+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Gradnja in obnova (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=4)
+--- Forum: Nizkoenergijska in pasivna gradnja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=39)
+--- Tema: Vila eKoseze (/showthread.php?tid=54231)
Strani:
1
2
Vila eKoseze - frcolina - 26.11.2013
Pozdravljeni, zanima me če slučajno kdo pozna vilo eKoseze, ki naj bi bila prva pasivna, lesena večstanovanjska hiša v Sloveniji.
Ali kdo kaj več ve o tem objektu? Kvaliteta gradnje, materialov, podatki o investitorju itd....namreč na netu ni skoraj nič informacij, razen tega, da je projekt spremljal Delo in dom, in da je bil pred dnevi tam Pahor in posadil lipo....
Skratka, zanimajo me vse informacije glede objekta!
Bili smo na ogledu in smo navdušeni nad enim od stanovanj, ker pa smo laiki in gledamo z drugimi očmi, pa me zanima še druga plat, ki je kupcu "skrita".
Hvala in lep pozdrav
Re: Vila eKoseze - mishel - 11.12.2013
Živjo
Čisto po naključju sem naletel na to temo in ker sem ravno jaz avtor tega objekta, ter sem izdeloval arhitekturni del, skozi vse faze IDZ, PGD, gradb.dovol., PZI in PID, vem praktično vse o hiši.
Napiši bolj konkretno kaj te zanima in bom z veseljem odgovoril, seveda čim bolj s strokovnega vidika.
Re: Vila eKoseze - gt001 - 11.12.2013
mishel, a ves tudi kaj o kalkulaciji cen?
direktor ekosez navaja, da je bila vrednost kpl. nalozbe ca. 1.000.000€ ( <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.deloindom.si/stavba/vila-ekoseze-naravi-vrnili-delcek-tistega-kar-so-ji-vzeli">http://www.deloindom.si/stavba/vila-eko ... o-ji-vzeli</a><!-- m --> )
od ekosklada je bilo "vrnjenih" 250€/m2 neto ( <!-- m --><a class="postlink" href="http://ekoseze.si/ekosklad/">http://ekoseze.si/ekosklad/</a><!-- m --> ) - kar je skupaj dobrih 100.000€.
Vseh sest stanovanj pa se prodaja za slaba 2.000.000€ ( <!-- m --><a class="postlink" href="http://nepremicnine.si21.com/Novogradnje/prodaja.k1/Vila_Ekoseze.n1910/#/tab/tabContent_cenik">http://nepremicnine.si21.com/Novogradnj ... tent_cenik</a><!-- m -->
<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.nepremicninar.com/nepremicnine.html?id_regije=&nep=0&posr=0&cena=0&offset=30&SID=&lev1=1&lev2=1&nonav=1&no_tb=1&page=detail&klasika=&brez_cene=1&sort=11&f24ur=&ind=&searchstr=&odmik=&last=&dem=&m1=0&m2=0&agenc=109">http://www.nepremicninar.com/nepremicni ... &agenc=109</a><!-- m --> ).
Ni ta cenovna "dodana vrednost" rahlo preoptimisticna za danasnje case, ali je v oglasevanih cenah na zalogi 30% pogajalskega maneverskega prostora?
Re: Vila eKoseze - biaggi81 - 11.12.2013
Kupiš za 2€ in prodaš za 4€, ter potem poskusiš preživeti s tema dvema procentoma. 8)
Re: Vila eKoseze - mishel - 11.12.2013
Upal sem na strokovna vprašanja, ampak vseeno.
Kar se tiče vrednosti naložbe bi kar verjel, da je bila 1mio. Je pa v tem znesku sigurno tudi nakup parcele na kateri je prej stala enodružinska hiša. Sklepam, da tudi vrednost projektne dokumentacije, gradbenega dovoljenja, komunalnega prispevka, nadzora... Verjetno pa tudi še vse dodatne zadeve, ki osnovno niso bile predvidene v načrtih vezano na finalizacijo objekta.
Zelo velika postavka, glede na velikost objekta in ostale GOI stroške, je bila seveda klet objekta, ki je praktično pod celo parcelo in ne samo pod hišo. Zaradi gradnje kleti tik ob parcelni meji oz. ob cesti, je bila gradnja obodnih sten izvedena z "berlinsko steno". To pomeni, da je bilo potrebno vrtati vrtine na 2 m narazen in vanje vstaviti HEP profile v globino cca. 6 m, med katere se je vstavilo plohe, to pa je vse ostalo v zemlji, kot izgubljeni opaž. Zaradi "berlinske stene" je bila izvedena poseba hidroizolacija, ki omogoča tak način gradnje.
