[drejc87]

Pozdravljeni,

kupil sem stanovanje, katero bom oddajal v najem (z najemnikom bom imel pogodbo in prijavljeno da DURSu). Imam nekaj vprašanj glede najema:

1. Zanima me kako dopolniti pogodbo (klasično iz knjigarne), da ni kasnejšega
sprenevedanja najemnika?
2. Ali je pogodba overjena pri notarju hitreje obravnavana v primeru "zapletov" z najemnikom - pogodba z neposredno izvršljivostjo?
3. Kakšen je postopek prekinitve, če je oseba socialno ogrožena (nima kam iti) ali pa mlada družina?
4. Kaj lahko odklopim v primeru, če vidim da položnice niso plačane?
5. Ali moram v primeru, da sklenem pogodbo pri notarju za eno leto, vsako leto potem plačevati za novo pogodbo, ali potem samo naslednje leto plačam za overjen podpis (ker pogodba stane cca. 350-500€)?
6. Kako je s stroški (telefon, internet, elektrika, voda...) - ali je bolje, da jih plačujem jaz in potem obračunam zraven k najemnini ali je to naj stvar najemnika?
7. Kako je s stroški zavarovanja stavbe, plačila rezervnega sklada, morebitnih bodočih investicij v stavbo...vem, da stroške nosi lastnik stanovanja. Ali vse te informacije koliko stane to na mesec pridobim pri upravitelju stavbe?
8. Ali je sklep v pogodbi, da bi napisal: da se v primeru npr. da se ne plača najemnina in vsi stroški najemnik izseli v roku 30dni (zakonsko 90 dni) ZAKONIT - ali lahko v tem času, ko se najemnik mora odseliti sploh pričakujem, da bo poravnal najemnino?
9. Ali naj se v pogobo doda sklep, da bo strošek prihajajočega "novega" davka na nepremičnine nosil najemnik?

Za odgovor se vam že vnaprej zahvaljujem!

Lp!

[zavaa]

1. preprosto, vsedeš se za mizo, vzameš list in penkalo ter napišeš še pogoje, ki se ti zdijo pomembni da jih najemnik mora upoštevati. Sploh naštej čim več situacij, v katerih primerih lahko odstopiš enostransko od pogodbe.

2. govoriš o neposredno izvršljivem notarskem zapis-u. Imaš ogromno napisano glede tega na internetu. Ja je zelo smiselno da skleneš najemno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

3. težaven.

4,6 Nič. Plačuj položnice sam, ter stroške zaračunaš najemniku, samo tako lahko imaš 100% kontrolo.
Če ti ne plačuje položnic, ti odklop kasneje pomeni samo dodaten strošek. V pogodbi pač je potrebno specificirat tudi to, da lahko enostransko odpoveš pogodbo če ne plačuje zapadlih pooložnic V CELOTI, prav tako najemnino V CELOTI.
Še vedno se lahko kasneje odoločiš in mu prepustiš plačevanje položnic direktno.

5. vprašaš notarja, ponavadi se sklenejo za podaljšanje aneksi, ki spreminjajo samo določene člene.

7. Stroški rezervenga sklada, upravljanja, obratovalni stroški mora biti vse specificirano na računu ki ga prejmeš od upravnika zgradbe.
Stroški rezervenga sklada, zavarovanja stavbe, investicije, niso strošek najemnika. Lahko pa v pogodbo zapišeta da karkoli od tega je strošek najemnika. Če upravljalec lastnikom stanovanj izda račun, kjer so zaračunani mesečni vsi stroški za to stanovanje, lahko v pogodbi se dogovoriš z najemnikom da krije pač to celo položnico, odvisno.

8. 30dni lahko napišeš. Vsekakor pa moraš pravilno po zakonu zadevo narediti ko prekineš pogodbo.
Ne, niti pod razno ne bo poravnal nikoli in nikdar. Zapustil ti bo cel kup stroškov.

Pogodobo pišeš za čas, ko se z najemnikom ne razumeta več. Pogodbo ne pišeš za to da bi se z najemnikom imela rada, pa kak fajn kolega sta, pa kak se vsi imajo radi, pa kako bo on vse plačeval predčasno, redno....

9. O kakšnem davku pa govorimo? Če se razumema, potem sigurno ne. Razen če imata v pogodbi zapisano da po najemnu lahko odkupi stanovanje, potem si mislim da najmenik bo pripravljen tudi nepremičninski davek plačati.
Drugače pa itak da bo odklonu.

[Popravila na domu]

Zgoraj si dobil zelo dober odgovor.

Tudi sam ti predlagam, da skleneš pogodbo v obliki izvršljivega notarskega zapisa.

Vse stroške, ki izhajajo iz lastništva običajno plačuje lastnik, vse ki izhajajo iz uporabe pa najemnik - razen če z najemno pogodbo ne odločita drugače.

Upravniku moraš v primeru če želiš, da se določeni stroški najemniku izstavljajo na njegovo ime, dostaviti pogodbo o najemu iz katere bo razvidno katere stroške kdo poravnava.
V praksi pa se za najemodajalce v resnici najbolje obnese način direktnega plačevanja stroškov. Se pravi da prejemaš račune v zvezi z nepremičnino na svoje ime in naslov kjer prebivaš, najemnik pa nato te stroške v dogovoru s teboj poravnava sproti v dogovorjenem obsegu

7. Kako je s stroški zavarovanja stavbe, plačila rezervnega sklada, morebitnih bodočih investicij v stavbo...vem, da stroške nosi lastnik stanovanja. Ali vse te informacije koliko stane to na mesec pridobim pri upravitelju.

Odvisno od upravitelja. Če je kakšen od "industrijskih" - kar pozabi. Pri normalnem upravitelju pa boš brez težav dobil odgovor na prvi dve postavki, na tretjo pa delno, saj intervencijskih investicijskih posegov ni mogoče predvideti.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd