[last]

Večstanovanjska stavba ima določeno funkcionalno zemljišče- dvorišče, kjer so parkirišča. Stanovalci so vpisani na zemljišču v zemljiško knjigo v solastniških deležežih glede na kvadraturo stanovanj. Ena izmed lastnic ima na dvorišču zložena drva( nima avtomobila), drugo lastnico to moti, ker pravi, da so drva ovira pri pluženju dvorišča ter naj jih odstrani.
Kot upravnik vas sprašujem, ali mora lastnica drva umakniti, ali se to da urediti s sprejemom hišnega reda ( 27 čl. SZ) ali na zboru lastnikov z več kot polovico prisotnih etažnih lastnikov izglasovti sklep.
Za vaš odgovor se vam zahvaljujem

[Duce]

Priznam, da ne vem kako je s pravilniki - če je to sploh dovoljeno(drva na skupnem parkirišču), ampak, glede na to, da je problem samo zaradi pluženja - kaj pa kakšna druga, za pluženje manj moteča lokacija, če se že načeloma ostali strinjajo, da drva sploh so?
Že zavoljo dobrososedskih odnosov v bodoče...

[Digifotko]

Nisem še videl parkirišča, kjer bi v času pluženja RES vsi umaknili svoja vozila - vedno ostane kakšno vozilo, ki se mu je treba izogibati. Konec koncev, drva lahko stojijo v najbolj oddaljenem kotu parkirišča. In če je ženska solastnica, ji pač pripada tistih nekaj kvadratov pod pogojem da drugi s tem niso ovirani.
Samo moje skromno mnenje...

[papez46]

Večstanovanjska stavba ima določeno funkcionalno zemljišče- dvorišče, kjer so parkirišča. Stanovalci so vpisani na zemljišču v zemljiško knjigo v solastniških deležežih glede na kvadraturo stanovanj. Ena izmed lastnic ima na dvorišču zložena drva( nima avtomobila), drugo lastnico to moti, ker pravi, da so drva ovira pri pluženju dvorišča ter naj jih odstrani.
Kot upravnik vas sprašujem, ali mora lastnica drva umakniti, ali se to da urediti s sprejemom hišnega reda ( 27 čl. SZ) ali na zboru lastnikov z več kot polovico prisotnih etažnih lastnikov izglasovti sklep.
Za vaš odgovor se vam zahvaljujem

Ker funkcionalno zemljišče NI razparcelirano, pomeni, da so vsi solastniki lastniki "idealnih deležev" na tem zemljišču. Pomeni, da je mojih 15% lahko kjerkoli, oziroma ni explicitno določeno kaj in kje je čigavo.

Če je slučajno to dvorišče urejeno - asfalt in tako naprej - in so parkirna mesta začrtana in določena, drva pa se nahajajo na enem izmed parkirnih mest, potem ta "gospa" ki nerga, nima nobene osnove za pritožbo.

Drva nima kaj umikati, razen če površina dvorišča, kjer so shranjena drva presega njen % idealnega delaža na skupni lastnini funkcionalnega zemljišča, ali če so ta drva postavljena ravno na sredino dvorišča ( kar pa dvomim ) in ovirajo funkcionalno uporabo lastniškid deležev ostalih solastnikov.

Naredite preračun deležev, da bo jasno koliko komu pripada. Pa ne pozabite, da delež ni le stacionarni park-plac, ampak tudi dostop do njega.

Se močno bojim, da nerga-gospa, ko bo videla, da zaseda morda več, kot ji pripada, ne bo več tako "tečna".

Je pa soglasen dogovor tu edina pot.

[Strelka]

No, jaz se pa ne strinjam, da na skupnem zemljišču lahko delaš, kar češ, niti na tistih kvadratih ne, ki ti pripadajo po pogodbi. Tako kot na skupnem hodniku ne smeš puščati smeti in čevljev, na parkirišču ne smeš puščati drv, postaviti nadstreška ali pesjak za svojega psa, razkopati asfalt in si urediti gredico in tako dalje.

[Digifotko]

Hodnik je namenjen hoji in na njem ne sme biti ovir.
Če drva zasedajo toliko prostora kot avto, ne vidim razloga proti. Lahko bi na primer lastnica drva zložila v obliko avta in prekrila z avtomobilsko prevleko.
Nadstrešek načeloma lahko narediš, če je tvoje točno določeno parkirno mesto in s tem nikogar ne omejuješ.
Pes dvomim da se bo zadrževal samo v pesjaku, razen tega povzroča "izpuste" in zvočno onesnažuje okolje.
Razkopavanje asfalta je pa vandalizem.

