Oprosti @Johan-R, vendar je korekten nasvet in pravi odgovor le prvi.
Drugi je pogojno pravilen, vendar ni smiseln zaradi nastalih stroškov.
Tretji pa je sicer logično smiseln, vendar obsojen na propad in plačilo zelo visokih stroškov zaradi izterjave dolga zoper etažnega lastnika, s strani vsakega posameznega dobavitelja.
Upravnika z ne-plačilom položnice ne prizadeneš ali vzpodbudiš k boljšemu opravljanju njegovega dela. Upravnik posluje v tujem imenu in za tuj račun, z vsoto prikazani stroški na položnici, pa so skupni stroški "delovanja" objekta - se pravi stroški po izstavljenih računih za že porabljene dobrine in izvedena dela. Torej kot etažni lastnik upravniku dolguješ le njegovo pogodbeno nadomestilo za upravljanje objekta, vse ostalo pa si dolžan dobaviteljem in izvajalcem del v in na objektu.
Seveda pa popolnoma razumem razočaranje in bes etažnega lastnika/ce, ki za storitev upravljanja plačuje določen znesek, upravnik pa svoje delo opravlja površno in neodgovorno. In v zgoraj opisanem primeru ( vsaj tako, kot je tu opisan) sklepam, da tudi na »zanimiv« način v smislu zaščite izvajalcev del.
"Samozaščitni postopki", ki jih predlagaš so, tudi meni, s stališča uporabnika storitev upravljanja praktično prva stvar, ki bi mi padla na pamet. Ker pa dokaj dobro poznam zakonodajo, ki kroji usodo upravnikov in etažnih lastnikov pa vem, da bi z njihovim izvajanjem kot etažni lastnik, zašel v precejšnje težave.
Pri vsakem subjektivno postavljenem vprašanju z opisom dejavnosti oziroma ne-dejavnosti »druge strani« pa se je vedno dobro zavedati, da gre točno za to. Pogled na težavo in obrazložitev le z ene strani. Če bi poznal razlago še z »nasprotne strani« bi bil lahko tako tvoj, kakor tudi moj odgovor v nadaljevanju mogoče drugačno zastavljena.
……………………………………………………………………………………………………
In sedaj še nasvet za najhitrejšo rešitev v primeru, da se upravniku ne ljubi ali ne zna poskrbeti, da v najkrajšem možnem času odpraviti napake kot jo opisuje @nnika:
Če je napaka res v strehi ali na drugih skupnih delih in napravah objekta (izolacija…), je pravilna reakcija najprej pisno obvestilo upravniku.
V primeru, da upravnik ni sposoben odreagirati, pa podana prijava na: MZiP, Stanovanjsko inšpekcijo. Vendar ne prijavljaš upravnika, temveč poškodovanje zasebne lastnine povzročeno s strani skupnih delov in naprav objekta.
(Nedejavnega upravnika EL najlažje, najhitreje in najustrezneje »prijavijo« tako, da ga zamenjajo z boljšim.)
Inšpektor si bo zadevo ogledal, upravnik pa bo moral o svojem postopanju po vsej verjetnosti podati pisno izjavo.
Če bo inšpektor ocenil, da gre v resnici za zamakanje s strehe objekta, oziroma drugih delov, ki tudi v naravi predstavlja del skupnih delov in naprav, bo izdal odločbo ETAŽNIM LASTNIKOM, da v roku treh mesecev zadevo sanirajo z odpravljanjem vzroka.
Odločbo bo poslal upravniku, ta pa vas bo moral ( etažne lastnike) z njo seznaniti takoj. In v vašem imenu in za vaš račun poskrbeti za sanacijo.
Šele tu (po izdani odločbi inšpektorja) pa ste na potezi tudi ostali Etažni lastniki v smislu zaščite svojega premoženja. Če je res, da si upravnika obveščala le ustno in po telefonu, se bo verjetno brez težav "izmazal" - praktično v tem primeru ne morete storiti ničesar.