Kar se tiče Ekosklada pa je informacija napačna. Investitor ni dobil nič nazaj. Načeloma naj bi dobil kupec stanovanja nazaj 250€/m2 neto bivalne površine. Žal pa tudi do tega ni (eno ali dve stanovanji sta že prodani) oz. ne bo prišlo, ker je investitor pri Ekoskladu zaradi administativnih ovir zamudil to možnost za kupce za nekaj dni. V podrobnosti glede težav z Ekoskladom se ne bom spuščal, ker smo te vedno z njimi imeli. Če je komu jasno kako učinkovita je naša javna uprava si lahko predstavljate kako in kaj delajo na Ekoskladu.
Glede same cene stanovanj pa si mislim, da ni optimistična. Pomoje je optimističen npr. projekt Situla. Kje boš danes našel toliko ljudi z denarjem kolikor je stanovanj. Teh 6 kupcev za eKoseze pa verjetno že. Če pa bi me kdo vprašal ali bi sam raje živel v vila bloku ali bloku, bi pa znal povedati tudi kaj zanimivega.
Sam tudi spremljam cene nepremičnin iz drugih razlogov in si kar sami poglejte cene ostalih novogradenj v okolici, da lahko bolj realno primerjamo in kaj dejansko dobiš za to ceno. Stanovanje v pasivnem objektu? V mislih imam stroške uporabe stanovanja. Ali dobiš v okolici stanovanje s pametnimi inštalacijami in s prezračevalnim sistemom? Skratka ne primerjajte s stanovanjem v Rožni dolini ali za Bežigradom.
Re: Vila eKoseze - gt001 - 11.12.2013
Hvala za tvoj pogled na kalkulacijo stroskov. Informacijo glede povracila ekosklada so navedene na uradni spletni strani, zato v njo nisem podvomil.
za morebitne interesente (in nas - preostale firbce) pa bi prosil par tehnicnih informacij:
- kako je izvedena osnovna/nosilna konstrukcija lesenih etaz?
- izolacijski plasc/stavbno pohistvo?
- kaksen je bil izmerjen test zrakotesnosti?
- nacin ogrevanja/prezracevanja?
- kaksna je energijska bilanca po phpp?
- katere sklope pokriva pametna instalacija?
hvala
Re: Vila eKoseze - nikita - 11.12.2013
Si prav predstavljam, da za 250.000EUR človek dobi 51 m2 stanovanja+atrij?
Je to 4900 EUR na m2 ali se motim? Povejte mi prosim, da se motim ...
LP Nikita
Re: Vila eKoseze - gt001 - 11.12.2013
ne motis se
aja
Re: Vila eKoseze - mishel - 12.12.2013
- kako je izvedena osnovna/nosilna konstrukcija lesenih etaz?
Osnovna nosilna konstrukcija so stebri lege in stropniki. Najlažje si je to predstavljati kot kozolec. Imaš stebre na katerih so lege, zavetrovano je ročicami, nato pa na teh legah stojijo stropniki.
Tudi stene so v večini izvedene z lesenimi pokončniki med zgornjo in spodnjo leseno pasnico in v večini primerov z obeh strani objete z OSB ploščami. Vendar te stene niso upoštevane v statičnem izračunu, kot tudi OBS, ki dodatno zavetruje. To pomeni, da je praktično mogoče skoraj vse stene podreti, da ostanejo samo steberi z ročicami. Vendar pa je treba prej preveriti katere stene predstavljajo zrakotesni ovoj. Nekatere stene, npr. med stanovanji so izvedene po "kanuf" sistemu zaradi zvočne izolacije, saj žal še noben ni testiral za zvok sestave sten, ki bi vsebovala OSB. Torej smo se odločili za certificiran sistem sten med stanovanji. Sam zagovarjam sestavo stene mavčno kartonska plošča, OSB, nosilni leseni del s toplotno izolacijo zaradi zvoka) in spet OSB ter mavčno kartonska ploča. Takšna sestava omogoča, da na steno direktno, brez dodatne podkonstrukcije pritrdimo npr. kuhinjske zgornje omarice z navadnimi vijaki za les brez vložkov. Žal pa kot sem rekel, za takšno sestavo ni certifikata za zvok, po izkušnjah iz prejšnjih projektov, pa lahko povem, da zvok ni nikoli bil problem.
Glede sestave plošč bi še povedal, da je sestava sledeča: parket, estrih, toplotna izolacija (klasični plavajoči pod), vse skupaj na geficel foliji (zaradi zvoka), nato OSB, ki stoji na stropnikih, med katerimi je toplotna izolacija, vendar ne po celi višini stropnika, ter spuščeni strop, spet kanuf sistem, ki je certificiran za požar.
To sta v grobem dve tipični sestavi, vendar je v objektu ogromno različnih sestav, glede na pozicijo teh sten ali plošč, kjer je včasih pod ali nad ploščo balkon, ali je plošča zadnja plošča in je zgoraj neogravano podstrešje. Enako velja za stene ali so to zunaje, ali so med stanovanji, ali stene med stanovanjem in stopniščem z dvigalom... Npr. samo za del objekta nad kletno ploščo je 50 različnih sestav.
