Gradnja in obnova > Klasična gradnja
Nakup in prenova 200 let stare hiše

Ocena teme:
  • Glasov: 0 - Povprečje: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Nakup in prenova 200 let stare hiše
#1
Pozdravljeni, spogledujem se z nakupom in prenovo ~200 let stare hiše na notranjskem. Prebral sem kar nekaj foruma na to temo, in mi je povsem jasno, da bo na dolgi rok to verjetno vsaj toliko drago kot gradnja novega, ampak stare hiše so mi všeč in sem se tega pripravljen lotiti s skoraj konservatorskim vzgibom.
Hiša ima masivno kamnito grajeno pritličje in veliko, strmo (vsaj 55%) streho, tako da je prvo nadstropje že mansardno. Polovica hiše je v (notranje) dobrem stanju, polovica pa ni bila uporabljana, in se to pozna.

1) Izolacija pritlicja
Zunanja izolacija tako rekoc ne pride v postev, saj bi to unicilo izgled hise (potopitev okenskih okvirjev v fasado, na primer). HI gotovo ni, tako da je kapilarni dvig v stene gotov (morda jih celo drzi pokonci z vlazenjem veziva?), in notranja izolacija bi lahko preprecila "dihanje" sten in povzrocila vlago in plesen. Tako da se trenutno nagibam k prefugiranju ali apnenju pritlicja, drugace pa ga obdrzati kar natur. Je to smiselno? Bi bilo HI vseeno pametno izvesti? Bi to morda presusilo steno?
Ali je smiselno izkopati pritlicje in izolirati vsaj tla? po povrsini so vecja od zunanjih sten, tako da nekaj toplote bi vseeno prisparal. To bi tudi omogocilo izravnat vse prostore v pritlicju na enak nivo in pomoznosti vgraditi talno gretje. Morda tudi podpreti temelje, kdo ve kaj bi to potegnilo za sabo...
2) Mansarda
Če sprejmem da bo pritličje podstandardno izolirano, še zmeraj upam da bi mansardo lahko saniral do nekih sodobnih standardov. Streha trenutno nima sekundarne kritine (glej sliko) tako da bi jo bilo treba skoraj popolnoma predelat, pri tem pa bi s stekleno volno in termotopom verjetno lahko prišel do 30cm... Če se izolirajo še tla (leseni strop pritličja), bi bilo možno v mansardi živeti skoraj sodobno. Ali na kaj pozabljam? Kaj svetujete/odsvetujete pri takih posegih?
Kar me bega, je kolenčni del stene pod streho, ki si na neuporabljani strani hiše sploh ne zasluži tega imena, saj ima bolj seniško konstrukcijo (deska pri deski, vmes pa not sije sonce (glej sliko). Kako bi bilo možno to predelati v dovolj izolirano steno brez raznih problemov z vlago?  
3)Vse skupaj
Koliko mislite da me bo to stalo spravit v red? Kvadratura je tam nekje nad 200m^2 in trenutno računam: ~15-20k streha z izolacijo, 5-8k elektro in inštalacije, 11 navadnih oken + strešna 10-15k, stene in pod (sanacija in izolacija, brez parketov) v mansardi, nimam pojma, 3k? Vse skupaj nekje 50-60 še preden se začne razmišljat o predelavi kopalnice, dodatnem wc-ju v mansardi, kuhinji, pa opremi.
Pa se opravičujem, ker sem gotovo pozabil kakšno ključno informacijo.


Priložene datoteke Predogledne slike
               
#2
A dej ga no srat... zakaj bi si zjebal tako zivljenje???

Ce odmislis vse ostale osnovno "luksuzne" probleme take hise...

