+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor (/showthread.php?tid=73215)
Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - TinkoBinko - 20.9.2018
Pozdravljeni,
Oče je pred slabima dvema letoma prodal svoje stanovanje v bloku. Kupcem je poleg celotnega stanovanja z ložo predal tudi ključe kletnega prostora, ki ga je prodajal skupaj s stanovanjem.
Kasneje se je izkazalo, da klet v času prodaje ni bila del stanovanja in je imela svoj lastni ID v zemljiški knjigi. V pogodbi klet ni bila posebej omenjena, samo kot "stanovanje s pripadajočimi prostori", zato v pogodbi tudi ni dovolila za vpis kleti v ZK. Seveda je kupec ob vselitvi zasedel tudi klet, navsezadnje jo je plačal s kupnino za stanovanje (in "pripadajoče prostore").
Oče je pred meseci umrl, jaz sem edini dedič in sem na zapuščinski zvedel, da je del njegove zapuščine tudi zemljiški vpis na to klet. Po GURS-u je vredna 400€, kar so mi tudi šteli v dediščino, na srečo je bilo znotraj pavšala in nisem rabil plačati davka.
Sedaj je torej situacija takšna, da sem lastnik kleti jaz, uporablja pa jo kupec stanovanja. Kako bi najenostavneje in brez stroškov to klet lastniško prenesel na kupca. Nimam namena kakorkoli oškodovati kupca, ga izsiljevati z najemnino ali prodajo, rad bi samo, da bi se "izvlekel" brez ali z čim manj stroški.
Kupca o tej okoliščini še nisem obvestil, mi je kar malo nerodno, ker smo zašuštrali pri oblikovanju pogodbe. Res je tudi, da živa duša ni vedela, da so se kletni prostori v ZK evidentirali ločeno in nismo številke zabeležili v ZK dovolilo.
Hvala za vse nasvete
Lp
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - Tody - 20.9.2018
Brez stroškov ne bo šlo. Prodajna pogodba pa plačat 2% davka, vprašanje pa kako ceno vpisat. Lahko sicer daš tudi kako drugo pogodbo ampak glede na to da nista v sorodu...
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - papez46 - 21.9.2018
Me bo sicer pravnik korigiral, ampak tukaj gre za - če je vse tako kot navajaš - za uskladitev ZK stanja.
Pomeni, da potrebuješ sicer res odvetnika, ne gre pa za "nov pravni posel", pač pa za "dokončanje prvega".
Če je v kupoprodajni pogodbi oče kletni prostor "prodal" in je v tekstu pogodbe to nedvoumno zapisano in jasno, potem je to to.
Svetujem obisk odvetnika in uredi stvar.
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - Blond - 21.9.2018
V kolikor nimate znanja bodo nastali neki stroški.
Obrnite se na nepremičninsko agencijo ali odvetnika (kdo vam je pripravil pogodbo?) ali notarja, ki je overjal pogodbo in bodo uredili.
Napiše se aneks k obstoječi pogodbi z zk dovolilom.
Strošek bo sestavljanje in overjanje.
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - jaki79 - 21.9.2018
@papez46: Vseeno pa ne verjamem, da se bo FURS odpovedal plačilu davka glede na to, da v prvotni prodajni pogodbi klet ni niti omenjena. Je pa možnost, da FURS davka ne odmeri, če bi FURS sprejel kot pogodbeno vrednost znesek 249€ ali manj, torej 62,5% GURS vrednosti ali manj. 2% od tega zneska je namreč manj kot 5€ (glej 2. odstavek 50. člena ZDavP-2).
@Blond: stroški bodo nastali v vsakem primeru. So nujno potrebni, ker se je prej šparalo.
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - papez46 - 21.9.2018
@jaki79_ Možno, me vem kaj je sedaj. Par let nazaj sem imel podobno situacijo.
Kupka, ki je kupila nepremičnino od mene, se ni vpisala v ZK. Prodala je naprej, pa se tudi novi ni takoj vpisal v ZK. Pa je prvotna kupka umrla. Dedinja je hotela uredit zadeve, pa ni šlo, brez "mene" kot primarnega lastnika. Poleg tega so še pozabili dat v pogodbo del zemljišča, ne samo del stavbe, tako da je bila štala popolna.
No, vem da je stroške odvetnika nosila dedinja kupke, odvetnik je sestavil "pogodbo", jo imam še nekje - uskladitev ZK stanja, na osnovi česar je zadnji kupec dobil ZK dovolilo in se je lahko vpisal v ZK. Kolikor vem - to je bilo leta 2007, ni bilo nobenega dodatnega davka, ker je bila vrednost posla NIČ.
ps
Evo najdu. "pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim in priznanju lastninske pravice na nepremičninah".
En od členov je bil:
Na podlagi te pogodbe se ni opravil promet nepremičnin, ker se samo usklajuje dejansko in zemljiškoknjižno stanje. Kupnina za predmetni idealni delež je bila v celoti poravnana, kar prodajalca izrecno priznavata, plačan je bil tudi davek na promet nepremičnin.