Najdi boljše primere zakaj gospa ne bi smela na površini enaki parkirnemu prostoru ki ga je kupila, imeti drv, razen enostavne slovenske fovšije.

[papez46]

No, jaz se pa ne strinjam, da na skupnem zemljišču lahko delaš, kar češ, niti na tistih kvadratih ne, ki ti pripadajo po pogodbi. Tako kot na skupnem hodniku ne smeš puščati smeti in čevljev, na parkirišču ne smeš puščati drv, postaviti nadstreška ali pesjak za svojega psa, razkopati asfalt in si urediti gredico in tako dalje.

:roll: Imaš popolno pravico, da se ne strinjaš. Če pa se že ne, vsaj argumentiraj. :roll:

Če se najprej ustavimo pri definiciji. Možakar navaja termin "funkcionalno zemljišče". Fino. Zanimivo bi bilo v ZK videti, kaj to v naravi predstavlja. Je to travnik, je kaj drugega.
Kajti, če je neko zemljišče funkcionalno in pripada nekemu konkretnemu objektu, še nikjer ne piše, da je to "parkirišče".

Kot drugo, vsi solastniki - etažni lastniki so solastniki tega "funkcionalnega zemljišča" v %, katerega predstavlja njihovo etažno lastništvo v oziru do celotnega objekta. To solastništvo je izraženo enako, torej v % solastništva na funkcionalnem zemljišču.

Torej je jasno, da niti 1m2 ni explicitno tvoj, ali moj, pač pa je vse od vseh. Vsaj do tedaj, dokler tega "SPORAZUMNO" ne razdelijo.

Če so se v danem primeru solastniki dogovorili, da je to njihovo funkcionalno zemljišče - parkirišče - tudi prav. Recimo da je to 10 solastnikov. Po nekem ključu je jasno koliko m2 tega funkcionalnega zemljišča pripada komu. Pa recimo naprej, da je prostora za 15 parkirnih mest + za dovozno površino. Jasno je, da je dovozna površina prav tako "od vseh". Nadalje, če so ta parkirišča urejena in označena, ne vidim prav nobene težave.
Dama 1, na njenem parkirnem mestu pač parkira svoj BMW za 50.000, Dama 2, pa na svojem parkirnem mestu skladišči drva.

Torej kaj ima Damo1 za motit, če so na park-placu Dame 2 drva?

Če ma težave s snegom, njen problem! Skida in očisti pač svoj park-plac............... in to je to. Jasno mi je, da Damo1 lahko motijo drva Dame 2, ker ne more direktno snega zmetat na park-plac Ddame 2.
Ampak zaradi komoditete, ali kake druge psihološke ali opsihične težave Dame 1, Dama2 res nima kaj umikat ali celo odstranjevat drva iz tega mesta.

Drugo seveda je, če Dami 2 pripada 1 park plac ( 5 x 2,5 = 12,5m2 ) in ima na dvorišču 50m1 klafter zloženih. Tedaj res krši nek dogovor in zavzema preveč prostora.

Ampak samo v tej opciji.

[Digifotko]

Točno. Imam občutek, da ima tista ki jo motijo drva namen kupiti še en avto in bi ga rada parkirala na mesto, ki pripada tisti ki ima drva, ker pač nima avta.
Sneg je pa izgovor.

[Popravila na domu]

Sem ti napisal eno daljšo zadevo v zvezi s tem, pa je izpad elektrike naredil svoje. Zato le kratek povzetek:

1. Kakšen upravnik pa si :evil: . Če delaš to profesionalno, potem...ojoj. Vedeti bi namreč moral, da pod nobenim pogojem ne smeš posegati v kakršne koli odnose med etažnimi lastniki.
2. Kako to, da EL še nimajo sklenjene POMR in HR iz katerih bi lahko razbral na kakšen način te lahko zvlečejo v svoje zdrahe. In jih s tem načinom tudi seznanil.
3. Drva kot upravnik lahko "odstraniš" z dvorišča le pod pogojem, da predstavljajo splošno nevarnost za skupno ali zasebno lastnino, mimoidoče itn... (najprej obvestiš lastnico, nato odrediš odvoz in skladiščenje - stroški bremenijo EL)
4. Če si res upravnik, potem imaš v Pogodbi o upravljanju natančno določeno kaj so tvoje dolžnosti in kaj ne.
5. Etažni lastniki te lahko pooblastijo za zastopanje pred upravnimi in drugimi organi v zvezi z tožbo zoper posameznega EL (višina soglasja! + seveda plačljiva storitev), nisi pa ne redar, ne policist in ne inšpektor, da bi imel kakršno koli pravico "vtikati se v drva" ene izmed etažnih lastnic.
6. Če bi bila drva, čevlji, kolesa nametana sredi hodnika ali požarne poti (pa sploh imajo požarni red itn...?) lahko o tem etažne lastnike obvestiš z dopisom na oglasni deski. Ne moreš pa jih prisiliti, da zadeve umaknejo. To bo s kaznijo naredil požarni inšpektor.