Statika???
"Ko bom velik, bom malo manj majhen"
#3
"ampak stare hiše so mi všeč in sem se tega pripravljen lotiti s skoraj konservatorskim vzgibom"

če ti to prevlada nad udobjem, potem samo gas......
#4
Ja, kot pravi možak pred mano, če prevlada entuziazem in volja, potem kar veselo. O času in strošku pa raje ne bi ...Sam sem nekaj rahlo podobnega začel na tak način in se k sreči še pravi čas( vsaj po moje) premislil. Avtorju teme pa vseeno dobre želje pri tem projektu.
#5
Lahko razumem da so ti stare hiše všeč in lahko razumem, da se želiš lotit obnove kot konservator, kjer je volja (in DENAR!!) je tudi pot a vidim eno težavo .
Glede na tvoja začetniška vprašanja sem precej siguren, da se ti ravno ne sanja v kaj se spuščaš, obnova take hiše je konkreten zalogaj tako časovno kot finančno.
#6
A ti potres v zagrebu ni dal misliti?

Če pa so ti všeč stare hiše, pa glej take ki niso starejše od 50 let. Nove hiše pa so se z vsemi nadstandardi tako podražile, da sploh niso več racionalna odločitev in ne boš s prenovo nikoli dosegel cene novogradnje, ki jih nov zakon zahteva.

V glavnem glej stare hiše, ampak ne PREstare.
#7
Da se, ne bo pa lahko.
Pri nas so najprej začeli z odstranitvijo vseh notrankih ometov, potem je prišel statik, polnjenje razpok v stenah z ekspanzivnim betonom, pa sidranje sten med seboj, pa dvigi podbojev, pa menjava oken, pa novi ometi, pa betonske traverze ki so držale dodatne stene, pa nove inštalacije, ... 80k€ do tretje gradbene faze (tu je prejšnji lastnik obupal) Potem izravnava podov, dokončanje inštalacij fini ometi, spuščen strop, parket, keramika, ... še 50k€ do konca. Ogromno lastnih ur, nekaj obrtnikov (tem ni za zaupati, v najboljšem primeru moraš samo ves čas gledati pod prste). Ja ohranjena je dediščina, karakter hiše, prednosti stare hiše, pa tudi kakšna slabost (npr. kotnost prostorov, ...).
V tvojem primeru si se zagotovo vštel pri znesku (računaj vsaj 2x toliko), zavedari pa se moreš da bo trajalo vsaj 3 leta, pa še takrat boš hiter. Taki projekti ne odpuščajo napak!
#8
Meni tisti črvivi les na četrti fotki ne deluje najbolj prepričljivo.

Najprej naj zadevo vidi kak izkušen statik, morda kakšen ki je videl katere stavbe so se lani na Hrvaškem rušile, katere pa preživele. Predvidevam, da bodo po njegovi oceni potrebni kakšni posegi na konstrukciji, kar pomeni da bo potrebno za prenovo pridobiti gradbeno dovoljenje, kar pomeni da bo stavba (med drugim) morala izpolnjevati zahteve glede rabe energije, kar pomeni da bo pritličje potrebno toplotno izolirati.

Če imate veselje do prenove zaradi ohranjanja dediščine, potem kupite raje kakšno hišo, ki je dejansko spomeniško zaščitena, ne pa da prenavljate neko anonimno hišo, drugje pa medtem kulturni spomeniki propadajo ker ni investitorja, ki bi jih bil pripravljen obnoviti.
#9
Lepo je na drugi fotki razcefralo Bramac? sekundarno kritino.
Še en dokaz več, da je nima smisla kupovati in montirati....