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - jaki79 - 21.9.2018
Papez46, imaš vse prav, ampak... Ti lahko napišeš v pogodbo glede davka, kar želiš, tudi "Na podlagi te pogodbe se ni opravil promet nepremičnin, ker se samo usklajuje dejansko in zemljiškoknjižno stanje. "
Ampak pogodbene stranki ne odmerjata davka, FURS ga. FURS pa se pri presoji, ali se davek odmeri ali ne, ne bo prav nič oziral na citirani stavek (lahko pa upošteva dodatno argumentacijo). In glede na to, da v prvotni pogodbi OP-ja klet sploh ni omenjena (ne samo v ZK dovolilu, sploh nikjer v pogodbi je ni omenjene), dvomim, da FURS ne bo odmeril davka. Ne vem, kako je bilo v tvojem konkretnem primeru s tistim koščkom zemljišča, ali je bil omenjen ali ne, vendar ne vidim razloga, zakaj se, če ni bil omenjen v prvotni pogodbi, ne bi obdavčil. Vedno je seveda možna tudi napaka referenta, ne velja pa to sistemsko, sicer bi to vsi počeli.
Npr. prodajal bi stanovanje s kletjo, pogodbeni predmet prodaje bi bila zgolj klet. Čez 1 mesec pa s kupcem skleneva še pogodbo o uskladitvi ZK stanja z dejanskim, s katerim prepišem še stanovanje. Evo, pa se losam davka! Morda na Kajmanskih otokih ali v Indiji Koromandiji, v SLO pa tako ne bo šlo.
Pomembno dejstvo, ki ga sicer nisi omenil, je v tvojem primeru tudi, kdaj je bila prvotna pogodba sklenjena in ali je bil davek že plačan.
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - TinkoBinko - 21.9.2018
@papez: problem obstoječe kupoprodajne pogodbe je v tem, da v njej ni eksplicitnega navajanja kleti kot dela predmeta prodaje, omenjeno je "stanovanje s pripadajočimi prostori". Tega pa na zapuščinski niso upoštevali in so me "obdarovali" z nepremičnino.
Seveda je naša krivda, da nismo bili pozorni na to, da so (takrat še skupni prostori) posebej knjiženi in nismo dodali v dovolilo. Jasno je, da smo dejansko prodali tudi klet, ni pa to lastniško zabeleženo.
Če prav razumem, je potrebno "dopolniti" obstoječo kupoprodajno pogodbo z dovolilom za vpis v ZK, ne pa pripraviti ločene nove pogodbe z (navidezno) prodajo samo kleti.
V obeh primerih pa bodo stroški. Glede na to, da od te kleti nimam nič, me lastništvo pravzaprav ne zanima in bi kupcu, ki dejansko uporablja klet, prepustil ali se bo lotil prepisa in mu prepustil stroške. Je lahko v tem, da se tega ne bi odločil, jaz pa ostanem pravno-formalno lastnik, še kakšna "past" zame (verjeteno bi plačeval NUSZ, kar ni velik strošek)?
Lp
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - TinkoBinko - 21.9.2018
@jaki: verjetno brez FURSa res ne bo šlo. Torej se moramo zadeve lotiti preko posrednika, notarja ali odvetnika. Zgleda, da se stroškom ne bo možno izogniti.
Tisto moje stališče glede statusa quo, pa je bolj želja, da se s tem šmornom ne bi ukvarjal. Ni lahko biti lastnik, še sploh če je šenkano ... :-)
Bom moral kontaktirati kupca, še nič ne ve, kaj ga čaka ... :-)
Lp
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - jaki79 - 21.9.2018
Glej nekaj moraš pa vedeti, vsaj toliko kot ste vi krivi, da klet ni bila vključena v pogodbo, je kriv tudi kupec (zakaj pa ni bil skrben in preveril, kaj je vključeno v prodajno pogodbo) - kar hočem povedati je, da bi bilo to deljeno "krivdo" smiselno upoštevati pri razdelitvi stroškov urejanja lastništva.
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - Hanzi - 22.9.2018
Ce je klet vredna po fursu 400 evrov,potem bo 8€ davka najmanjsi strosek. Koliko ze stane vpos v ZK?
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - SinAbi - 22.9.2018
"stroški bodo nastali v vsakem primeru. So nujno potrebni, ker se je prej šparalo."
Stroški že. zakaj bi naj bi bilo samoumevno? Izvzemši prikoritnike.
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - jurek - 24.9.2018
Joj, kaj komplicirate.
Povej kupcu, kakšna je situacija.
Da ti kleti nočeš, stroškov pa prav tako ne.
Če želi postati lastnik kleti, naj plača ureditev stanja.
Pač davek, ki ga bo FURS odmeril, pa prepis. 150€ pa bo imel mir.
Re: Prodano stanovanje v bloku, ne pa tudi kletni prostor - SinAbi - 24.9.2018
Hecno.
Oseba prodaja stanovanje, razkaže vse pripadajoče prostore, tudi klet, na KP ni kleti, jo prej loči kot samostojno enoto.
Se tožarijo.
Vmes drugi sosed uleti, srbijanc, da je to kao njegova klet, vlomi not in si jo prilasti.
srbijanc je imel najmanj stroškov. Tako je to v Sloveniji.