+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Upravnik (/showthread.php?tid=49630)
Re: Upravnik - Nivas - 18.2.2016
Pozdravljeni, zanima me ali hiša, ki ima tri samostojna stanovanja in garažo, ki je del hiše, etažna lastnina je razdeljena, lastniki so trije, sta dva sta lastnika stanovanja in en lastnik garaže, stavba potrebuje upravnika, in če ne na kakšen način se upravnika obvesti oziroma prekine pogodbo brez nepotrebnih zapletov.
Hvala.
Re: Upravnik - Popravila na domu - 18.2.2016
Ne, za takšno stavbo upravnik ni zakonsko predpisan - za najem storitev upravnika je v primeru da stavba nima več kot dveh lastnikov in več kot osem enot (stanovanj ali poslovnih prostorov) predpisano 100% soglasje.
Če je bilo soglasje doseženo, upravnik pa najet, je za prekinitev pogodbe dovolj soglasje malo nad 50% po deležih etažne lastnine, saj so za stavbo z najemom storitev upravljanja pričela veljati določila stanovanjske zakonodaje.
Odpoved upravniku sodi med posle rednega upravljanja v primeru katerega etažni lastniki sprejemate odločitve z malo nad 50% po deležih etažne lastnine.
upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Re: Upravnik - David1 - 13.3.2016
Pozdravljeni,
kako naj bi pridobil podatke o povprečni ceni stanovanja v Kopru velikost 43 m v letu 1996?
Re: Upravnik - Popravila na domu - 15.3.2016
Na kaj takšnega - ko boš pripravil vse resne podatke - vsaj o letniku stanovanja, lokaciji, izoliranosti stavbe, vrsti energenta za ogrevanje, opremljenosti ali neopremljenosti in tudi o soseščini, boš odgovore dobil na kateri od obstoječih nepremičninskih agencij s tradicijo - ki so v tistem času že poslovale. Če se jim bo ljubilo, boš dobil tudi podatek za koliko so bila stanovanja prodana - in ne le koliko je bila povprečna cena.
Re: Upravnik - David1234 - 30.4.2016
Pozdravljeni!
Zanima me, če mora imeti blok z 9 stanovanji, vendar zgolj dvema stanovanjema na etažo (štiri nadstropja s po dvema stanovanjema in eno stanovanje v pritličju) upravnika?
Re: Upravnik - Popravila na domu - 30.4.2016
Odgovor je: Da.
Upravnika morate imati (zakonski predpis), če ima stavba več kot dva lastnika in več kot 8 posameznih delov. Določite ga etažni lastniki, kar se šteje za posel rednega upravljanja. Če se ne morete dogovoriti, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da vam upravnika določi sodišče v nepravdnem postopku.
upravnik stavb,
Mag dom,
Gorazd
Re: Upravnik - jaki79 - 2.5.2016
Zgornji odgovor ni popolnoma točen. Stavba sicer mora imeti upravnika, vendar lahko lastniki sprejmejo sklep, da za potrebe upravljanja ustanovijo skupnost lastnikov (in dejansko sami upravljajo stavbo). IMHO pa to ni najbolj praktična rešitev.
Re: Upravnik - David1 - 17.1.2017
Pozdravljeni!
1.Zanima me, kako lahko zmanjšam svoj prispevek v RF.
Sem lastnik poslovnega prostora v zgradbi z 10 stanovanji. Vsak mesec plačujem 35 euza RF. Imam svoj vstop v svoj prostor, skupnega hodnika ne uporabljam. Sedaj je upravnik odločil, da bo prebarval stopnišča in zamenjal vhodna vrata.
Uporabna površina mojega dela lastništva - 0%, prostor nima priključka k vodi-elektriki-kanalizaciji.
Denar iz rezervnega fonda uporabljajo le za popravljanje in uzdrževanje infrastrukture, ki sam jo ne koristim.
Kako bi zmanjšal svoj del prispevka za RF? pripravljen sem prispevati za barvanje fasade in popravilo strehe, nikakor ne za senzorna vhodna vrata in barvanje stupnišča, ki jih nikoli nisem uporabljal in nikoli ne bom!
2. V mojem prostoru se nahaja nosilni zid, v katerem so cevi od kanalizacije. Od zgornega soseda mi je namakal ta zid (cca 1000e škode), upravnik ustraja, da to moram razčistit s zgornim stanovalcem, jaz pa vstrajam, da sanacija tega zida mora biti plačana z rezervnega fonda, ker to spada v uzdrževanje celotne zgradbe (saj sodi v statiko stavbe) - če poruši se nosilni zid, bo ogrožena vsa zgradba.
ali Imam jaz prav?
Re: Upravnik - gapez - 17.1.2017
V obeh tockah nimas prav.
Skupne stroske se placuje po delezih, ne glede na to, koliko ima kdo od tega. Po tvoji logiki stranke v pritlicju ne bi financirale menjave dvigala, menjavo in izoliranje strehe pa bi placali samo tisti pod streho.
Za sanacijo skode je odgovoren povzrocitelj. Ce je problem staticen, kar dvomim, hisa najbrz nima lesene konstrukcije, bi bilo morda smiselno, da se to sanira na skupne stroske, in bi znesek terjal upravnik oz. blok od povzrocitelja.
Re: Upravnik - jaki79 - 17.1.2017
@David1:
ad1) ena možnost bi bila, da se oblikujejo posebni skupni deli stavbe. Če se boš lotil tega..., hm, kaj naj ti rečem ... good luck.
