[Popravila na domu]

Razlika med stavbo z eno ID oznako z več vhodi s svojo ulično številko in "samostojnim" nizom povezanih stavb z več vhodi od katerih ima vsak svojo ID oznako (in ulično številko) je precejšnja.

Ker bi za celovito obrazložitev primerjave med obema porabil preveč prostora, se bom zdržal le pri osnovah. Pri tem moram upoštevati določila veljavne zakonodaje in se ne morem spuščati v komentiranje njene nelogičnosti ali na oko vidne nepravičnosti.

Prva stavba ima v osnovi vse elemente in naprave, ki niso predmet zasebne etažne lastnine, skupne. V naravi naj bi to predstavljalo streho, fasado, napeljave, dvigala, toplotno postajo ali kurilnico, hodnike in podobno....

Za obnovo, izgradnjo ali nadomestitev skupnih elementov in naprav v tej stavbi je v skladu z zakonodajo potrebno pridobiti od 50% - 75% - 100% soglasij etažnih lastnikov stavbe.
Pri najnižjem % soglasij bi tako na primer v stavbi s štirimi vhodi in enakimi površinami stanovanj, zadostovalo soglasje lastnikov dveh vhodov in enega lastnika iz tretjega vhoda. Odločitev pa velja za celo stavbo - se pravi tudi za lastnike četrtega vhoda, ki so odločitvi nasprotovali, plačniki so vsi.

Lastniki takšne stavbe imajo s sprejemom PoMR možnost vplivati na način delitve
nekaterih skupnih stroškov, naprimer tako, da določijo kaj pripada posameznemu vhodu in kaj je skupno. In šele nato lahko upravnik stroške med lastnike razdeljuje po tako sprejetih določilih.

Pri nizu povezanih stavb s samostojnim vhodom od katerih ima vsak svojo ID oznako pa je drugače. Vsaka stavba "v nizu" o svojih skupnih delih in napravah odloča samostojno.
V primeru da imajo na primer skupno toplotno postajo z ostalimi stavbami v nizu, pa je ta običajno v ZK vpisana kot poseben skupni del. Kar pomeni da o obnovi ali izgradnji na novo, soodločajo z ostalimi solastniki postaje - le v višini svojega solastniškega deleža.

Razlika pri kritju stroškov obnovitvenih del - na primer fasade ali strehe med eno in drugo vrsto stavb, je zato velika.
Medtem ko lastniki stavbe z več vhodi v nizu (in eno ID številko) plačajo strošek obnovitvenih del po solastniškem deležu celotne stavbe (se pravi tudi obeh stranskih fasad), pa lastniki stavb v nizu s samostojnimi ID številkami plačajo le strošek obnovitvenih del na svoji stavbi.
V praksi morajo slednji v primeru, da gre za odločitev za izvedbo obnovitvenih del le ene stavbe v nizu, pred obnovitvenimi deli na strehi in fasadi pridobiti soglasje lastnikov sosednjih stavb in določiti izvedbo zaključnih detajlov na "meji" med eno in drugo stavbo.

[Johan_R]

Seveda govorim o objektu z eno ID številko. V letih, ko smo svoje bloke vpisovali v ZK, etažirali enote, določali funkcionalna zemljišča in opredeljevali na njih lastništvo je bila to pač praksa.

Roko na srce, ne poznam primera, da bi imel objekt z več kot 8 stanovanjskimi enotami dve ID številki. Verjamem pa, da je kaj takšnega možno, in verjamem tudi, da je vzdrževanje in obnavljanje takšnega "dvojčka" (ker drugo to pač ni) izjemno oteženo.

[hector]

Sicer sem prebral celo temo, ampak bi vseeno rad slišal mnenje...
Pred x leti smo se dogovorili v RS dajati določen znesek, južni del bloka s 3SS po y€, severni z 2SS pa po z€, razlika med y in z je seveda površina.
Prvi plan je bil fasada, ta se je dve leti nazaj odplačala in na sestanku je bilo rečeno, da bo naslednja investicija streha in da zneski ostanejo enaki.
Sedaj so se kar naenkrat pojavile druge investicije/sanacije, ki pa niso več odvisne od same površine stanovanj kot je to pri strehi/fasadi. Par cvetk npr. barvanje ograje na stopnišču, popravilo/menjava enega domofona, beljenje stopnišča, dezinfekcija stopnišča/ograje. Vse to se sedaj krije oz RS kar se mi niti slučajno ne zdi logično, saj so vse te zadeve od vseh enot v enakem deležu.
Upravnik je seveda gluh za te stvari. Kakšna je dejanska situacija oz. po pravilniku. Hvala

[Grega_]

Ne vem kje je štos teh delitve po takšnih in drugačnih stanovanjih, v rezervni sklad se pač plačuje enako za vse po m2 površine in to je to...eden bo pač plačal za garsonjero manj tisti s petsobnim pa toliko več in iz te vreče gre denar za vsa vzdrževanja in stroške skupnih prostorov pa naj se dela fasada ali pa menja žarnica v kleti.

[Beri]

(29.4.2020 ob 16:22)hector Napisal: Upravnik je seveda gluh za te stvari. Kakšna je dejanska situacija oz. po pravilniku. Hvala

Upravnik ni sam sebi namenjen.
Upravnik opravlja delo po želji plačnikov,zato je tudi plačan,če ne ustreza se na zboru lastnikov dogovorite o zamenjavi le tega.

