[schmidt]

Spoštovani,

Vsem skupaj lep pozdrav. Forum prebiram že dlje časa, sedaj sem se pa odločil da se še sam aktivno vključim vanj.

Ponudila se mi je priložnost za nakup poslovnega prostora v poslovno-stanovanjski stavbi katera je v poslovnem delu že čisto prazna. Veliko ljudi se je že odločilo za nakup in spremenili poslovni prostor v apartma, seveda brez spremembe gradbene dokumentacije, brez poseganja v skupne prostore. Od vseh poslovnih prostorov jih je že 75% enot spremenjenih v apartmaje.

Ker se gre za turistično občino do sedaj tega niso preganjali, med drugim je občina sprejela sklep in dodala novo kategorijo za plačilo za uporabo stavbnega zemljišča za t.i. stanovanja v poslovnih prostorih katero so bolj obdavčili.

Zanima me vaše mnenje ali se odločiti za nakup, saj se gre za relativno ugoden nakup in kako je z legalizacijo če bi se vsi lastniki skupaj dobili in naredili pobudo, katero bi naslovili na občino.

Najbolj me pa zanima kdo je tukaj pristojen za nadzor - država ali občina ter kakšne so lahko sankcije - naj povem da je tega veliko, do sedaj pa nihče ni tega preganjal in kakšen je lahko nadzor za že zatečeno stanje za nekaj let nazaj?

Pripenjam še sklep občine oz. dodatek tega člena;

V 7. členu Odloka o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča se za skupino a2) doda nova skupina:

a3) stanovanja v poslovnih prostorih:
V to skupino se razvrščajo stanovanjske enote, ki so nastale v objektih ali delih objekta, ki so bili na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja zgrajeni kot poslovni objekti (npr. apartmajski hoteli namenjeni za turistično dejavnost), na območjih kjer je tovrstna gradnja dopustna, pri čemer lastništvo (fizična ali pravna oseba) ter namen uporabe (za počitniški ali stalni namen) nista pomembna.
Prav tako se v to skupino razvrščajo poslovni prostori, ki so jih lastniki, brez spremembe gradbenega dovoljenja, spremenili v stanovanjske enote. V to skupino spadajo tudi stanovanjske enote ali stanovanjski objekti zgrajeni brez gradbenega dovoljenja (črne gradnje) in poslovni prostori, ki se ne uporabljajo za poslovni namen, nimajo označbe v skladu z določili Zakona o gospodarskih družbah in nimajo označenega delovnega časa v skladu z veljavnimi predpisi.

ter

Kjer se obstoječa namembnost ne sklada s predvideno namembnostjo v prostorskem aktu in namembnostjo predvideno v pravnomočnem gradbenem dovoljenju, se zaradi uporabe stavbnega zemljišča v nasprotju z njegovo predvideno namembnostjo, ter zaradi njegove nesmoterne uporabe, se vrednost izračunanega nadomestila pomnoži s faktorjem 3.

Zanima me ali mi manjka še kakšna informacija, vendar iz tega razberem, kot da občina dovoljuje to početje, katero pač bolj obdavči?

Za vse informacije sem vam zahvaljujem,

[KeCko]

Vsakršna sprememba namembnosti v stanovanjsko zahteva gradbeno dovoljenje. Ali bo objekt lahko zadostil vsem zahtevam, ki jih trenutno morajo izpolnjevati stanovanjske stavbe pa je drug in potencialno veliko večji problem. Verjetno te iz takšnega objekta, tudi če stvari ne bodo urejene, v kratkem ne bo nihče ven metal, lahko pa se pojavijo težave pri prodaji, pridobivanju stanovanjskih kreditov, zavarovanju itd.

Občina si je tukaj samo zagotovila zaračunavanje neurejenega stanja, to še ne pomeni, da ga je kakorkoli legalizirala. Legalizacijo lahko dosežete samo s spremembo namembnosti posameznega dela ali celotne stavbe. V tem primeru pa je potrebno upoštevati najnovejše zahteve o projektiranju večstanovanjskih stavb, kar se v večini podobnih primerov izkaže za skorajda nemogoče.

[schmidt]

Za odgovor se zahvaljujem.

Bi morda lahko poslali kakšen link do zahtev za projektiranje večstanovanjskih stavb?

V primeru, da bi stavba zadoščala vsem zahtevam (v 1. nadstropju so že stanovanja, gradnja je pa ista, le da je tukaj drug vhod) me zanima kakšen je potem postopek pri legalizaciji ter kaj mi priporočate v zvezi s tem. Se podati v to, probati legalizirati ali počakati kako se bodo stvari odvile in morda probati legalizirati kasneje?

Roko na srce nobenemu ni v interesu da taka stavba sameva in propada predvsem pa občini, katera bi vsekakor morala imeti interes urediti nastalo situacijo ali pač ne?

