mi ostane dodatno samo še razbijanje vertikale do kopalnice in tiste do kuhinje.
- Elektrika sem gledal kable v parih dozah in ne kažejo znakov preperetosti. Sem jih malo zvijal sem in tja in zgleda OK. Ne vem zakaj bi v plastiko oblečen kabel v steni propadel, bi pa dal uredit omarico, če ne štima kaka ozemljitev in da so FID stikala.
- Centralna ima dva voda, zgleda narejeno isto kot v naši hiši letnika 85 in se nagibam v smer da bi samo radiatorje pomenjal ker so trenutni grdi in štrlijo v prostor.
- Estrihe ne vem ali se rabi menjat ? Glede na to da nisem opazil da bi zvok od zgoraj prenašal v spodnji štuk kaj bolj kot običajno, sklepam da je dovolj samo menjava talnih oblog s tistim po želji. Pa še boljša polovica je proti talnemu.

Vse ideje dobrodošle.

[Energetik81]

Seveda če se misliš vselit s čim manjšimi stroški, potem bo morda 70k zadosti in bager ni potreben. Ampak na začetku je bilo videti, kot da misliš iti v popolno obnovo.
Ampak če boš že štemal za nov vodovod in odtoke, vprašanje če ne boš moral razbijati tudi estrihov. Če so kabli 3-žilni, potem načeloma ne rabiš menjati, če so vsi štekarji na ustreznih mestih in boš na novo naredil el. razdelilec, seveda s FIDom in KZSji.
Skratka vse je odvisno od tega, koliko bo preštemano za vodovod. Če bo tega veliko, potem se splača poštemat še za nov štrom in morda vliti nove estrihe.
Kako je s hidroizolacijo tudi ne veš. Če je narejena vsaj horizontalna pod zidovi, se da potem od zunaj odkopat in na novo izolirati še temelje.
Kakšna je streha? Če boš menjal cegle in je sicer ostrešje OK, boš seveda naredil vsaj sekundarno kritino, zračni sloj. Če bo zgoraj bivalna mansarda, se splača po sek. kritino dati še Agepan THD ustrezne debeline, da lahko potem spodaj dodaš manj izolacije in je več placa za glavo.
Skratka na pamet ti bo težko kdo povedal, ali bo 70k zadosti in ali je hiša tega vredna.

[Dexter1]

Meni se zdi precej kompletna obnova kar sem jaz napisal.
Streha je še v dobrem stanju, nobenega zamakanja tudi strešniki še ne kažejo znakov da bi pronicali, ker sem šel gledat tudi po večjem dežju. Je pa toliko stara, da četudi bi zdržala še 5 ali 10 let jo bom pač menjal v roku parih let.
Hiša ima v podstrešju betonsko ploščo čez 3/4 širine hiše in je poševnega stropa v mansardi zelo malo in je tudi ob znanji steni še vedno višine skoraj 2m.

Tako da najprej notri obnoviš toliko da se vseliš. Potem pa v roku 2 ali 3 leta še en večji zaloga zunaj.
- Streha menjava strešnikov in izdelava tega kar se pač danes daje, zračni kanali, folija, ...
- Izdelava fasade s toplotni izolacijo
- potencialno še ureditev hidroizolacije, ker kot rečeno na dveh stenah se vidi na ometu da nekaj vlage tolče skozi. Sem pa videl tudi nekaj 15 ali 20 let mlajših hiš s precej večjim zamakanjem v kleti.

