[gregorjanc]

Zivjo.
Torej po enormnem prebiranju foruma ter pridobivanju podatkov me zanima če smo pravilno zastavili proces kot navaja naslov te teme.

Zivimo v enodružinski hiši, v pritličju mi2 v prvem nad. tast in tašča mansarda je prazna. Trenutno imamo urejeno vsak svoj brlog z ločenimi vhodi in ločenim gospodinjstvom.

Glede na trenutno stanje sva se odločila za izgradnjo mansardnega stanovanja s povečano teraso ter ločenim vhodom za kar je potrebno pridobiti novo GD, seveda bova morala pridobiti kredit.

Latnika te hiše sta tast in tašča. Za uresničitev najinih želja bi bilo potrebno opraviti izročilno pogodbo (mi2 kot prva prevzemnika)-vsak bi bil potem lastnik 1/4, to vknjižiti v zemljiško knjigo, obenem bi s to pogodbo izročevalca že vnaprej podala soglasje k gradnji zaradi izvedbe vseh gradbenih in drugih del stanovanjske hiše.
Zanima me kako je potem za pridobitev stanovanjskega kredita obremenjenega z hipoteko (max 15 let) če smo štirje lastniki.

Seveda moram dodati, da je tu še tretja oseba (sestra od bodoče žene)-katera živi trenutno v tujini. Zanima me kako je z njo oz. kako jo obravnavamo v pogodbi, da ne pride nato čez nekaj let do kakih nesoglasij.

lp

[petea]

glede na prebrano bi bilo smiselno razmisliti o vzpostavitvi etažne lastnine (dve stanovanji); potem se starša vpišeta kot lastnika enega stanovanja, vidva kot drugega, prav tako potem hipoteko vzameta samo na svoje stanovanje

[medo9]

Sestra lahko zahteva svoj delež po smrti staršev, kar verjetno že veš. Ne vem pa, če lahko izpodbija tudi izročilno pogodbo.
Problem, ki ga jaz vidim v tem je, da je to enostanovanjska hiša, kar pomeni, da hiša ni etažirana. Zato bi se jaz pozanimal, ali je to možno, ker s tem odpadejo možni problemi pri dedovanju.

Glede kredita: lastniki morajo dovoliti vpis hipoteke na nepremičnini (overjen podpis) in tudi zaradi tega razloga je bolj smiselno, da se hiša najprej etažira.
Osebno sem prepričan, da za starše ni pametno, da kar prevzamejo hipoteko, saj s tem prevzamejo odplačevanje kredita nase (v primeru "ne daj bože da se desi").
Mislim, da je treba pomisliti tudi na starše, ne videti samo svojih ciljev.
15 let je pač 15 let.
(Seveda pa je vprašanje koliko kredita bi potem dobili samo za svojo etažo, ampak to je potem druga zgodba.)

Kaj bi bilo (spet - po mojem) najbolj pošteno in fair do vseh vpletenih:
1. etažiranje objekta na 3 dele. Pritličje postane last bodoče svakinje, nadstropje ostane v lasti staršev, mansarda postane vajina.
2. Zaradi davka na nepremičnine, potem s svakinjo podpišete služnost za pritličje (sicer bo ona plačevala višji davek, ker ne živi tukaj).
3. Po smrti staršev bo predmet dedovanja nadstropje staršev.

Če etažiranje ni možno, potem pa mislim, da se lahko naredi izročilna pogodba, kjer se natančno opiše kaj predstavlja v naravi (torej: mansarda, pa toliko in toliko kvadratov zemljišča, itd...). Ostane pa seveda problem s hipotekarnim kreditom, kjer boste potrebovali soglasje vseh solastnikov.

Tole sem spisal na osnovi svojih izkušenj in razprav.
Nisem pa pravnik, zato vzemi napisano zgolj kot razmišljanje.
Morda se ti zdi, da po nepotrebnem kompliciram, ampak vedi, da vas ne poznam, ne vem kakšne imate odnose, itd...

[KeCko]

To že, samo potem objekt postane večstanovanjski, kar pa zakomplicira in podraža dokumentacijo in ima popolnoma drugačne zahteve kar se tiče samega izvajanja gradnje. Gre za zelo dvorezen meč.

Če se ne motim so pri izročilni pogodbi kot podpisniki udeleženi tudi dediči prvega reda. V kolikor niso lahko takšno pogodbo spodbijajo. Nisem strokovnjak, tako da je to samo moje mnenje na podlagi informacij, ki sem jih dobil od notarke, ker pravkar urejam malenkost podobno zadevo.

[gregorjanc]

Hmmm ja je KeC dobro definiral problem etažne lastnine. Gre se predvsem za to, ker bi po smrti ženinih staršev cela hiša ostala nama. Trenutno pritličje v katerem živiva, bi po končani mansardi prešlo v stanovanje bodoči svakinji oz. če tast in tašča ne bosta zmogla kdaj premagovati stopniščnih ovir, se preuredi v njunino korist. Kar se "svakinje" tiče imamo tudi nekaj zemlje, katera bi šla v njeno korist. Seveda se moramo o tem še vse dodobra pogovoriti. Trenutno pritlično stanovanje (vloženih je bilo nekaj desettisočakov) sva uredila le na podlagi ustnih dogovorov, tako da trenutno ni najino NIČ.
Za vnaprejšno "obdelavo" hiše pa se ne greva več brez notarsko overjenih pogodb. Zato pa je prišla zadeva glede izročilne pogodbe . Kaj se potem morajo pri hipotekarnem kreditu podpisati vsi lastniki kot tudi "svakinja"?

