[2112]

Zanima me odgovor glede izvedbe naročil potrebnih del za popravilo dvigala v večstanovanjski hiši s strani upravnika
V stavbi je zaradi udara strele prišlo do popolne okvare dvigala (ne samo govorne naprave za klic pomoči v sili). Zaradi navedenega je dvigalo v okvari stalo približno 14 dni, v tem času je bil klican upravnik, da se z etažnimi lastniki dogovorimo za popravilo, vendar je bil odgovor upravnika sledeč, da se bo popravilo dvigala poplačalo iz zavarovalne police ter da naj ne skrbimo. Et.lastniki tako za naročilo izvajalca in popravilo dvigala nismo imeli besede.
Po popravilu dvigala je serviser izstavil upravniku račun. Ta je čakal odgovor zavarovalnice glede izplačila popravila iz police, vendar je bil odgovor zavarovalnice negaitven. Takrat se upravnik odloči da celoten znesek, ki ni majhen, poplačamo sami etažni lastniki. Sedaj upravnik trdi, da je šlo za nujna opravila, da se dvigalo popravi, da morebiten uporabnik ne bi ostal v dvigalu brez pomoči.
Na kratko, moti me način dela upravnika. Potrebna dela je naročil brez posveta z nami, etažnimi lastniki. Ko se mu je zalomilu pri plačilu je enostavno račun razdelil na nas.
Kakšno mneje glede tega imate in kaj se da v zadevi (predvesem glede plačila) urediti?
Hvala.

[Popravila na domu]

Če zapišem v najmileši možni obliki, je vaš :evil: upravnik :evil: v tem primeru deloval neodgovorno, neodzivno, hudičevo šlampasto, nezainteresirano in pretežno amatersko.

Takoj, ko je izvedel za napako na dvigalu bi moral o tem obvestiti zavarovalnico in od njih pridobiti pisno informacijo o tem, ali (verjetno) sklenjeno osnovno zavarovanje sploh krije tovrstne škode. :!:
Če ga etažni lastniki niste pooblastili za izvedbo kompletnega popravila dvigala, se tega niti slučajno nebi smel lotiti na lastno pest, temveč bi moral urgentno pridobiti vsaj dva predračuna na podlagi katerih bi se EL nato odločili za izvajalca.

Če ne glede na zgoraj napisano malo "zabremzam", pa je edinole v tem, ko je stroške razdelil med EL ravnal prav in v skladu z zakonom. Denarja za popravilo namreč ne sme nakazati iz sredstev Rezervnega sklada, v kolikor tega niste predvideli in sprejeli na zboru Etažnih lastnikov, ki ga upravnik MORA sklicati vsaj enkrat letno.

Seveda pa bi vas MORAL s tem prej seznaniti in vam dati na razpolago kakšen dan za razmislek. :roll:
Tako pa vam preostane s tem v zvezi le to, da (če tudi drugače z njegovim delom niste zadovoljni) razmislite edinole o zamenjavi slabega upravnika z boljšim.

Lep pozdrav,
Gorazd

[2112]

Gorazd, hvala za tvoje mnenje, enako trdim tudi sam, upravnik pa kar skozi zid trdi eno in isto ter z grožnjo po sodišču. V zadevi nočem nič več, kot to, da prizna napako, ampak ne. Še enkrat hvala za komentar.

[Popravila na domu]

Ok, še tole.
Če upravnik grozi s tožbo na sodišču, potem je bilo opravljeno delo vsaj 10% dražje, kot bi bilo sicer. Teh 10% (ali koliko že) je provizija, ki jo je upravnik zaračunal izvajalcu popravila za svoje "manipulativne stroške". V ta "dogovor" pa spada tudi pravočasno plačilo izvajalca iz sredstev upravnika. In je vsaj kar se mene tiče popolnoma nesprejemljivo.....Jemanje teh procentov, da se razumeva.
Zgoraj napisano sklepam iz tega, ker bi vas v nasprotnem primeru za razliko od požrešnega upravnika moral tožiti izvajalec popravila. In to vsakega EL posebej za njegov delež v sklopu izstavljenega računa.

Dalj časa, ko opravljam delo upravnika, bolj se mi gnusijo finančne, servisne in vzdrževalne akrobacije, ki jih velika večina upravnikov počne popolnoma nesankcionirano in v bistvu denar EL spravljajo v lastne žepe. :twisted:
In vse to zaradi nezainteresiranih EL in "kupljenih" članih Nadzornih odborov. Bljak!

