[Smrečica]

Pozdravljeni,
v našem bloku, kjer smo pred kratkim kupili stanovanje, so zadeve precej neurejene. Ima 5 stanovanj, zato upravnik ni potreben. En lastnik je proti upravniku, zato ga tudi ne moremo določiti, čeprav bi si ostali to želeli. Blok je res nevzdrževan že dalj časa, nekatere stvari so res nujne, ker so že zelo nevarne, verjetno tudi v neskladju z zakonom. Vsi se strinjamo, da temu naredimo konec, razen enega lastnika, ki se kategorično z ničemer ne strinja. Zanima me, na kakšen način lahko ukrepamo. Tudi če se vsi ostali dogovorimo za izvedbo nekih sanacijskih del, na kakšen način zagotovimo denar od tega lastnika, ki se ne strinja? Ali moramo odpreti TRR? Ali potem kdo izstavi položnico?

Hvala za pomoč.

[vincent]

To se je modro prej pozanimat. Tule imate garantirane probleme in močno dvomim da boste kaj rešili.

[Popravila na domu]

Odgovor na tvoje vprašanje je podan v določilih SPZ, v naslednjih členih:

Pravice in obveznosti na skupnih delih
115. člen
Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.

Pogodba o medsebojnih razmerjih
116. člen
(1) Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti:
- opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena tega zakona,
- način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka 119. člena tega zakona;
- morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;
- način uporabe skupnih delov;
- namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
- nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;
- način upravljanja skupnih delov;
- uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
- zavarovanje zgradbe kot celote;
- pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena tega zakona.
(2) Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.

Upravljanje skupnih delov nepremičnine
117. člen
(1) Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače.
(2) Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.
(3) Določilo prejšnjega odstavka se uporablja tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih v delu, ki se nanaša na redno upravljanje s skupnimi deli.

Lastniku, ki nasprotuje odločitvam večine, lahko torej preko nepravdnega postopka dokažete dejstvo, da so v večstanovanjski solastniški skupnosti potrebni kompromisi z upoštevanjem večinske volje etažnih (so)lastnikov.

Način zbiranja denarja lahko določite z zgoraj omenjeno Pogodbo o medsebojnih razmerjih, katere sprejem toplo priporočam.

upravnik stavb Mag dom,
Gorazd

[Smrečica]

Hvala vama obema za mnenje in pomoč. Pričakujemo težave, vendar se ne moremo kar sprijazniti, da eden odloča o tem, ali bo stavba še naprej propadala in ogrožala lastnike in mimoidoče in zaradi tega vsi tvegati morebitne sankcije inšpekcije.
Še enkrat hvala in le pozdrav.

[mucek]

Gorazd je povedal vse, zdaj pa hitro v akcijo! Svetujem, da stopite do odvetnika in vsaj prvi del zapelje on, da bo vse po regelcih in da ne bo zadeva padla zaradi kaksne vejice ...

[jaki79]

@Smrečica:
Zakon ne določa, ali je upravnik potreben ali ne. Pri vas upravnik očitno je potreben, ni pa obvezen in zakon govori o tem, kdaj je obvezen.

Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov (ne pa stanovanj, kot trdiš ti), morajo etažni lastniki določiti upravnika.

Poleg tega prav tako ne drži, da ne morete imenovati upravnika, ker je nekdo proti. Če ta, ki je proti, nima več kot polovičen delež pri glasovanju, ga lahko preglasujete.

Sicer pa je ustrezna pravna podlaga za reševanje vaših težav Stanovanjski zakon in ne SPZ. Kot že rečeno: najbolje, da za pomoč zaprosite odvetnika. Ti so vsaj licencirani za svoje delo, upravnika namreč niso in temu primerno je tudi njihova odgovornost nikakva.

[Rafter]

Huh... Jaz imam v glavi, da mora imeti upravnika vsaka večstanovanjska hiša, ki ima več kot 4 bivalne enote.. Očitno sem nekje zašuštral???

Zdaj se mi sicer res ne ljubi it iskat... po derbiju.

[Popravila na domu]

V primeru, da ne zadostujete zakonskim pogojem za določitev upravnika je - bolj natančno povedano zadeva sledeča - ZA odločitev, da boste imeli upravnika morate zbrati 100% soglasje etažnih lastnikov, ZA imenovanje konkretnega upravnika pa nato zadostuje malo nad 50% po deležih etažne lastnine.

upravnik stavb Mag dom,
Gorazd

[Smrečica]

Hm, jaki79 mi je sedaj dal misliti, ko je rekel, da piše v zakonu več kot 8 posameznih delov, ne stanovanj.
Po podatkih geodetske uprave (na portalu e-prostor) je evidentiranih 15 delov stavb: 5 stanovanj, 5 kleti in 5 drvarnic. Vsaka zase. Tudi v zemljiški knjigi je vsak ta del vpisan posebej, ima svoj "list" v ZK in svojo ID številko.
A to kaj spremeni?

Lp.

[jaki79]

Spremeni precej, saj to pomeni, da je upravnik za vašo stavbo obvezen (imate več kot 8 pos. et. delov).
Tudi če ne bi bil obvezen, je možno upravnika imenovati s preglasovanjem et. lastnika, ki temu nasprotuje - kot sem že predhodno napisal.