Za 50 jurjev sem prepričan da tega ne boš obnovil po "konzervatorskih" načelih.
Ko enkrat omeniš konzervatorje, ponavadi cena obrtnikom poskoči. upravičeno ali neupravičeno ne bom sodil.
Kot so napisali, tvoja ocena vsaj x2. Pa še vedno boš imel strope samo 2,1m najbrž.
Če se ti finančno izzide in je želja še vedno dovolj močna, potem srečno.
Sicer je bolje kupiti nekaj, kar boš poglihal in naredil na novo. Lahko tudi kopijo originala. Sicer ne z originalnimi materiali, ampak če montiraš majhna okna narejena na star način, lahko pozidaš tudi z modularcem, pa eps fasado narediš in jo obložiš z nekim kamnom, notri boš pa itak modularc skril z ometom.
Vrata ti pa tudi mizarji naredijo v starinskem slogu. Ali pa jih z nekega starega objekta pripelješ,
Sonce naj sveti vsak dan!
#10
Lahko delim izkušnjo s svojo 100 let mlajšo hišo, pa se potem odloči.
To kar imaš na slikah je tisto, kar vidiš zdaj. Vse, kar je v stenah, tleh, ... ne vidiš in lahko, da je problem.
Mi smo na prenovo bili 100% pripravljeni. Vedeli smo vse, arhitekt je bil super izkušen z obnovami starih stanovanj in hiš. Dali smo si dovolj časa za razmislek o vsaki točki in vsaki odločitvi. Skrivoma smo budžetu dodali še rezervo v višini 100% (bomo pač počakali s opremo in ureditvijo okolice).
No, budžet (z rezervo vred) smo presegli za 70%. Zakaj?
Arhitekt je naredil projekt (vključen je bil tudi statik, komunala, ....). Ko so odprli tla, so videli, da ni nič tako, kot so mislili, da je. OK, saj smo vedeli, da se bo kaj takega zgodilo, saj smo bili pripravljeni, vse bo ok.
No, potem so odprli tla v nadstropju in ne le, da je statika bila problem, tudi vse lesene dele je bilo treba zamenjati. Zaradi statike je bilo treba spremeniti lokacijo stopnic, zaradi česar je bilo potrebno spremeniti načrte vodovoda in elektrike...posledično se je spremenil tloris popolnoma. Arhitek je delal nove načrte, v tem času je gradbena ekipa morala naprej na nov projekt.
Nato so ugotovili, da strešna konstrukcija ni ok. Saj ne, da je bilo treba novo streho delat. Le en tram zamenjat, kar ni šlo drugače, kot da so vse strešnike pobrali dol in nazaj gor. Nič lažjega! 
Del stene v spodnjem nadstropju je bilo treba zamenjati, saj so se opeke drobile, izkop za hidroizolacijo je poškodoval temelje, saj je podkleten del bil narobe temeljen, ...
Zaradi vseh sprememb res ne vem, ali bi kdo na sliki notranjosti prepoznal, da gre za staro hišo. Izborili smo se za nekaj "avtentičnih" elementov (narekovaji zato, ker elementi niso iz ostali iz dejanske hiše in sploh ne tam, kjer so bili originalno podobni deli).
Če bi se znova odločali: ne.
#11
Najlepša hvala za mnjenja. Saj, če me ne bi statika skrbela bi bilo vse lažje... Hiša se nahaja tudi na območju naselbinske dediščine, in kakor pravite to za sabo povleče še dodatne stroške... Morda bom znanca statika vprašal za mnenje in ko mi še on pove da sem povsem čez les se bom streznil... Upam.
#12
Wink 
Pozdravljen,

Ob prebranem naslovu in dokaj neoptimističnih komentarjih me je zasrbelo po prstih, da dodam še svoj vidik iz prve roke ob obnovi 200 + let stare hiše (primorski konec).
Naj začnem kar z dejstvi:
Sem lastnik take hiše, prvotno je bil to dom pokojne none, kasneje sva si z bivšo v enem delu (hiša je dvojček) notranjost obnovila v enem delu(na grobo) ter živela notri, v predlanskem letu, pač si samski in nimaš kaj delat   Smile , sem se lotil celovite obnove (ekonomisti in gradbeniki so mi trdili da zrušim, električarji in strojniki pa da obnovim Tongue - sam sem strojnik).