Re: Upravnik - Popravila na domu - 18.1.2017
Obveznost plačevanja in višina prispevka v rezervni sklad sta določena s posebnim Pravilnikom. SPZ pa določa, da Stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev.
Znesek vplačila v RS se torej obračuna po "bruto" m2 etažne lastnine.
Bega pa me, ker v zvezi s porabo denarja sklada (če gre res za obvezni Rezervni sklad in ne za neko obliko prostovoljnega sklada, ki bi se imenovala »Rezervni fond«) omenjaš slikanje hodnikov in »za popravljanje in vzdrževanje infrastrukture« .
Za plačilo tega se NE SME porabiti denarja iz rezervnega sklada, saj gre (če prav razumem tvoj zapis) za redna vzdrževalna dela in ne za investicijo v stavbo na način, kot jo predvideva zakonodaja.
Še bolj pa me bega ko pišeš - da je upravnik odločil slikanje in zamenjavo vrat. Upravnik tega ne more odločiti temveč lahko lastnikom to le predlaga v odločanje - razen če ni večinski lastnik hiše - in ne zgolj pogodbeno najeta delovna sila.
Če je enota v tvoji lasti fizično ločena od skupnih prostorov stavbe, ti tistih skupnih stroškov, ki nastajajo z njihovo redno uporabo ni potrebno plačevati. Da upravnik to lahko upošteva, mora biti takšno določilo zapisano v Pogodbi o medsebojnih razmerjih.
Če te pogodbe še nimate, je dovolj podpisana izjava lastnika ločenega prostora, predana upravniku.
2. Če ti »zamaka od zgornjega soseda« potem sodi takšno popravilo med dogovorno urejanje zadev med dvema sosedoma in strošek krije individualno zavarovanje povzročitelja – če ga ta ima. V nasprotnem primeru strošek popravila in povzročene škode krije povzročitelj.
Če pa ti zamaka v prostor s skupnih delov ali vodov stavbe – na primer kot izliv vode iz skupne napeljave - se strošek krije iz zavarovanja stavbe – če je stavba zavarovana v ta namen. Če ni, s tem povezane stroške sanacije krijete vsi etažni lastniki.
upravnik stavb Mag dom,
Gorazd
Re: Upravnik - jaki79 - 18.1.2017
@David:
Jaz res upam, da tega nasveta:
"Če te pogodbe še nimate, je dovolj podpisana izjava lastnika ločenega prostora, predana upravniku."
ne boš preveč resno vzel.
Re: Upravnik - David1 - 18.1.2017
Hvala za odgovor! Pomeni: če namaka nosilni zid, jaz ga lahko ne saniram na lastne stroške - in s tem ogrožam celotno konstrukcijo stavbe? Stavba od leta 1860 ...
Re: Upravnik - Popravila na domu - 18.1.2017
Citat: jaki79 - @David:
Jaz res upam, da tega nasveta:
"Če te pogodbe še nimate, je dovolj podpisana izjava lastnika ločenega prostora, predana upravniku."
ne boš preveč resno vzel.
.......................
@David1,
če imaš težave z obračunom skupnih stroškov, opozori upravnika na tale člen Pravilnika:
24. člen
(ločen poslovni prostor)
Kadar je v stavbi poslovni prostor, ki je fizično ločen od skupnih delov stavbe in njegova uporaba ni povezana z uporabo skupnih delov, bremenijo uporabnike poslovnega prostora le tisti obratovalni stroški, ki dejansko nastajajo z uporabo tega prostora.
....in mu podaj izjavo. Bo kar v redu.
(in se ne oziraj na jako neposrečene humoriste, katerih nasveti ti lahko škodijo)
upravnik stavb Mag dom,
Gorazd
Re: Upravnik - jaki79 - 18.1.2017
Bom še pravno utemeljil svoje stališče.
Torej v 105.členu stvarnopravnega zakonika je zapisano:
(4) Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati.
Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati!
In pa v 115. členu:
Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.
ter še v 116. členu:
Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti:
- opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena tega zakona
Podobno tudi 117. člen:
Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače.
Drug način je torej sprememba pogodbe o medsebojnih razmerjih. Tako kot pri prvem načinu: good luck with that.
Stanovanjski zakon
v 18. členu določa:
Skupni deli večstanovanjske stavbe so solastnina etažnih lastnikov.
v 21. členu določa:
Posebni skupni deli so solastnina tistih etažnih lastnikov, katerim služijo. Solastniški delež vsakega od njih se določi s pogodbo o medsebojnih razmerjih
in v 22. členu še:
Za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupni del in obratno, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov v obliki, ki je potrebna za samo pogodbo.
Stanovanjski zakon torej natančno določa, kaj je posebni skupni del ter tudi natančno določa, kako se lahko splošni skupni del spremeni v posebni skupni del.
Ali boš na koncu oddal izjavo ali ne, je seveda tvoja odločitev. Če se pa bo zaradi oddane izjave preveč zapletlo, lahko na pomoč še vedno pokličeš tiste, ki ne popravljajo zgolj na domu, ampak tudi v pravnem redu, saj lahko oni očitno naredijo, da je pravilnik nad zakonom (hint: včasih se skupni deli, deležu na katerem se ni mogoče odpovedati, tudi prodajo ali oddajo v najem).