[sedian]

Pozdravljeni!
 
V naslednjem letu s partnerko (nisva poročena) načrtujeva gradnjo prizidka k obstoječi hiši na parceli, ki je v lasti njenih staršev (vsak izmed staršev si lasti polovico). Za gradnjo imava že izdelano idejno zasnovo, načrtujeva, da bo potrebna investicija znašala okoli 150.000,00 EUR. Pri tem imava kar nekaj vprašanj, za katera upava, da lahko dobiva odgovore na tem forumu.
 
1) Ker sem kreditno sposoben le jaz, me zanima, kako je najbolje urediti lastništvo obstoječe hiše in parcele pred najemom kredita? Ker je vse v lasti staršev partnerke, s katero nisva poročena, se sprašujem, ali lahko jaz sploh dobim kredit za gradnjo na "tuji" posesti, pri čemer bi moral kredit zavarovati s hipoteko na "tuji" nepremičnini? Ali bi bilo kaj koristi od tega, da starša partnerke z darilno pogodbo (pri kateri v tem primeru ni davka) najprej vse podarijo njej? Ali bi bilo dodatno kaj enostavneje, če bi se s partnerko poročila?
 
2) Ker nimava v lasti nobene druge nepremičnine, bi kredit zavarovala s hipoteko na obstoječo hišo in bodoči prizidek. Kolikor razumem je hipoteka vezana na parcelo, ker pa se bo prizidek gradil na isti parceli kot obstoječa stavba, bo tukaj šlo za rastočo hipoteko? Ali bo v tem primeru dovolj kredit zavarovati z opisano hipoteko, ali poleg tega banke še zmeraj zahtevajo nek "lasten delež" (nek znesek gotovine na računu)?
 
3) Kaj je pri gradnji prizidka sploh podlaga za določitev zneska kredita? Ali se na podlagi projektne dokumentacije opravlja nekakšna cenitev, ali pa banke zahtevajo predračune?
 
Za vse odgovore se najlepše zahvaljujeva vnaprej!

[SabinaV]

V kolikor bosta financirala 150t Eur potem bi bilo že fino da si najprej določite kaj je od koga in kaj sme kdo delati.
Kot drugo navajaš partnerka. Poroka ali ne če živita v izvenpartnerski skupnosti potem so pravice in obveznosti iste če ne je potrebno tudi to urediti.
Hipoteka na obstoječo hišo zakaj?
Ja banka vedno zahteva tudi nekaj lastnega deleža. Če nimata nič lastnega deleža se zastavlja vprašanje s čim bosta kredit odplačevala, če sedaj ko sta sama brez da bi vlagala v nepremičnine ne moreta vsak mesec dati vsaj za 1,2 anuitete?

[sedian]

V kolikor bosta financirala 150t Eur potem bi bilo že fino da si najprej določite kaj je od koga in kaj sme kdo delati.
Kot drugo navajaš partnerka. Poroka ali ne če živita v izvenpartnerski skupnosti potem so pravice in obveznosti iste če ne je potrebno tudi to urediti.
Hipoteka na obstoječo hišo zakaj?
Ja banka vedno zahteva tudi nekaj lastnega deleža.  Če nimata nič lastnega deleža se zastavlja vprašanje s čim bosta kredit odplačevala, če sedaj ko sta sama brez da bi vlagala v nepremičnine ne moreta vsak mesec dati vsaj za 1,2 anuitete?

Pozdravljeni, Sabina, najlepša hvala za odgovor.

Glede lastnega deleža je tako: že nekaj let uspešno dajeva na stran za cca 3 anuitete na mesec, tako da sva nabrala kar lepo vsoto. Ker pa je v občini, v kateri živiva, komunalni prispevek zelo drag, se bo z veliko verjetnostjo zgodilo, da bova to vsoto porabila ob plačilu komunalnega, projektantov, itd. Torej ko bova nared za kredit, lastnega deleža ne bo več, oz bo ta prenizek. Zato sklepam, da bo potrebno dati pod hipoteko tudi obstoječo hišo. Če razmišljam napačno, lepo prosim za popravek.

Glede urejanja kdo kaj lahko počne ni težav, saj se z vsemi člani zelo dobro razumemo in nas zanima le, kako urediti lastništvo, da bo z vidika pridobivanja kredita steklo vse čim bolj gladko. Kolikor razumem poroka torej ne prinaša nobene koristi, vprašanje pa je, ali je kaj koristi od tega, če partnerka pridobi v last parcelo, hišo,...?