Če pa imaš pisna dokazila (mogoče pa jih le imaš?), da si upravnika obvestila o zamakanju strehe še v času ko je veljala garancija na izvedbo del, (in mu dokažeš, da ni ukrepal – se pravi, da je ni uveljavljal) bo s tem dejstvom to postalo njegova velika težava. Poskrbeti bo moral, da bo napako odpravil izvajalec del...če "še živi"….škodo pa po vsej verjetnosti poravnati iz »lastnega žepa« ( a o tem ne bi sedaj..pot je dolga)
V tem primeru (garancija in pravočasno obvestilo) morate EL zelo paziti, da vam upravnik ne bi slučajno teh popravil (še enkrat povdarjam: če je bila pisna prijava napake res pravočasna in v garancijskem roku) slučajno zaračunal skupaj z rednimi stroški, ali nakazilo celo izvedel iz sredstev RS. Če se zgodi prvo, morate na obračunani znesek v roku osmih dni podati ugovor (če je res upravičen) ostale stroške pa plačati.
Če pa bi upravnik (v tem primeru) izvedel nakazilo iz sredstev RS pa bi ravnal v nasprotju s postopki, kot mu jih nalaga zakonodaja. A zopet le v primeru, da je bil res pravočasno in pisno obveščen o napaki.
Naslednja možnost, ki jo imate EL (brez sodišč, inšpekcij...) je, da s sklepom pooblastite upravnika, da nemudoma prične z ugotavljanjem vzroka zamakanja in sanacijo. S sklepom zato, ker z ozirom na tvoje pisanje tega sama s hišnikom očitno nista sposobna ugotoviti. Torej bo moral najeti strokovnjaka gradbene stroke, ki bo o pregledu predvidenega poškodovanega mesta izdal poročilo, na osnovi katerega bo nato upravnik sprožil ustrezne postopke. Po vsej verjetnosti bo nato najel pravnega strokovnjaka, ki bo sprva obvestil izvajalca (če bo njegova odgovornost zapisana v poročilu) o nujnosti sanacije, potem pa ga morda (če garancija še velja, napake pa ne želi odpraviti) tudi tožil v vašem imenu in za vaš račun.
Tretja možnost, ki bi se je sicer moral takoj po prijavi lotiti upravnik, pa je (če pravilno sklepam) že zamujena…..ker je garancija po vsej verjetno že potekla. (tega o poteku garancij sicer ne morem vedeti)
Torej še enkrat – pošlji upravniku opis napake z zahtevkom za popravilo – priporočeno s povratnico. Postavi mu rok za odgovor – npr. 8 dni. Če ti ne bo odgovoril v tem roku, takoj naredi prijavo poškodbe na Stanovanjsko inšpekcijo na način, ki sem ti a opisal zgoraj, upravnika pa o tem obvesti.
Vem, da se boš težko prebila skozi to »solato«. Katere pa sploh ne bi bilo, če bi vaš upravnik že takoj po prijavi ( če tudi ustni) naredil tisto, za kar ga plačujete (še enkrat ponavljam – če je obstajala veljavna garancija). V primeru, da je rok potekel pa MORA napako (če je res vzrok zatekanje meteorne vode s skupnih delov) vseeno TAKOJ odpraviti. Le da vam lahko ta strošek obračuna bodisi pri rednih obračunih, bodisi ga lahko poravna iz sredstev RS.
Nekaj si velja zapomniti. O vseh takšnih zadevah je potrebno, zaradi kasnejšega dokazovanja, upravnika VEDNO obveščati pisno. Že po e-pošti zadostuje. Ustno pa le v primeru, da gre za zanesljivega upravnika za katerega veš, da se bo dela lotil še isti dan.
Za vse ostale postopke (sodišče, tožba zoper izvajalca, sprožanje postopkov za uveljavljanje garancij po pretečenih garancijskih rokih itn…) pa upravnik potrebuje veljaven sklep etažnih lastnikov. Drugače nima nobene realne podlage za obračun na tak način nastalih stroškov, etažnim lastnikom.
Tako. Tole je bolj obširno in namensko malce ohlapno napisano. Ne le zate, temveč tudi za ostale, ki se srečujejo – ali se še bodo srečali - s podobnimi težavami v zvezi z slabo odzivnostjo svojih upravnikov.
upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
