+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija (/showthread.php?tid=46073)
Strani:
1
2
Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - papez46 - 14.8.2012
Malo spremljam situacijo - trenutno - na globalnem SLO trgu. Še posebej mi je dal misliti današnji članek v enam od dnevnikov z "bombastičnim" naslovom - ZA HIŠO V LJUBLJANI, LAHKO KUPITE MANJŠO VAS.
Zadnjič je bilo v eni drugi temi obravnavano " družno nakupovanje novogradenj - v smislu zniževanja cen, le teh.
Pa se vprašam - zakaj danes v teh časih sploh novogradnja?
Če malo pogledamo po okolici ali po portalih, kjer se nepremičnine prodajajo, se da videti veliko "starih" in starejših objektov, seveda z pripadajočimi zemljišči, ki so naprodaj za (v primerjavi z novogradnjami na 400m2 ) smešne cene.
V nekih drugih časih, ko je bilo lažje priti do sredstev in je bilo bolj jasno, kaj bo v prihodnjih par letih z družinskim proračunom - ja - se ja človek lažje odločal, danes pa ................. ?
In nenazadnje - moja zadnja izkušnja - mi je, ko sem ob koncu adaptacije potegnil črto, tudi dala misliti.
Hiša, letnik 1912, temeljito obnovljena leta 1985. V delu hiše smo prenovili "stanovanjce" za ta malo. Velikost - slabih 80m2 - v dveh etažah. Delalo se je v "lastni režiji", razen par majstrov - voda in centralna - minimalno potrebno.
Kaj je bilo potrebno?
- zamenjava oken in vrat
- zamenjava vseh tlakov
- predelava in dodelava obstoječe el. instalacije
- novi preboji za napo in zračnike
- obnova notranjih sten
- nove finalne talne obloge
Okna ( Priba / 3x 140x140, 1x 12x80, 1x 60x80 in balkonsko/vhodna vrata 90x210 ) so bila 2.300€. Vse okoli vodovoda in centralne - prestavitve in par novih ventilov 300€. Material za popravila sten zaradi novih instalacij 200€, barva za stene 150€, keramika za kuhinjo 80€, nove luči in stikala ter vtičnice 300€. Laminat za vse skupaj z letvicami 900€.
Kopalnice nisem obnavljal. ker je bila "zrihtana" pred par leti.
Vsega skupaj je bilo za dobrih 4.500€.
Torej je bil vložek cca 55€/m2, da je neka že obstoječa "luknja" dobila funkcionalno uporabnost stanovanja/doma.
:oops: Niso vse "stare" ali "starejše" hiše v takem stanju, kot je konkretno ta - o kateri je govora. Ampak dejstvo ostaja, da je z 10 x manjšim vložkom mogoče in realno zagotoviti dokaj solidne bivalne razmere in pogoje.
Pa še en + je pri celi zadevi - vsaj sam ga vidim. Ne rinemo in ne silimo na nove površine ( še posebej kmetijske , ali gozdne ) , uporablja se obstoječa komunalna infrastruktura.
Nenazadnje pa se na tak način ne zgodi, da bi cela področja ali deli postali "mesta duhov" z praznimi / nenaseljenimi hišami, po drugi strani pa se na veliko gradi nove objekte, kateri pa so - vsaj trenutno v veliko primerih bistveno slabše kvalitete, kot stari!
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - vincent - 14.8.2012
Te številke okoli obnove so sila sporne
.Mi bom pri celi hiši pristali ravno nekjena 70 jurjih ( stem da je bila ena etaža od treh prenovljena 5 let nazaj in razen koplanice in wc-ja, ki sta šla ponovno v predelavo, kljub temu da sta bila poštimana 10 let nazaj in ne uporabljana) drugega nismo počeli.
Pa pri tej prenovi računam s tem, da sem hudo veliko sam delal.
Kolikor jaz gledam novogradnje...če moraš kupiti še parcelo, pa da bi rad bil nekje znosno stran od glavnega mesta...je zadeva pregrešno draga.
V kolikor parcelo že imaš (no ja..dobiš) pa je novogradnja praktično edina smiselna in smotrna zadeva.
Je pa nekaj na stvari...v kolikor imaš/kupiš kaj starejega, pa lahko le ta leži na dobri lokaciji...torej je s tega stališča vredna nakupa ter kasneje prenove oz. rušenja in zidanjana novo.
Tako da..nekega recepta in pravila ni - teba ocenit kje si in kaj imaš (če sploh kaj).
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - Čojko - 14.8.2012
Adaptacija je 3 x dražja kot novogradnja, to je menada vsakemu jasno.
Poglej samo vincentove spletnike.
Drugo pa je če dobiš neko staro neprimičnino po smešno nizki ceni in jo samo malo prenoviš. Vendar to ne moreš nikoli primerjati z novogradnjo. Vincent bo imel še vedno eno socialistično hišo s takrat modernim razporedom sob in omejitvami, ki bo še vedno nagnjena za 8 cm, potresno nevarna, ipd, ipd.