- izolacijski plasc/stavbno pohistvo?
Tipična sestava zunanjega zidu je: tankoslojna fasada, 8cm tervola, farmacel plošča, lesena konstrukcija z 16 cm toplotne izolacije iz tervola, OBS, 6cm toplotne izolacije, kot inštalacisjak ravnina oz. obloga zunanjega zidu, ter dvojne mavčnokartonske plošče.
Okna in balkonska vrata so PVC, zunaj oblečena v ALU, s troslojnimi zasteklitvami. Zunanja vrata so v principu samo ena iz ALU. Vendar stopnišče z dvigalom ni v toplotnem ovoju, ki ga upošteva PHPP. Vhodna vrata v stanovanja so lesena, če se prav spomnim debeline 6cm, seveda certificirana glede toplote in zvoka.
- kaksen je bil izmerjen test zrakotesnosti?
Blower door test je bil izjemno dober, kar je pripisati ne samo meni in ostalim, ki smo pri zasnovi objekta bili zelo pazljivi, temveč tudi izvajalcu in predvsem vodji gradbišča, ki je nenehno pazil na kritične detajle. Dosežena vrednost je bila 0,4 (izmenjava celotnega volumna zraka v eni uri).
- nacin ogrevanja/prezracevanja?
Objekt je ogrevan z eno skupno toplotno črpalko zrak - voda. Ta je vezana na tri večje zalogovnike vode v kleti objekta. Nato pa naprej razdeljeno na toplo sanitarno vodo in vodo za talno gretje oz. hlajenje. Vsako stanovanje ima svoj kalorimeter, torej bo vsak lastnik plačal le za svojo porabo.
Tudi prezračevanje z rekuperatorji je izvdeno za vsako stanovanje posebej, torej je v objektu 6 rekuperatorjev.
Hlajenje je zamišljeno preko sistema talnega gretja, vendar smo iz izkušenj na prejšnjih objektih ugotovili, da PHPP v izračunih ne upošteva izjemno dolgih obdobij vročine, kot je bilo npr. letos poleti in bi se objekt v uporabi lahko pregrel, saj so vse naprave dimenzionirane na minimum, da objekt dosega standard pasihne hiše. Iz tega razloga smo predvideli predinštalacijo za split sistem klimatskih naprev in v kolikor bi se kupec stanovanja zanje odločil, ne bo potrebno nobenih gradbenih posegov. Slovenci smo pač ziheraši.
Vendar se je pokazalo, da tudi letos ob tej daljši vročini ni bilo vroče v stanovanjih. Je pa res, da takrat še ni bilo uporabnikov oz. stanovalcev z vsemi napravami, ki jih je vedno več v našem živjlejnu.
Pozimi pa ni za pričakovati nobehih težav, saj je toplotni ovoj bolj kritičen poleti.
- kaksna je energijska bilanca po phpp?
Sem pripel sliko iz PHPP. Seveda pa je bil PHPP izdelan pred blower door testom in pričetkom gradnje, torej bi sedaj PHPP izračun kazal še bolje.
[url=httpunichr("58")//postimgunichr("46")org/image/3wvt88j8x/][img]httpunichr("58")//s8unichr("46")postimgunichr("46")org/3wvt88j8x/untitledunichr("46")jpg[/img][/url]
- katere sklope pokriva pametna instalacija?
Kaj vse je na koncu investitor vezal na ta sistem mi ni znano. Zamišljeno pa je bilo, da vse žaluzije, ki so seveda na električni pogon, ter elektriko v smislu, da lahko z enim gumbom izklopiš vso elektriko v stanovanuju. Predvsem pa je bilo zamišljeno, da lahko lastnik stanovanja z dokupovenajem določenih komponent za vgrajeni sistem pamentnih inštalacij, sam izbira kaj še in kaj ne. Torej bolj točen odgovor boste dobili od investitorja oz. prodajalca.
Re: Vila eKoseze - mishel - 12.12.2013
Glede izračuna cene se pomoje ne motite, vendar odločitev zakaj toliko prepustim investitorju. Svoje mnenje pa sem že podal.
Lahko dodam le, da smo ob vlogi za gradbeno dovljenje, ker se je mudilo, ker bi nam drugače potekel rok za vlogo, glede na sprejemanje novih prostorskih dokumentov v LJ, imeli nek pogled na število in velikost stanovanj. Npr. stanovanja manjša od 120 m2 neto površine zaradi davka na večja stanovanja. Danes pa bi se investitor odločil drugače in tudi jaz bi se z njim strinjal, da se izdela samo 3 večja luksuzna stanovanja, vsakega v svojem nadstropju.