[petea]

izročilno pogodbo mora podpisati tudi svakinja, kredita pa ne rabi

še vedno je bolje, da se dokumentacija za GD podraži sedaj, kot pa da kasneje rešujejo veliko večje probleme, ki praviloma pripeljejo do visokih stroškov


Morda formalno ne čisto ustrezna pot, v praksi pa izvedljiva: GD pridobivati še za enostanovanjsko stavbo, kasneje pred pridobitvijo hipoteke, pa objekt etažirati (na dve ali na tri enote, kolikor bi bilo pač smiselno) ter ustrezno določiti pripadajoče zemljišče k objektu (skupno dvorišče, zemljišča posameznih stanovanj).

[gregorjanc]

Se pravi če hišo etažiramo (uredimo kar se tiče skupnih dvorišč/zemljišč), ali moramo potem komunalne,elektro ter ostale skupne storitve (položnice) plačevati vsak posebej? Ker do zdaj kar koli smo naredili zunaj, kurjava oz. plačevanje skupnih položnic je šlo vse na pol/pol. Kar nam zelo odgovarja ker že tukaj prišparamo kar nekaj evrov letno.
Kar se mansardnega stanovanja tiče, je bilo že v osnovi prvotnega GD mišljeno kot bivalna površina in tudi plačani so bili vsi prispevki. Ali je sedaj kaka omejitev-do koliko se lahko poveča mansarda?

[KeCko]

Kakršna koli sanacija večstanovanjskih objektov, ali izvajanje del takšnih in drugačnih je podvržena povsem drugačnim zahtevam kot veljajo za enostanovanjsko hišo. Praktično s tem postane zadeva po gradbeni dokumentaciji enakovredna vsem stanovanjskim blokom (velikosti do 2000m2 ali višine 25m). Izvajanje del v lastni režiji ni več dovoljeno, zahtevani so zahtevnejši elaborati (hrup, gradbena fizika, požar, ...).

Glede na moje laično poznavanje tega dela zakonodaje in informacij, ki jih imam se mi zdi najbolje urediti izročilno pogodbo, ter v okviru te čim bolj točno definirati razmerja.

[gregorjanc]

No KeC glih tako razlago sem hotu slišat, ker se mi je zdelo da za etažna stanovanja pride GD čist drugačen. Ni druge kot dober odvetnik pa da vse zdefiniramo glede izročilne pogodbe.

[KeCko]

Še enkrat, da ne bo pomote. Moje poznavanje kuporodajnih, darilnih in izročilnih pogodb je laično in vsekakor svetujem kontakt z kompetentnim notarjem ali odvetnikom. Osebno imam izbrano notarko, ki ji glede teh zadev popolnoma zaupam.

Kar pa se tiče gradbene dokumentacije pa je moje znanje strokovno in tukaj je, če se gre po reglcih, razlika med enostanovanjsko gradnjo in večstanovanjsko gradnjo zelo velika. Takšna, da bi se osebno spremembi objekta iz enostanovanjskega v večstanovanjskega izognil, če je to le mogoče.

[medo9]

Povsem jasno mi je, da večstanovanjski objekt pade v drugačen režim, vendar sem vseeno mnenja, da je etažiranje prava pot.
Vsak sam pa seveda mora presoditi, kaj mu bolj ustreza in kaj ne.
Mislim, da je Petea napisala dober, kompromisni predlog. Nisem vedel, da je to izvedljivo.

Tale tvoj stavek:
"Gre se predvsem za to, ker bi po smrti ženinih staršev cela hiša ostala nama. "
pa seveda postavi vse skupaj v drugačno luč in je etažiranje nesmiselno.
Če se pogovarjate/dogovarjate v tej smeri, potem je stvar čisto enostavna: naredite izročilno pogodbo (s preužitkom), da boste samo enkrat plačevali notarske stroške... predvidevam, da bosta svakinjo izplačala, zato je dobro narediti korektno in konkretno oceno vrednosti, oz. opredeliti, koliko in kdaj jo bosta izplačala...

[đozo]

točno tako,kot pravi kolega
..smisel izr. pog. je da deduješ za časa življenja izročitelja,seveda pa se izročitelj temu primerno zavaruje z klavzulami,da ima miren spanec,vse do večnih lovišč :wink:
..je pa seveda pogoj,da ne vržeš denarja proč,podpis svakinje pri notarju in pa seveda bog ne daj,da tast,kdaj v dobi senilnosti,prizna še kakšen"spodrsljaj,ali pa,kdo ženo po pogrebu tasta, povabi na analizo dnk
...v tvojem primeru,bi vsekakor zahteval pogodbo za celotno nepremičnino,kajti,če pozneje ostane kakšen delež na razpolago za normalno dedovanje,boš ga moral po tržni ceni odkupit od svakinje,če nočeš imet kakšnih"strojanovih v spodnji etaži
ps
sem lani tako stvar urejal za sebe,sicer na pobudo lastne mame(sem skoraj ziher,da razen mene in moje sestre ni nikogar drugega rodila),sem pa pred podpisom mislil,da odlično poznam svojo edino sorodnico prvega dednega reda,ki si je dan pred terminom,kar dvakrat premislila in se "spametovala šele,ko sem ji predložil svoj testament"v primeru avionske nesreče :wink:
ps
..še enkrat..izročijo vama naj celoto
..bodita pa brez skrbi glede staršev ,notar ju bo vsekakor"zavaroval...če ne z drugim..,ti bo naprtil doplačilo za"dom starejših,ki pa te ve stat tudi dobršen delež"izročenega
...svakinja pa se bo v tem primeru rahlo"muzala