Lep pozdrav,
Gorazd

[daniseka]

Pozdravljeni, smo upravniki stanovanjskega objekta, v katerem je 9 stanovanjskih enot. Včeraj se je pokvarilo dvigalo. Po ponudbi serviserja dvigala bi popravilo prišlo popravilo cca 2100 eur. Zanima me, ali moramo dobiti soglasje za popravilo vseh lastnikov v objektu oz koliko, ali moramo zbrati več ponudb za popravilo ter kako se strošek deli ( na enoto oz delež). Prosim za čimhitrejši odgovor, saj moram do jutri potrditi ponudbo. Hvala in lp

[Popravila na domu]

Pozdravljen,
podatkov za razčlenjen in natančen odgovor je premalo. Poznati bi moral celotno situacijo. Zato so navedbe v nadaljevanju zgolj ugibanja (razen načina razdelitve stroškov med etažne lastnike)

Verjetno imate v pogodbi o upravljanju člen, ki določa znesek od katerega dalje morate kot upravnik pridobiti določeno število ponudb. V pogodbi o medsebojnih razmerjih pa so lahko (ni pa nujno) etažni lastniki zapisali tudi od katerega zneska dalje je potrebno pridobivati soglasja.
Torej, najprej preglejte določila teh dveh pogodb.

Če v nobenem pogodbenem členu ni v tej smeri ničesar zapisanega sodim, da gre v tem primeru za popravilo dvigala kot posel rednega upravljanja (ki pa ga v vašem primeru ne bi upal opredeliti kot interventnega), za katerega je potrebno pridobiti soglasje malo nad 50% po deležih etažne lastnine. Kar pa je zopet v soodvisnosti z dodatnimi pooblastili o samostojnem odločanju v višini sredstev popravil, ki so vam jih kot upravniku dali etažni lastniki. V nekaterih objektih imajo za potrditev takšnega posla pooblastilo tudi nadzorni odbori ali koordinatorji.

Na vsak način bi sam za občutek realne cene vrednosti popravil, pridobil vsaj še en predračun - in hkrati zaprosil etažne lastnike, da se mi pri pridobivanju predračunov lahko priključijo. Pri "interventnih" popravilih te vrste, znajo cene zaradi " kao nujnosti" poleteti v nebo.

Največja napaka, ki jo lahko stori upravnik je ta, da podleže pritiskom tipa:.... "saj moram do jutri potrditi ponudbo". Razlika v ceni je zaradi razmisleka dveh ali treh dni in pridobitve drugih predračunov, v korist etažnih lastnikov, pri tej vsoti lahko tudi do 500,00€. Tega pa si dober upravnik ne sme privoščiti.

Na predračunu mora biti zapisan popis del in materiala, ki bo potreben za popravilo dvigala. Brez takšnega popisa predračun ni vreden niti papirja, na katerem je natisnjen.
Na osnovi popisa del (BREZ CEN!) pošljete povpraševanje še dvema serviserjema. Tako boste prišli do približno realne cene posega. Če bodo cene nižje za cca 50,00€ je prav, da delo dobi "vaš" serviser - le da mu kot pogoj postavite znižanje vsote predračuna za ta znesek. Če bo razlika večja od 150,00€ pa ga takoj odslovite.

Cena popravila dvigala se med etažne lastnike razdeli po bruto površini stanovanjske enote.

Imate pa še eno možnost.
S hitrim odločanjem na način podpisovanja listine odločite, da gre za v tem primeru investicijsko vzdrževanje objekta in račun plačate iz sredstev rezervnega sklada. Listina mora biti seveda sestavljena strogo po zakonskih določilh.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[mucek]

Čakaj malo - ste upravniki, pa take zadeve ne veste?! :-D
Drugače pa: vse je (naj bi bilo ...) zapisano v vaši Pogodbi o medsebojnih razmerjih in Pogodbi o upravljanju upravniških storitev in Pravilniku o upravljanju.

Konkretno izsek iz naših papirjev:
"Odločanje z več kot 75 % soglasjem:
• sklenitev PMR - (pogodba o medsebojnih razmerjih),
• opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja,
• izboljšave, ki ne štejejo za vzdrževanje, pomenijo pa vgraditev novih naprav, opreme, instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, kamor sodijo na primer:
o obnova (prenova) kurilnice, toplotnih postaj ali podpostaj, kjer je lahko hkrati predviden prehod na drug energent (iz trdega goriva ali kurilnega olja na plin, ipd),
o namestitev klima naprav na skupne dele (fasado, streho),
o vgradnja izolacije večstanovanjske stavbe,
o vsa dela in materiali, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije.


Odločanje s 100 % soglasjem:
• sporazum o določitvi / spremembi solastniških deležev,
• spremembe razmerja med skupnimi in posameznimi deli,
• omejitve rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene),
• omejitve rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene),
• sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih,
• uporaba stanovanja v druge namene,
• vse izboljšave in gradbena dela, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje,
• določitev upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.
"

"1. Stroški, ki se delijo po številu posameznih delov
1. Dimnikarske storitve (čiščenje zračnikov in dimnikov),
2. Redni (mesečni) kontrolni pregledi dvigal,
3. Deratizacija, dezinsekcija, drugi sanitarni pregledi,
4. Čiščenje oziroma vzdrževanje bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, obrezovanje živih mej),
5. Nabava drobnega orodja,
6. Kabelsko razdelilni sistem,
7. Stroški telefonske linije v dvigalu,
8. Čiščenje jaškov za smeti,
9. Čiščenje snega,
10. Stroški bančnih provizij in vodenja računa,
11. Stroški zavarovanja zgradbe,
12. Čiščenje skupnih prostorov,
13. Obračun moči in vzdrževanja merila za pripravo tople vode in ogrevanje,
14. Prispevek za čiščenje odpadnih voda, števčnina, vzdrževalnina vodoskrbnega sistema,
15. Razna drobna popravila na skupnih delih zaradi dotrajanosti ali v kolikor je povzročitev poškodbe neznan (popravila ključavnic, okovja oken in vrat, zamenjava žarnic, stikal, tipk in varovalk, …. ).