[ajtimp]

Nisem ravno strokovnjak vendar iz izkušenj in poznavanja bi se takemu nakupu raje ognil in iskal alternativo.
Kot je napisal KeCko bi moral lastnik poslovnega objekta, le tega legalizirati oziroma pridobiti novo gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti v stanovanjski objekt.
Kar trdi občina ne bo šlo skozi v kolikor bi takšen objekt vzel pod drobnogled gradbeni ali požarni inšpektor. Več stanovanjske stavbe morajo imeti določenega skupnega upravitelja. V ko0likor ni tega urejenega prihaja do težav kot je sanacija oz. urejanje skupnih prostorov, strehe, itd...
Kako je s parkirišči?
Kako je s toplotno izolacijo sten, oken?
V izogib kasnejšim težavam in problemom naj lastnik uredi vse vse kar je potrebno.

[schmidt]

Pozdravljen,

Kakor mi je znano stavba ima upravitelja kateri je uredil in ureja vse zadeve (požarni izhod, vzdrževanje, tekoče sanacije...), prav tako so zagotovljena parkirišča, možen je tudi nakup parkirišča v garažni hiši ki je pod stavbo.

Izolacija je rešena, okna je pa obstoječi lastnik že zamenjal. Skratka kar sem našel o zahtevah o gradnji večstanovanjskih stavb je urejeno, kar ni se pa da urediti brez težav.

Meni se vsekakor zdi še vedno zanimiva opcija.

Imate morda še kakšne predloge oz. na kaj moram biti pozoren.

Sam imam tudi podjetje. Kako je z možnostjo t.i. poslovnega apartmaja oz. kakšnega showrooma izdelkov mojega podjetja kar bi pa dejansko bil poslovni namen s tem, da bi lahko še prespali tam?

Še enkrat se vam zahvaljujem za vse nasvete.

[KeCko]

Glej opcija je verjetno cenovno ugodna in s tem tudi zanimiva. Je pa premalo podatkov, da bi ti lahko res strokovno rekel ja daj ali pa ne. Napisal sem ti par stvari kjer se lahko najprej zakomplicira. Stvari so lahko rešljive, lahko pa tudi ne ampak kot pravim tukaj je vsak primer specifičen in več od splošnih nasvetov ne morem podati. Kar pa se linka do zahtev tiče pa je tale še najbližje: <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.arhiv.mop.gov.si/si/zakonodaja_in_dokumenti/veljavni_predpisi/zakon_o_graditvi_objektov/">http://www.arhiv.mop.gov.si/si/zakonoda ... _objektov/</a><!-- m -->

Predpisov, ki urejajo to področje je vsaj toliko kot jih je na tej strani navedenih, pa še kakšen v zvezi z urejanjem prostora zraven

P.s. Kar se tiče ostalih zadev poslovnega aprtmaja in podobno, ja sej možnosti je veliko in da se tudi kdaj kakšne krivine hvatat vendar se mi zdi zadeva podobna recimo nehomologiranim smernikom na motociklu, saj na tehničnem te spustijo skozi pa kakšen policaj bo tudi kaj spregledal brez težav, ampak ko pa bo prišlo do prometne nesreče in bo kdo rekel da ni videl tvojega smerokaza in bodo ti nehomologirani pa bo sranje na kubik. Ni sodnika dokler ni tožnika, ko pa se sledni pojavi pa imajo odvetniki fešto

[ajtimp]

Sam imam tudi podjetje. Kako je z možnostjo t.i. poslovnega apartmaja oz. kakšnega showrooma izdelkov mojega podjetja kar bi pa dejansko bil poslovni namen s tem, da bi lahko še prespali tam?

V kolikor te prostore ne oddajaš v najem in dejansko uporabljaš le zase ne vidim težav. Že večkrat sem videl v poslovnih pa tudi v proizvodnih prostorih napis "ZASEBNI PROSTOR". Kako je to dejansko urejeno v zemljiški knjigi pa ne vem natančno. V tak prostor inšpekcija nima pristojnosti vstopati, razen s policijo pa še takrat mora biti to odobreno s strani sodišča.
Glede nakupa stanovanja v poslovnih prostorih se poizkušaj izpogajati, da uredijo legalizacijo. Zaradi tega se tudi prodajajo ceneje kot ostala stanovanja.

[ajtimp]

..., ampak ko pa bo prišlo do prometne nesreče in bo kdo rekel da ni videl tvojega smerokaza in bodo ti nehomologirani pa bo sranje na kubik. Ni sodnika dokler ni tožnika, ko pa se sledni pojavi pa imajo odvetniki fešto

Bog ne daj, da v takem objektu pride do požara. Do takrat ne rabiš v bistvu nobenega papirja. Po takem dogodku pa ti zahtevajo vsemogoče. Po vseh obstoječih predpisih, ki se navezujejo na gradnjo objektov.
Samo spomnimo se tragedije pred diskoteko LIPA pred leti. Pred tragedijo se je lastnik delal frarerja in ignoriral vse predpise in inšpekcije. Kako je bilo po dogodku pa vemo.

[schmidt]

To mi je vse jasno.

Vendar morda bi se rajši bolj osredotočil na rešitev kot na problem.

Kaj potrebujem in kakšen je postopek v primeru da stavba zadostuje vsem predpisom?

Ali je možnost, da kljub temu da zberemo vse potrebno dokumentacijo da občina še vedno zavrne pobudo?

Lep pozdrav,