Do teh zaključkov smo z investitorjem prišli med vlogo za gradbeno dovoljenje in izdajo gradbenega dovoljenja, ker je to trajalo dobro leto dni, zaradi pritožb sosedov in je kriza še poslabšala situacijo.
Sosedje imajo pri naših upravnih postopkih, brez stroškov, možnost zavlačevati izdajo G.D. zelo dolgo, tudi če nimajo prav. Recimo so se pritoževali, da bo problem s parkirnimi mesti na ulici, pa smo zagotovili 2 PM/stanovanje (več kot je bilo predpisano kot minimum) in tako z novim objektom razbremenili ulico. Sosedje pa imajo na črno podnajemnike v hiši skoraj enake velikosti in samo 1 PM. Torej vsi podnejemniki parkirajo na ulici. Podobno je bilo glede njihove pritožbe, da bo novi objekt prevelik, če pa danes pogledaš, se vidi, da je novi objekt nižji od obeh sosednjih. Tipična slovenska fovšija, če jaz ne morem imeti, tudi ti ne smeš.
Dejstvo je, da tisti, ki imajo denar hočejo najboljše in teh ni veliko. Tisti ki pa imajo malo denarja, pa v teh časih nimajo niti za 25 m2 novo stanovanje. Npr. kje naj jaz danes dobim kredit za 80 m2 stanovanje, če banka za kredit hoče dovjne garancije, da imam recimo dobro plačo, da zastavim neko nepremičnimo in še da dam novo stanovanje pod hipoteko. Na koncu bodo banke hotele zraven tega še, da dodatno podpišem, da jim garantiram še z lastnimi otroci.
Re: Vila eKoseze - papez46 - 13.12.2013
nikita Napisal:Si prav predstavljam, da za 250.000EUR človek dobi 51 m2 stanovanja+atrij?
Je to 4900 EUR na m2 ali se motim? Povejte mi prosim, da se motim ...
LP Nikita
Gledano globalno, ja prva taka stvar pri nas. Pohvalno.
Marketinško dodelano do konca. V polemike, kdo ima 4900€/m2 , kdo si lahko "danes kupi" 80, ali 25m2, kaj vse je bilo s sosedi in tako naprej, se ne bi spuščal.
Realno gledano, pa je 2/3 cene lokacija. Koseze, tržnica, šola, vrtec, mestni promet in zeleno zaledje.
Zdej, komur to "potegne" in mu je to "top preferenca" je morda stvar zanimiva.
Ne glede ne izračune je ocena 100€ na leto za ogrevanje in hlajenje preoptimistična, res pa je, da tudi če bo 5x večja, bo še vedno dobro. :wink:
Vse ostalo bo pokazal čas.
Re: Vila eKoseze - medo9 - 13.12.2013
@Mishel: komentiral bom tisti tvoj stavek o bankah, kje naj ti dobiš kredit.
Če si ti zasnoval to hišo, potem ti lahko rečem samo - čimprej spokaj ven iz države.
V normalnih državah, ljudje tvojega profila kupijo hišo na cash, ali pa s kreditno kartico.
Ja pri nas bi pa moral zastaviti še ženo in otroke.
In obeti za prihodnost so še slabši. Še nerojene vnuke bo kmalu treba zastaviti, pa folku ni nič jasno. Zadovoljni s(m)o z vsem, kar nam servirajo in v isti sekundi pozabimo, da lažejo.
Od tu dalje pa je že politična debata, zato končujem.
Nazaj k temi: krasen objekt, samo čestitke avtorjem in kot si zelo fair napisal: izvajalcem!
Re: Vila eKoseze - Faros - 13.12.2013
Ravno pogledal zadevo na netu. Se pridružujem čestitkam predhodnikov... Hvala tudi Mishelu za korekten in izčrpen komentar.
Rekel bi samo še to: ''Manj črnogledosti in predvsem foušije, pa bo tudi pri nas lepše...''
Re: Vila eKoseze - papez46 - 13.12.2013
@ Faros
........... ma ja, ne de ................ kakšna črnogledost neki................... tlele je m2 po 4900€, včeraj se slišal, da je vsak od nas za bančne luknje obremenjen z 3600€.
Pa odkartamo, vsak po tistih "piškavih" 3600€ v državni budget, banke cvetijo, takoj smo iz krize ven, pa vse bo lepoooo........................ :roll: 8) :lol: :lol:
Re: Vila eKoseze - medo9 - 13.12.2013
Ja, Papež in potem svizec zavije čokolado :twisted:
(Zakaj izdajati državne obveznice po 5, 6 ali več %, če bi se lahko zadolžili v ESM po 0,25%???)
Se opravičujem za OT.
Objekt v Kosezah je res vreden vseh čestitk!