[Johan_R]

Pozdravljeni,

Možnost imam odkupit klasično zidani hišo letnik 71 za soliden denar in odlično lokacijo ter parcelo.
Ker nimam prave predstave, kaj pomeni obnavljati praktično 50 let staro hišo, me na grobo zanima koliko se lahko naredi za 70000€ ?
Hiša je trenutno vseljena in načeloma bi lahko v njej živel, je pa še res vse v originalnem stanju in dolgoročno potrebno prenove, kar verjetno najbolj smiselno naredit takoj.
V mislih imam sedajle tako: 
- voda -> to bi menjal vse, vso napeljavo in odtoke  v obeh kuhinjah in kopalnicah
- elektrika -> kabli so trožilni v plastiki, je to treba menjat ali je dovolj da pomenjam vtičnice, stikala, uredim omarico z varovalkami 
- izdelava nove kopalnice
- menjava vseh oken
- radiatorski sistem -> nekateri pravijo da je to večno, drugi da se menja, so pa železne? cevi.

Streho in fasado bi urejal kasneje, v roku nekaj let. 
Na dveh zunanjih stenah je znotraj v kleti videti malo odpadanja ometa, to verjetno pomeni da je hidroizolacija na koncu in bo potrebno čimprej odkopati okoli hiše in naredit na novo ?

---

Primarni cilj je na začetku narediti "ta grda" dela v notranjosti, torej razbijanje kopalnic, menjava napeljav...
Tu se mi postavlja še vprašanje kaj z podni/estrihi. Osebno me nima da bi zbijal ven estrihe ampak samo da poberem dol parket, pluto, tepihe in potem čez položimo nov poden.

Če ti po nakupu hiše ostane 70.000 za obnovo, stori to. Jaz sem to storil, ampak radikalno, vse!

Vodovod, elektrika, vse zamenjaj. Ogrevanje je na kaj? Olje? Načeloma bi lahko pustil, če je peč dobra in radiatorji tudi. Lahko bi ev. zamenjal peč za bolj sodobno, manj potratno. Stroška cca 1.200 € + montaža + nov RF dimnik + radiatorji s termostatskimi glavami. Okna, menjaj, kopalnice tudi. Čez palec bi ocenil vodo in ogrevanje skupaj na 12 - 15.000 €. Dodaj še vsaj toplotno črpalko za sanitarno vodo (cca 1.500 - 2.000 € z montažo, išči akcijske ponudbe). Kopalnica kompletna cca 8 - 10.000 €.

Streha, odvisno od namenov z mansardo, če je uporabna. Fino bi jo bilo zamenjati in spodaj izvesti izolacijo in prezračevalni kanal. To lahko zdrži 50 let, ti pa v tem času (ali tvoji otroci kasneje) oblečejo v "kauf" in uredijo bivanje. Strešna okna vahko vgrajuješ kasneje. Streha z izolacijo med 15 in 20.000 €.

Seštevaš?

Obvezno obnovi hidroizolacijo temeljev!!! In odvodnjavanje s strehe ter dvorišča. S strehe v ponikovalnico, z dvorišča v meteorno kanalizacijo v okolici ali pa v ponikovalnico. Ponikovalnica je lahko na prodnatem terenu, 2 betonski cevi prenera 1 m ena na drugi, poleg enako (volumna 4 m3), povezano med seboj.

Talne obloge lahko menjaš postopoma po sobah, mogoče so tako dobre (parketi) da jih samo obnoviš.

Stara hiša je izziv. Poglej če imajo gradbeno dovoljenje, kako je s statiko, vezmi, ploščami.
LP

[Dexter1]

Hvala za odgovor.
Mansarda bo v uporabi za otroške sobe, je pa kot napisano zgoraj po 3/4 širine plata. Torej streha predstavlja samo mali krajni del stopa mansarde.
Samih tramov ne bi menjal, če se ne bo pokazalo kako presenečenje, bi pa zamenjal kritino, izvedel zračni kanal, itd ...
Ogrevanje je na olje, pred ureditvijo strehe in fasade bi pustil to, potem pa bi šel na plinsko peč, če bom lahko potegnil plin preko sosedovega vrta, sicer pa toplotna zrak voda...

Fasada je verjetno pametno da je narejena po tistem ko je zrihtana streha, da se vse lepo poveže.
Isto verjetno najprej okna/vrata potem šele fasada.