[dejmaj]

 Pri hiši (zgrajeni 1968 z vsemi dovoljenji) bi naredili prizidek oz. nadzidavo obstoječe garaže (garaža pozidana naknadno v 80-tih najverjetneje je bilo takrat za to potrebna le priglasitev del).  Na zadnjem delu hiše, kjer se nahaja garaža, nad njo pa je terasa (na fotografiji prekrita z zeleno streho) bi želeli nadzidati in podaljšati mansardni del hiše, tako da bi terasa nad garažo še vedno ostala. Mansardni del pa bi za širino in dolžino garaže  podaljšali (nekje vse skupaj pride 35 kvadratnih metrov), kjer bi malo več kot polovico (gledano po dolžini) zasedla dnevna soba, drugi del pa bi bila pokrita terasa.

 

Seveda pa kot se za starejše stavbe dotiče je kar nekaj stvari, ki se tičejo dozidave in sicer, lastnik srednjega nadstropja hiše je in tudi terase ( ki se s posegom strinja) tako da mu ostane terasa zgornja plošča pa bi bila postavljena na stebre ...  Prebiti bi bilo potrebno steno, ki bi iz mansarde vodila v prizidek. Lastnica mansardnega stanovanja sem sam.  

 

V hiši imamo urejeno etažno lastnino. V pritličju sta lastnika brat in njegova žena (z dozidavo se strinjata), I. nadstropje je last očeta, lastnik mansardnega dela in garaže pa sem sam.

 

Pred 5 leti smo uradno uredili etažno lastnino v stanovanjski hiši, tako da so v stanovanjski hiši sedaj tri ločena stanovanja in vpisana pri GURS in ZK. Posledično temu vsakoletno tudi plačujemo vsak svoj davek državi.

 

Na UE Logatec sem se pozanimal o možnosti nadzidave in od njih prejel najprej odgovor, da je v tem naselju dovoljena enostanovanjska ali dvostanovanjska gradnja. No že tukaj se je zapletlo, ker je sedaj hiša razdeljena na tri stanovanjske enote, kar ni v skladu s prostorskim načrtom in najverjetneje nadzidava že iz tega razloga ne bi bila mogoča. Pa kljub tej razlagi se ne morem popolnoma strinjati z UE, saj je država vpisala tri stanovanja v uradne evidence, obračunava davke in s tem ni bilo nobenih težav, sedaj pa naj bi bila to težava kljub soglasju vseh lastnikov, ki soglasje morajo dati.

 

Ker sam nimam izkušenj s tem, bi Vas prosil če je kdo že imel tak primer oziroma če obstaja kaka rešitev, kako na legalen način izpeljati ta projekt, saj ne bi rad vnaprej imel stroške (projektant itn…), na koncu pa bi mi UE vse skupaj zavrnila.

 

Do sedaj sem že kontaktiral projektanta, ki je tudi sam povedal »da vidi problem, poleg tega, da je hiša dejansko tri stanovanjska še pozidanost parcele (faktor zazidanosti in izrabe) in dejanska skladnost zgrajenega z veljavnimi gradbenimi dovoljenji (tukaj moram poudariti, da hiša je v popolnosti skladna z veljavnim GD, le za garažo ne vem (je pa garaža po GURS upoštevana)). Če je garaža zgrajena s  priglasitvijo del, naj ta priglasitev ne bi štela nič uradno tako, da je treba tisti del legalizirati sploh pa verjetno nikjer v projektu ni bila zajeta terasa nad njo, kar pa pomeni legalizacija celotne hiše saj je terasa z njo funkcionalno povezana.  Kar se tiče odmika in zazidave bi morda lahko rešili na ta način, da se sosednjo parcelo vključi v gradbeno parcelo (sosednja parcela je moja in to ne bi bil problem). Če etažne lastnine nebi bilo smo včasih reševali tako, da smo obrazložili, da je hiša pač eno ali dvostanovanjska, ampak jo uporablja ena večja družina in zato več enot, ker dejansko nikjer ne piše koliko kuhinj in kopalnic mora imeti hiša. Potem je tu še potrebno upoštevati maksimalno višino (11m) (kar v tem primeru ne bi bilo preseženo) in faktor izrabe (0,5) (parcele je skupno 700 m2, torej je dovoljena skupna bruto etažna površina max 350 m2 – v njo se šteje tudi terasa, ki bi nastala pod podaljškom mansarde (tudi to ne bi bilo preseženo).«  

 

Vem, da je primer zakompliciran in verjetno sem podal premalo informacij, da bi lahko dobil okviren odgovor, pa kljub temu če je kaj potrebno pojasniti bom dopolnil vse skupaj. Spodaj pa prilagam tudi fotografijo, kaj bi nadzidal za lažjo predstavo.

 

Že vnaprej najlepša hvala za vaše odgovore.

[vuego]

Glede na trenutno stanje tega po 100% uradni/legalni poti ne boš dosegel.

Prvič, hiša kot celota je že sedaj črna gradnja saj ni skladna s prostorskim aktom, ki dovoljuje samo dva stanovanja. Pri legalnosti stavbe ne moreš gledati samo dimenzij hiše, pač pa tudi namen. Če je bilo osnovno gradbeno dovoljenje za eno stanovanje, sedaj pa so tri, se je spremenil namen oz. uporaba.

Etažna lastnina oz. število stanovanj po prejšnji zakonodaji ni bilo vezano na dejansko gradbeno dovoljenje. Iz tega razloga si lahko z etažno lastnino počel kot krava z mehom. Če je država to takrat dovolila, še ne pomeni, da je hiša skladna s prostorskim aktom.

Pa recimo, da je v hiši eno stanovanje in bi želel izvest nameravan poseg...

Garaža ob hiši je nezahteven ali enostaven objekt. Mirno lahko pustimo ob strani, če ima gradbeno dovoljenje ali ne, saj se v novem postopku tretira, kot da garaže ni. Tukaj torej ne gre za nadzidavo pač pa za dozidavo (prizidek). Potrebno je torej pripraviti projektno dokumentacijo za prizidek v treh nadstropjih. Iz tega naslova se plača tudi komunalni prispevek za tri nove etaže v površini garaže. In skladnost s prostorskim aktom se ugotavlja za hišo kot celoto (se pravi če bo nova hiša dim 20x10m, pomeni to 600 m2 bruto površine).

[zabex]

Glede omenjene tematike imam dve vprašanji. 

Avtorjev projektant je napisal:
v projektu ni bila zajeta terasa nad njo, kar pa pomeni legalizacija celotne hiše saj je terasa z njo funkcionalno povezana.

Vuego pa, da je garaža nezahteven ali enostaven objekt (samostojen).

1.) Je tista garaža (brez terase?) prizidek ali samostojni objekt? 

2.) Če bi teraso spremenili v nepohodno streho, je potem hiša ponovno legalna?

[vuego]

(1) Garaža je samostojni objekt - po prejšnji zakonodaji so bili objekti lahko funkcionalno povezani (npr. zimski vrt je bil lahko samostojen objekt, čeprav je imel edini vhod iz hiše) - to velja, če ni uporabne terase; če je dvoetažni, potem je bolj ali manj črna gradnja.
(2) Ne, ker je trostanovanjska.