+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja (/showthread.php?tid=56811)
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - javr - 15.11.2015
Nebomgabiksal Napisal:Hja, jaz stanovanja za študente ne bi nikoli kupil.pa to velja za katerikoli del Ljubljane, samo da je znotraj obvoznice ? Ali pa je tudi za študente bolj privlačen LJ-Center kot pa npr. LJ-Rudnik ?
1) na glavo boš težko pokasiral več kot 150€ (+stroške).
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - Popravila na domu - 15.11.2015
Za študente je najbolj privlačna lokacija v bližini fakultete.
Pri nakupu stanovanja ni pomembno le njegovo stanje in upoštevanje dejstev ki ti jih je napisal @Nebomgabiksal, ampak stanje celotne stavbe - saj z nakupom stanovanja v njej postaneš solastnik. Iz solastništva pa izhajajo tudi določene obveznosti.
Pred nakupom stanovanja je poleg urejene dokumentacije o lastništvu dobro preveriti vsaj še:
- kakšni so mesečni obratovalni in drugi stroški (na letni ravni!). To je razvidno iz razdelilnika upravnika in računov individualnih dobaviteljev. V primeru da študentje ne bi plačevali teh stroškov jih moraš na koncu plačati ti.
- kolikšno je mesečno vplačilo v rezervni sklad. Tega običajno plačuje lastnik.
- koliko denarja je v rezervnem skladu zbranega iz naslova obveznosti lastništva stanovanja, ki ga kupuješ
- zapisnik s sklepi zadnjega zbora (ali zbora na katerem je bil sprejet investicijski načrt) etažnih lastnikov v katerem je s sklepom sprejeto kaj se bo na stavbi v naslednjih letih vzdrževalo in posodabljalo v okviru investicijskega načrta,....npr. obnova strehe, energetska sanacija stavbe, zamenjava toplotne postaje itn.....
Torej....iz prakse opažam, da v starejših stavbah, kjer so bile "na hitro" predvidene večje investicije (v rezervnem skladu pa ni zbranih dovolj sredstev) v večjem odstotku prihaja do prodaje stanovanj, kot pa v novejših in tistih, kjer so lastniki dovolj pri pameti v zavedanju, da je stavbo bolj pametno redno in načrtovano vzdrževati.
upravnik Mag dom,
Gorazd
-
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - javr - 15.11.2015
ja, za konkretni primer sem nekaj slišal o povečanem plačilu v rezervni sklad ker se bo prenavljala streha. O ostalih stvareh pa se nisem pozanimal, ker jih ne poznam niti na splošno, niti konkretno - kaj je drago, kaj "tu nekje" in kaj poceni.
Tržna vrednost stanovanja v LJ - javr - 25.11.2015
Koliko bi bila tržna vrednost popolnoma obnovljenega stanovanja v Ljubljani, [url=httpsunichr("58")//wwwunichr("46")googleunichr("46")si/maps/place/Kersnikova+ulica,+1000+Ljubljana/@46unichr("46")0565941,14unichr("46")5020601,17z/data=!3m1!4b1!4m2!3m1!1s0x4765329e5a1e1961unichr("58")0xd93cfee3555b313e]Kersnikova ulica[/url], stavba letnik '57, dvosobno stanovanje 43m2 + loža/balkon 3,5m2 + shramba 4,5m2 ?
- kolikor je kupec pripravljen plačati, to vem. Kaj pa kakšen predlog v evrih ?
Na [url=httpunichr("58")//prostor3unichr("46")govunichr("46")si/ETN-JV/]Javnem vpogledu[/url] sem pregledal vse cene prodanih stanovanj v [url=httpunichr("58")//wwwunichr("46")geopediaunichr("46")si/#T105_F253unichr("58")833_x461378unichr("46")98_y101271unichr("46")35_s16_b4]k.o. Ajdovščina[/url] od januarja 2015 do danes in če črtam ekstreme v plus in minus, dobim cifro 2.137€/m2 . A brez bistvenega podatka, ali je bilo prodano stanovanje potrebno obnove pred vselitvijo, obnovljeno pred nekaj leti a vseljivo, ali pravkar popolnoma obnovljeno.
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - vitel - 25.11.2015
KAj to pomeni popolnoma prenovljeno?
Jaz več kot 1500 evri na meter ne bi dal.
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - javr - 25.11.2015
Citat:KAj to pomeni popolnoma prenovljeno?si iz LJ ali pa mogoče poznaš tamkajšnji nepremičninski trg ?
Jaz več kot 1500 evri na meter ne bi dal.
"Popolnoma prenovljeno" pomeni vse od stropa do tal: kuhinja, kopalnica/wc, obe sobi, hodnik, elektrika, vodovod. Od golih sten naprej vse.
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - Anja - 25.11.2015
Ce bi bili v obnovo vkljuceni dobri mojstri in kvalitetni materiali, ter ce bi mi bil stil vsec, potem bi bila pripravljena placat visji znesek. Ce pa popolna obnova pomeni neko poceni brezvezno keramiko in laminat iz baubava, potem bi za tako stanovanje bila pripravljena odstet toliko, kolikor je bilo vredno pred prenovo.
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - gapez - 25.11.2015
Veliko variant je, kako je stanovanje obnovljeno.
Lahko ima po tleh laminat, v kopalnicah pa najcenejše ploščice in sanitarno keramiko iz Bauhausa. Lahko pa je to top prenovljeno stanovanje, z najlepšimi hrastovimi dilami, ki jih je možno dobiti na trgu.
Od tega je precej odvisna cena , pa še od lege, urejenosti bloka,....
Na pamet pa bi rekel, da bi bila vrednost takega stanovanja od 80-110.000 eur.