Še naprej najlepša hvala za vse odgovore, komentarje, predloge!

[Grega_]

Pozdravljen, 

za 150t eur bosta verjetno obnovila komplet hišo od tal do strehe in še dozidala. Morda še predno gresta na banko ipd. se pogovrite z arhitektom, projektantom, in če se sploh da naresti prizidek ipd. (občina, lokacijska informacija). Če si kreditno sposoben za takšen kredit potem ni problema, lastna sredstva imejta na strani in banki povejta...npr. plačaš s tem komunalca, arhitekta ipd.

1. Glede lastništva hiše, lahko uporabite katerokoli varianto. Ti kreditojemalec, starši zastavitelji, še bolje bi bila darilna na njo - staršem npr. ponudite vpis dosmrtne služnosti vendar vpišite po vpisu hipoteke, drugače boste brisali to obremenitev pred podpisom kredita. Lahko pa potem ona tebi podari oziroma proda polovico, moraš pa plačati 2% davka. Najcenejša varianta je da so starši zastavitelji pri kreditu.

2. Hipoteka je vezana na parcelo na kateri je tudi nepremičnina, v kolikor dostop do hiše ni iz javne poti na parcelo se zastavi še vmesna parcela s katero se pride do hiše oz. če je več lastnikov tisti del ki je v vaši lasti. Mnogo bank upošteva za 100% zavarovanje kredita 50 % vrednosti nepremičnine, nekatere tudi več. Npr. na koncu bo hiša vredna 300t - 150t kredita ob kreditni sposobnosti ni težava, saj je kredit 100% zavarovan.

3. Cenitev se bo naredila na novo kvadraturo skladno z pridobljeno dokumentacijo s strani arhiteka/projektanta, večina bank zahteva zunanjo cenitev MSOV standardu in tudi interni cenitev ki jo naredi banka. Boš pa seveda moral predložiti gradbeno dovoljenje, brez tega kredita ne bo. Glede izplačila kredita imaš več variant npr. delna izplačila 5x30tisoč in cenilec pred vsakim izplačilom pride pogledat kaj se je naredilo, lahko pa tudi zahtevajo po predračunih/računih al prej dostaviš ali pa dokazuješ naknadno.

[sedian]

Pozdravljen, 

za 150t eur bosta verjetno obnovila komplet hišo od tal do strehe in še dozidala. Morda še predno gresta na banko ipd. se pogovrite z arhitektom, projektantom, in če se sploh da naresti prizidek ipd. (občina, lokacijska informacija). Če si kreditno sposoben za takšen kredit potem ni problema, lastna sredstva imejta na strani in banki povejta...npr. plačaš s tem komunalca, arhitekta ipd.

1. Glede lastništva hiše, lahko uporabite katerokoli varianto. Ti kreditojemalec, starši zastavitelji, še bolje bi bila darilna na njo - staršem npr. ponudite vpis dosmrtne služnosti vendar vpišite po vpisu hipoteke, drugače boste brisali to obremenitev pred podpisom kredita. Lahko pa potem ona tebi podari oziroma proda polovico, moraš pa plačati 2% davka. Najcenejša varianta je da so starši zastavitelji pri kreditu.

2. Hipoteka je vezana na parcelo na kateri je tudi nepremičnina, v kolikor dostop do hiše ni iz javne poti na parcelo se zastavi še vmesna parcela s katero se pride do hiše oz. če je več lastnikov tisti del ki je v vaši lasti. Mnogo bank upošteva za 100% zavarovanje kredita 50 % vrednosti nepremičnine, nekatere tudi več. Npr. na koncu bo hiša vredna 300t - 150t kredita ob kreditni sposobnosti ni težava, saj je kredit 100% zavarovan.

3. Cenitev se bo naredila na novo kvadraturo skladno z pridobljeno dokumentacijo s strani arhiteka/projektanta, večina bank zahteva zunanjo cenitev MSOV standardu in tudi interni cenitev ki jo naredi banka. Boš pa seveda moral predložiti gradbeno dovoljenje, brez tega kredita ne bo. Glede izplačila kredita imaš več variant npr. delna izplačila 5x30tisoč in cenilec pred vsakim izplačilom pride pogledat kaj se je naredilo, lahko pa tudi zahtevajo po predračunih/računih al prej dostaviš ali pa dokazuješ naknadno.

Najlepša hvala za izčrpen odgovor in veliko kotistnih informacij!