Zakoni na katere se lahko nasloniš v primeru popolnoma neurejenih razmer v objektu, ki ga upravljaš???????? so: SZ, POUVO, Zakon o OR, SPZ, ZOPV, in še kar nekaj zakonskih in podzakonskih aktov....

Ok, še veliko stvari mi v tej zgodbi ni jasnih. Ampak zaenkrat bo za tvoje ravnanje v tej zadevi popolnoma dovolj.

[.nika]

En izmed etažnih lastnikov v pritličju objekta, v svojem prostoru opravlja trgovinsko dejavnost. Sedaj želi pred svoj lokal (med objektom in pločnikom) namestiti stelaže s prodajnimi artikli. Ostali EL se s tem ne strinjamo, saj bo ta del funkcionalnega zemljišča zato vedno zaseden, sicer je funkcionalno zemljišče s sprednje strani objekta nezasedeno, uporabljamo ga le za hojo, saj nekako predstavlja pročelje zgrabe. Tudi sicer funkc.zemljišče ni v uporabi (ga je tudi precej malo) parkirišča so urejena drugje, le ta isti EL ima s stranske strani pred svojim vrati "skladišče" gajb.
Ali lahko en izmed EL trajno zasede del funkcionalnega zemljišča (ta del pa ne presega njegovega % na celi zgadbi)?

[Popravila na domu]

Najprej moraš malo razčistiti pojme. To kar imenuješ funkcionalno zemljišče, se sedaj po vsej verjetnosti konteksta v katerem sprašuješ, imenuje pripadajoče zemljišče. Kar pomeni, da ste kot etažni lastniki tudi njegovi solastniki. Običajno se pri tem uporablja termin "vsakokratni etažni lastnik".

Objektu in lastnikom v osnovi pripada le zemljišče pod stavbo. Zemljišče okoli objekta pa je lahko pri novejših gradnjah kot takšno že vpisano v ZK, ali kasneje določeno in vpisano po postopku ZVEtL. A le v primeru, ko je šlo za zemljišča "brez lastnika", ali kot smo včasih rekli "v družbeni lasti"....no približno tako - da ne bom predolg.....

Torej, če ste vpisani v ZK na tak način, ste solastniki, drugače pa ne. V primeru da ste, se morate o uporabi dela zemljišča z lastnikom lokala dogovoriti oziroma skleniti sporazum.

Solastništvo namreč ne pomeni, da nekomu pripada npr. 5m2 konkretnega zemljišča z ozirom na njegov solastniški delež, ampak le lastniški delež na celotnem objektu pripadajočem zemljišču - brez konkretno omejenega prostora. To torej pomeni, da lahko zemljišče uporabljajo vsi solastniki, nihče pa ne sme uporabljati in si na nek način prisvojiti točno določenega dela tega zemljišča.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[.nika]

Hvala za uporaben odgovor!

[.nika]

Prosila bi še za kakšen nasvet kako postopati proti temu EL. Na lepo besedo se ne odzove, stelaže pa so zasedle pretežni del prostora pred blokom. Je kakšna inšpekcija pristojna za to, policija,...? Upravnika nimamo, ker je manj stanovanj.
Zemljišče pod stavbo je za ta pas širše od tlorisa stavbe in je solastno vsem EL v razmerju njihovih deležev (tako je tudi v ZK).

[Popravila na domu]

@.nika,
žal mi je, vendar se malo spoznam le na tisti del stanovanjske zakonodaje, ki sodi k upravljanju večstanovanjskih stavb.

Primer, ki ga opisuješ pa skoraj zagotovo sodi v domeno SPZ ali OZ v delih, ki urejajo lastniška in solastniška razmerja.

Skratka, ker gre za zasebno zemljišče v lasti etažnih lastnikov lahko zgolj predvidevam, da vam za rešitev spora ne preostane drugega kot sodna pot.

Moje osebno mišljenje pa je, da ne smete dopustiti, da bi bili "talci" agresivnega posameznika, kakor tudi posameznik ne sme dopustiti, da bi bil talec večine. V takšnih primerih bi morali prilagoditev situacije reševati z razumskim pristopom in sprejemljivim popuščanjem na obeh straneh.