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - javr - 25.11.2015
kaj se pa kot "kvadratni meter" upošteva pri pojmu cena za kv.meter ? Celotna površina (v konkretnem primeru 51m2), ali uporabna površina (v konkretnem primeru 43m2) ?
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - gapez - 25.11.2015
Ce bi rad primerjal z evidenco, se gleda celotna povrsina.
Re: Tržna vrednost stanovanja v LJ - kugla123 - 26.11.2015
javr Napisal:Koliko bi bila tržna vrednost popolnoma obnovljenega stanovanja v Ljubljani, [url=httpsunichr("58")//wwwunichr("46")googleunichr("46")si/maps/place/Kersnikova+ulica,+1000+Ljubljana/@46unichr("46")0565941,14unichr("46")5020601,17z/data=!3m1!4b1!4m2!3m1!1s0x4765329e5a1e1961unichr("58")0xd93cfee3555b313e]Kersnikova ulica[/url], stavba letnik '57, dvosobno stanovanje 43m2 + loža/balkon 3,5m2 + shramba 4,5m2 ?
- kolikor je kupec pripravljen plačati, to vem. Kaj pa kakšen predlog v evrih ?
Na [url=httpunichr("58")//prostor3unichr("46")govunichr("46")si/ETN-JV/]Javnem vpogledu[/url] sem pregledal vse cene prodanih stanovanj v [url=httpunichr("58")//wwwunichr("46")geopediaunichr("46")si/#T105_F253unichr("58")833_x461378unichr("46")98_y101271unichr("46")35_s16_b4]k.o. Ajdovščina[/url] od januarja 2015 do danes in če črtam ekstreme v plus in minus, dobim cifro 2.137€/m2 . A brez bistvenega podatka, ali je bilo prodano stanovanje potrebno obnove pred vselitvijo, obnovljeno pred nekaj leti a vseljivo, ali pravkar popolnoma obnovljeno.
Izhodiščna cena tako starega stanovanja (nobenih protipotresnih standardov) se giblje okoli 1500 € na m^2. Bližina centra je sicer plus, bližina največjih mestnih vpadnic s hrupom in onesnaženostjo (veliko je seveda odvisno od mikrolokacije na Kersnikovi) pa minus. Nekaj vpliva še sam blok (urejenost, obnovljena streha, fasada). Prištej še ceno obnove stanovanja deljeno z dva, pa boš dobil približno številko. Čez palec nekaj čez 80k.
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - javr - 26.11.2015
Citat:Izhodiščna cena tako starega stanovanja (nobenih protipotresnih standardov) se giblje okoli 1500 € na m^2. Bližina centra je sicer plus, bližina največjih mestnih vpadnic s hrupom in onesnaženostjo (veliko je seveda odvisno od mikrolokacije na Kersnikovi) pa minus. Nekaj vpliva še sam blok (urejenost, obnovljena streha, fasada). Prištej še ceno obnove stanovanja deljeno z dva, pa boš dobil približno številko. Čez palec nekaj čez 80k.sem mislil, da so vse stavbe od ljubljanskega potresa l.1895 naprej grajene protipotresno. Ali je to bilo šele od skopskega potresa l.1963 naprej ?
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - kugla123 - 26.11.2015
Prvi standardi so bili sprejeti šele po skopskem potresu (a niso upoštevali dovolj velikih potresnih sil). Revidirani, tudi po današnjih merilih zadovoljivi standardi, so bili sprejeti šele okoli 1980.
A to so le standardi, sam načrt in realnost izvedbe pa so druga pesem.
Načeloma so večnadstropne zidane stavbe pred letom 1965 lahko problematične.
Re: Tržna vrednost stanovanja v LJ - javr - 28.11.2015
kugla123 Napisal:Izhodiščna cena tako starega stanovanja (nobenih protipotresnih standardov) se giblje okoli 1500 € na m^2. Bližina centra je sicer plus, bližina največjih mestnih vpadnic s hrupom in onesnaženostjo (veliko je seveda odvisno od mikrolokacije na Kersnikovi) pa minus. Nekaj vpliva še sam blok (urejenost, obnovljena streha, fasada). Prištej še ceno obnove stanovanja deljeno z dva, pa boš dobil približno številko. Čez palec nekaj čez 80k.po tvoji računici naj bi cena bila:
1500€ x 51m2 = 76.500€;
- orientacijsko ceno obnove 350€/m2 je nekdo omenil v nekem prispevku na forumu in naj bi bila minimum. Pri izračunu za obnovo vzamem 51m2 - shramba - balkon = 43m2 x 350€ = 15.050€;
- če upoštevam "cena obnove stanovanja deljeno z dva" (kako sploh prideš do te formule ?), je cena 76.500 + (15.050/2) = 84.025€ za 51m2 stanovanje v LJ-Center, potrebno obnove, v bloku l.'57. Ali ni ta ocena prenizka ? [url=httpsunichr("58")//wwwunichr("46")facebookunichr("46")com/events/498686846976535/](mikrolokacija)[/url]
Re: Nasvet pri izbiri stanovanja, ceni stanovanja - Johan_R - 29.11.2015
Cena? Za tistega ki kupuje previsoka, za tistega ki prodaja prenizka. Tako je bilo in bo. Objekt je star! Če ga znotraj še tako nališpaš, je še vedno star. Skupne lajtnge so stare!
Je pa v središču Ljubljane, vendar ni to neka "top" lokacija (za Kozolcem, obkrožen z vsokimi zgradbami, sorazmerno senčen del, ...)
Če ti je lokacija in vse ostalo všeč, ponudi kupcu 30 - 35% manj kot želi in srečala se bosta nekje na sredi. Ali pa tudi ne!
LP