Prišparanega sem imel 40kEUR.
1. Drenaža objekta, hidroizolacija, stirodur, čepasta folija, 13kEUR
2. Celovita obnova strehe, izbral sem lepljen les (oblan) iz karnijskih koncev, trokapnica- vidni špirovci, ladijski pod, paropropustna folija, 16cm izolacije stiferite, hidroizolacija in standardne kope. predhodno smo izvedli armiranobetonski venec po celotnem obodu objekta. dva dimnika- štirikapna, žlebi, 32kEUR
3. trenutno izvajam izkop tlakov, predvideni iglu, izolacija, talno gretje, cca 8k EUR
4. Fasada, 10cm kamene volne in zaključni sloj , cca 13kEUR
5. Vrata, okna, lesena, 13kEUR
6. naročila kamnitih ert, stebrov, nekaj vidnega kamna itd. 15kEUR
7. predelne stene izravnava obstoječega lesenega poda in 30m2 novega lesenega poda, 4,5kEUR
8. Preostane še instalacija za elektriko in vodo, barvanje in oprema

Torej v kolikor se vse sešteje smo okoli 100kEUR kar je primerljivo z novogradnjo.

Pričakujem, da v poletnem času ne bo potrebe po hlajenju, pozimi pa pričakujem ob izolaciji da bo kamniti zid prevzel kar nekaj toplote ki jo bo dan za tem oddajal nazaj v prostor.

Vsekakor ni to nek bavbav kot to nekateri želijo prikazati. Če je le mogoče pejdi v slogu obnove objekta, saj za vse ostalo potrebuješ papirje ki ne bodo poceni, tako časovno kot finančno.
Zide čim manj polni s cementom! na teh delih se ti bo zagotovo pričela vlaga nabirat. če polneš, polni z apnom.

toliko za enkrat.
#13
Ena 200 let stara hisa ni enaka drugi... nekatere 50 let stare hise se ne splacajo obnavljati...

In btw, najvecji problem starih his tudi pri tebi ne bo odpravljen. Statika in hidroizolacija pod steno... želim ti srečo da niti enega niti drugega ne boš pogresal!
"Ko bom velik, bom malo manj majhen"
#14
Strinjam se, da je vsak objekt zgodba zase, predvsem z vidika lokacije postavitve, kot sem omenil je poglavitna  drenaža objekta, če je to izvedeno korektno hidroizolacija pod steno ni potrebna- predvsem pa ne polnjenje zidov z betonom (to lahko prinese še večje težave- beton vleče vlago) in raznimi polnili(če je temelj hiše na trdem po tem ni potrebe), stare hiše imajo spodnji del zidov zapolnjen s kamnitim drobirjem-brez zemlje kar preprečuje do neke mere kapilarni dvig, če drenaža objekta ni primerna, zgornji sloji zidov pa so ponavadi polnjeni z mešanico zemlje in apna.

statiko kamnitih zidov pa ti noben statik ne bo izračunal in dal za izračun roko, saj ne vidi v notranjost zida kakšni kamni so, kako so položeni, kako so medsebojno vezani. zato se splošni gradbinci in arhitekti bojijo takih objektov kot hudič križa, saj karkoli predhodno predvidijo se lahko ob izvedbi izkaže v čisto drugi luči in potrebi po čisto drugačnih rešitvah, kar vleče za sabo tudi stroške.
zato je pri obnovi takih objektov potrebna strpnost in imeti okviren načrt kaj, kje in kako želimo imeti ter korak za korakom zadeve peljati naprej.
Vsekakor ni to delo za 20 ljudi na horuk in zaključek del na ključ v štirih mesecih Smile
#15
Mah lej... sam si rekel... na koncu si oz bos dal enako denarja kot ce bi delal novogradnjo... 2 ogromna minusa ti pa vedno ostaneta pri hisi... se splaca? Itak da ne. Ma vcasih drugace ne gre...
"Ko bom velik, bom malo manj majhen"


Skok na forum:




Zadnje novice

Zemeljski plin – za topel dom in nizek račun
05.03.2021 ob 10:20:07
Zemeljski plin – za topel dom in nizek račun
Kako priti do najcenejšega ogrevanja stanovanja ali hiše? To je vprašanje, ki si ga pred začetkom vsake zime... Beri dalje »