[hector]

Včasih je žal bolj kot ne sam sebi namen.
Prvotno bi moral skrbeti, da vse stvari potekajo transparentno in po pravilih, opozarajti na kakšne zadeve in svetovati, saj večina etažnih lastnikov nima blage veze o tem.
To da pokasira cca 9€ mesečno na stanovanje in zato izdaja položnice, 1x letno skliče zbor (ker ga mora) in poda poročilo ( ker ga prav tako mora), je v bistvu vse kar je od njih.
Na vsako nepravilnost/ malomarnost izvajalcev jih je treba opozoriti.
Potem se pa čudi, da v zadnjih 5ih letih ni nihče pregledal gasilnih aparatov...
Seveda niso vsi enaki, da se ne bo kdo užgal, a žal jih je preveč takih.

[BrunoMars]

Pozdravljeni, ali ima kdo od vas informacije glede sprememb samega stanovanjskega zakona oziroma pravilnika o upravljanju večstanovanjskih zgradb? Na uho mi je prišlo namreč, da naj bi se pripravljale spremembe.

Gre pa se za to, da bo v bloku večja investicija in zato bo breme te investicije za nas, ki imamo atrije posledično precej višje. Da se temu izognem imam dejansko samo eno pot in to je zbiranje podpisov (potreboval bi jih 75% po lastniških deležih). Ker imamo lastniki atrijskih stanovanj približno 25% lastniških deležev je verjetno precej majhna možnost, da izberemo teh 75% ...

Hvala

[blokovc]

Definiraj "večjo investicijo".

[BrunoMars]

Pod pojmom večja investicija sem imel v mislih streho. Strošek je ocenjen med 300 in 400k€.

[Popravila na domu]

25. in 25a člen veljavne zakonodaje (SZ-1) uvršča sprejemanje in spreminjanje načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe - kamor sodi tudi obnovitev strehe z vgradnjo toplotne izolacije in izdelavo potrebne dokumentacije) med posle rednega upravljanja, za katerega zadostuje soglasje v višini malo več kot 50% po solastniških deležih - in ne 75% kot navajaš.

Če etažni lastniki odločijo o poslu rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, ki se nanaša na vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, ali sprejmejo ali spremenijo načrt vzdrževanja v delu, ki določa vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, lahko preglasovani etažni lastnik predlaga razveljavitev takšnega sklepa, o čemer sodišče odloča v nepravdnem postopku. Predlog iz prejšnjega stavka se vloži v enem mesecu od sprejetja sklepa, če pa etažni lastnik za sprejeti sklep ni vedel, pa v treh mesecih od objave sklepa na oglasni deski. O predlogu sodišče odloča prednostno.

Dodatne možnosti pa lahko uporabijo lastniki v primeru, da je zamenjava strehe nujna - ne morejo pa pridobiti soglasja nad 50% pa vam dopušča zakonodaja na tak način:

Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku.
(2) Če nobeden izmed etažnih lastnikov v roku 30 dni od nesprejetja sklepa ne predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče, mora to storiti upravnik v nadaljnjih 15 dneh.
(3) Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov.
(4) Če etažni lastnik uspe s svojim predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški postopka v breme tistih etažnih lastnikov, ki so glasovali proti posegu.

Zaščito pa zakonodaja nudi tudi tistim, ki so proti.

Če etažni lastniki odločijo o poslu rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, ki se nanaša na vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, ali sprejmejo ali spremenijo načrt vzdrževanja v delu, ki določa vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, lahko preglasovani etažni lastnik predlaga razveljavitev takšnega sklepa, o čemer sodišče odloča v nepravdnem postopku. Predlog iz prejšnjega stavka se vloži v enem mesecu od sprejetja sklepa, če pa etažni lastnik za sprejeti sklep ni vedel, pa v treh mesecih od objave sklepa na oglasni deski. O predlogu sodišče odloča prednostno.



LP, Gorazd

[Dreber]

Kot novopečeni lastnik se prvič srečujem s problemi okoli delitve skupnih stroškov.
Stanovanje je pritličnega z atrijem (atrij ima svojo parcelno številko), stavba je večstanovanjska s kletjo z garažami, pritličjem in tremi nadstropji, z dvigalom iz kletne garaže.

Ogrevanje in priprava skupne tople vode je na zemeljski plin.

Vsako stanovanje ima:
- kalorimeter porabljene ogrevalne toplote na vhodu v stanovanje,
- števec tople vode na vhodu v stanovanje (ki se pripravlja v skupni kotlovnici)
- števec mrzle vode na vhodu v stanovanje.  

Zdaj-zdaj bo sklican svet stanovalcev z glavno temo - delitev skupnih stroškov in me zanima, kako se postaviti za obvladovanje skupnih stroškov, kot so:

- vzdrževanje in obratovanje dvigala
- delež skupnih stroškov ogrevanja hodnikov. 
- delež skupnih stroškov priprave tople sanitarne vode. 
- obravnavanje bruto/neto površin. Atrij menda ja ni vštet v delitvene    površine.    
- ker je stavba nova, se zbiranje v rezervni sklad načeloma še naj ne bi izvajalo.

Hvala za odgovore in lep pozdrav.

[mucek]

Mislim, da je večino tega že v stanovanjskem zakoniku. Dvigalo mislim, da se deli na število oseb, ravno tako topla voda (Nimate ločenih števcev za toplo in mrzlo vodo? To smo imeli mi v 50 let starem bloku!), ogrevanje skupnih prostorov smo imeli po površini stanovanj.

LP, g