@Vincent ne vzet za slabo, kapo dol za tvoj trud, delo, voljo, detaljne opise ipd. vendar si najlepši oz. nabolj nazoren primer človeka, ki zelo temeljito obnavlja staro hišo, ki jo boš oz. si jo že energijsko sprevil ob bok najzahtevnejšim novogradnjam. Sam sem namreč dvakrat nekaj "obnavljal" in v tretje sem rekel, da se ne grem tega več, porušil in sezidal vse čisto na novo za zelo ugoden denar (še posebej proti obnavljanju).
Aha, vidim, da me je vincent že prehitel,.... in lepo napisal.
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - gt001 - 14.8.2012
Zajebano...
Ko sem leta nazaj (do letos spomladi) spremljal nepremicninsko ponudbo na celjskem (predvsem v zelji kupiti staro in adaptirati na novo), sem ugotovil, da predvsem vsi prodajajo drek za zlato.
Povprecne hiske, grajene v casu tik pred ali po vojni se ponujajo za ca. 100k€. Tak objekt obnovit pomeni, sesut vse do golih sten/tlakov vkljucno s streho in priceti z delom, pa se vedno je vprasljiva razporeditev prostorov, temelji, HI itd itd. Znalci itak veste o cem govorim, sam se ucim ob delu in/ali napakah.
Hise grajene v 60-ih bognedaj sedemdesetih so isti sekret, le da hocejo se kaksnega tisocaka vec.
To ne govorim o oglasevanih cenah ampak o ceni, ko se pri pogajanju "mece denar na mizo", vendar ne prides bistveno nizje. Prodajalci imajo se vedno famo, hisa je zakon, mal je treba porihtat, pa si za 5k€ na svojem - v bistvu pa je za podret.
Citat: Pa še en + je pri celi zadevi - vsaj sam ga vidim. Ne rinemo in ne silimo na nove površine ( še posebej kmetijske , ali gozdne ) , uporablja se obstoječa komunalna infrastruktura.Z napisanim se mocno strinjam in to bi se precej prakticiralo, ce ne bi bilo tako nenormalnih pricakovanj prodajalcev.
Sam sem na koncu kupil parcelo s kom. opremljenim objektom, ki sem ga porusil in bom pricel na novo. Racunam, da bo stroskovno tam nekje, kot da bi kupil "staro mamo" in jo zacel obnavljati.
Pa tudi to nepremicnino, ki sem jo kupil, je prodajalec pricel pred letom prodajati krepko cez 100k€.
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - papez46 - 14.8.2012
Čojko Napisal:Adaptacija je 3 x dražja kot novogradnja, to je menada vsakemu jasno.
Poglej samo vincentove spletnike.
Drugo pa je če dobiš neko staro neprimičnino po smešno nizki ceni in jo samo malo prenoviš. Vendar to ne moreš nikoli primerjati z novogradnjo. Vincent bo imel še vedno eno socialistično hišo s takrat modernim razporedom sob in omejitvami, ki bo še vedno nagnjena za 8 cm, potresno nevarna, ipd, ipd.
@Vincent ne vzet za slabo, kapo dol za tvoj trud, delo, voljo, detaljne opise ipd. vendar si najlepši oz. nabolj nazoren primer človeka, ki zelo temeljito obnavlja staro hišo, ki jo boš oz. si jo že energijsko sprevil ob bok najzahtevnejšim novogradnjam. Sam sem namreč dvakrat nekaj "obnavljal" in v tretje sem rekel, da se ne grem tega več, porušil in sezidal vse čisto na novo za zelo ugoden denar (še posebej proti obnavljanju).
Aha, vidim, da me je vincent že prehitel,.... in lepo napisal.
@čojko
Ne gre posploševat - to ni bil namen. 3x dražja, 5xdražja, ali pa čisto poceni ................. odvisno od vsake "bajte" posebej. Jasno je, da če je "za podret" je za podret. Ni vsega smiselno in ekonomsko upravičeno sanirati. Je pa ogromno "sočialističnih" ( vidim da so ideološke obremenitve tudi tu prisotne :lol: ) hiš, ki jim razen "upgredanja" ni potrebno veliko dodajati.
Globalno energetsko gledano je tudi pri novogradnji vložek v vse - da se ne porabi NIČ ali malo manj :roll: fetiš, kajti vložek se v 40 letih definitivno ne povrne.
Namreč, nekje je treba potegniti mejo - kaj je še sprejemljivo in zadostno, in kaj ne. Če je treba investirati 40 jurjev, da se letno prihrani 1 jur - nima veze!
Glede tržnih cen takih "primernih" nepremičnin pa: dejansko vrednost ima le zemljišče, objekt kot tak definitivno ni vrednost! Dokler prodajalec slepo zaupa le "nepremičninarju", ki vidi le zaslužek ( provizijo ) dejanska cenitev ali ocena pa je zgolj nepotreben strošek :evil: - ja bo takole.