 
2. Stroški, ki se delijo po površini
1. Stroški ogrevanja posameznih delov (če ni individualnih merilnih naprav ter izgube, ki nastanejo med glavnim števcem in odjemnimi mesti),
2. Redni (mesečni) kontrolni pregledi toplotne postaje in kotlovnice,
3. Obratovalni stroški kotlovnice,
4. Skupna elektrika (stopnišče, kleti, kotlovnica …)
5. Kemična priprava vode (menjava, doziranje vodofosa),
6. Čiščenje kanalizacije, praznjene septičnih jam, kanalščina …

Ugotavljanje površine:
• iz zemljiške knjige (prednostno),
• iz katastra stavb ali listin, ki so podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo,
• če posamezni deli še niso vpisani, oz. podatkov ni, se površina določi po točkovalnih zapisnikih.

3. Stroški, ki se delijo po številu uporabnikov
1. Stroški porabe vode (če ni nameščenih individualnih merilnih naprav oz. razlika med glavnim in individualnimi števci),
2. Odvoz odpadkov, najem zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški,
3. Skupna poraba vode (čiščenje, pralnica …)

Določitev števila uporabnikov:
Uporabniki so osebe, ki uporabljajo posamezni del število uporabnikov sporočijo na obrazcu, ki se nahaja na zadnji strani tega Pravilnika.
Za uporabnika se šteje oseba, ki vsaj 15 dni v mesecu biva v posameznem delu. Lastniki in najemniki upravniku sporočijo spremembe št. uporabnikov (v primeru zmanjšanja tudi dokazila: potrdilo o odjavi, daljša odsotnost zaradi zdravljenja, službenih, študijskih obveznosti …).
Če uporabniki ne sporočijo števila uporabnikov, se upoštevajo površine iz pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.

Izjeme:
Če je posamezni del prazen, se ti stroški ne obračunajo.
Lastniki psov plačajo čiščenje skupnih prostorov dodatno v višini polovice stroška enega uporabnika.
"

Seveda je lahko pri vas drugače - zato poglejte, kaj imate veljavno.

Lp, g

[petea]

Ugotavljanje površine:
• iz zemljiške knjige (prednostno),
• iz katastra stavb ali listin, ki so podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo,
• če posamezni deli še niso vpisani, oz. podatkov ni, se površina določi po točkovalnih zapisnikih.



Glede na to, da se podatek o površinah v zemljiški knjigi že nekaj časa več ne vodi, bi morda bilo dobro, da ob kakšni spremembi vaše pogodbe oz. sporazuma to zadevo ustrezno spremenite.
:wink:

[daniseka]

Stroški popravila dvigala se med stanovalce objekta delijo glede na solastniški deleže. Pomeni da se upošteva tudi atrije in shrambe katere imajo stanovalci v lasti v tem objektu ?

[Popravila na domu]

Mislim, ti si pa res car.

4.junija postaviš vprašanje, na katerega bi moral sam vedeti odgovor. In trije si vzamemo kar nekaj časa, da ti odgovorimo. Malo si preberi odgovore. Kaj misliš, da lahko kaj takšnega napišeš v petih minutah?

In kaj narediš danes? hock: :roll: Že po najbolj ohlapnih merilih bontona bi se lahko zahvalil, da smo ti z nasveti skušali pomagati TAKOJ. Ker se "ti je mudilo".

Sedaj se ti ne mudi več. Zato si vzemi čas in dobro preštudiraj zakonodajo. Upravnik si. In stroške moraš razdeliti tako, kot to predpisuje zakonodaja. Drugače jih etažnim lastnikom ni potrebno plačati.

Ure in ure svojega prostega časa porabim, da odgovarjam (na forumih, po mailu in telefonu) tistim, ki iščejo odgovore na temo upravljanja in si ne znajo pomagati. Niti enkrat samkrat še nisem nikomur odklonil pomoči. Niti eno prejeto e-sporočilo še ni ostalo neodgovorjeno. Niti enkrat samkrat še nisem bil nevljuden (oster že). In sedaj bom rekel nekaj, česar nisem še nikoli nikomur:
To je tvoje delo in tvoj kruh. Za razliko od etažnih lastnikov, ki se v zakonodaji težko znajdejo, jo moraš ti imeti v malem prstu. Zato: Znajdi se! :twisted: :twisted: :twisted:

[daniseka]

Se opravičujem, ampak verjamete ali ne sem spregledal sporočila. Zahvaljujem se vam za odgovore, čeprav bolj pozno in ja ....g.specialist...mislim da tak sarkazem ni bil potreben. Lep dan

[Johan_R]

Shrambe DA, atriji NE (atriji morajo praviloma imeti svoje, od objekta drugačne parcelne številke).