Če se vrnem na objekt, ki ga omenjam zgoraj. Lokacija idealna, parcela velika 1500m2, objekt v vseh etažah ima dobrih 350m2 stanovanjskih površin. Ja - ena tistih "bajt" iz soc.časov ( dejmo še 2 šare - saj od viška ne boli glava :lol: )
Ekonomsko gledano - če bi ga danes prodajal..............vse skupaj, ne bi iztržil več kot 200.000€ ( imam narejene primerne cenitve celote ), s tem pa lahko narediš pri novogradnji kaj?
Pomisleki ali izgovori o prostorski disfunkciji starih "socialističnih" bajt niso na mestu in so megla. Če se lotiš zadeve načrtno, so razni eventuelni preboji statično dopustni in kot taki niso prevelik strošek.
Absurd in neumnost pa je - če kupiš staro bajturino, ki je - kakršna je, potem pa želiš iz nje narediti nekaj, kar je nemogoče, oziroma da bo enakovredna sodobni / bom raje napisal NOVODOBNI modi in trendom. NO - go!
In bodimo realni - kar pač žal nismo. Vsaj ne vsi. Svojo hišo ( če že ), oziroma svoj dom, si je fino prilagoditi svojim potrebam, še bolj pa finančnim zmožnostim. Saj ne da mi niso všeč tiste fine in lepe vile v Švici, ali na Floridi. Za par mio $. Pa še kako, ampak, kaj čem sanjat to - če mam pa komi za "burek" in kak € v "šparovčku"?
Hočem le izpostaviti, da NI treba za 30 let si špage okoli vratu zategovat s krediti in ostalo navlako, ker se da tudi z bistveno manj denarja - pa seveda z veliko lastnega dela ( kar je danes večji problem ) priti do enakih končnih učinkov.
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - firefly - 14.8.2012
RAzlika med 150-250k EUR za staro hiši s adaptacijo, proti 250-300k EUR za novo hišo JE ali NI velika? Kakor za koga... Za ogromno (veliko preveč) ljudi pa tudi 100k pomeni "špaga okoli vratu za 30 let"
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - papez46 - 14.8.2012
:wink: Se strinjam, ja.
Ampak - kot vidim stvari .................. danes .................... vzeti 300 jurjev pufa za 30 let .............. se zdi večini normalno. Važno je, da bo hiša IN in Cool, ter da bo lahko vseljiva JUTRI!
Kaj in kako bo s kreditom in kako bo kdo živel naslednjih 30 let ................. ma, ja ........... bo že.
hock: Malo jih je ( na omladino mislim ), ki bi - glede na dejansko razpoložljive vire - bila pripravljena v nekem okvirnem časovnem obdobju ( 4 - 6 let ) z zmernimi vlaganji, lastno iznajdljivostjo in delom, kaj postoriti v tej smeri.
In definitivno je alternativa "precenjenim" ( še vedno ) novogradnjam, ravno to. Nakup za recimo 50 do 60 jurjev in vložek 50-ih jurjev v 5 letih, je čisto nekaj drugega.
Ni pa hitro, ni enostavno.
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - gt001 - 14.8.2012
glej papez:
za podrocje (vem, da razen izjem drugje ni bistveno drugace), ki sem ga spremljal zadnji par let, za 50-70k€ ne dobis hise, ki bi jo bilo smiselno obnavljat. Za tak denar moras hiso sezuti do golih sten - ali se dlje.
Ni toliko problem, kolikor kdo vzame kredita in si gradi ne vem kako cool hiso, bolj je pomembno kdaj.
Ce kdo napraska skupaj denar za eno podrtijo (ker za 50-70k€ drugega ne dobis), potem pa se leta vlaga not prihranke in lastno delo, je vse skupaj ena velika fretarija... zakaj le, zato da je nekdo na svojem??? za kaksno ceno???
To je fooknjeno (ok slovenci smo itak znani po svojih fix idejah).
Ne recem, ce se najde solidna hisa - obnavljanja vredna. Vendar je take (generalno gledano) ne dobis za zgoraj navedeno cifro. Izjeme so - verjamem.
Pa ne pametujem na pamet - sem raje v solidnem najemu, kot v lastnem sekretu - oz. se spravljam na svoje, par let kasneje, ko racunam, da bomo financno prisli skozi brez omembe vrednih kreditov.
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - garac08 - 14.8.2012
ne vem no, kakor se tema razvija, sem se odločil, da pristavim post še sam (sprva bom malce zašel, potem se bom dotaknil tudi teme)...
Nima smisla takole udrihati čez vse mlade in jih/nas metati v isti koš. Ne bi se rad smilil samemu sebi in tudi vam ne, rad bi samo orisal moj primer.
Sam sem začel delati s 17 leti (prva redna zaposlitev), takoj za tem, ko sta oba starša izgubila službi, saj sta delala v isti firmi. Verjetno si predstavljate, da nove službe nista dobila čez noč - nista je dobila nekaj let. Smo živeli z mojo plačo in socialno podporo kar nekaj časa. Živeli smo na 28 kvadratih (4 članska družina) 25 let, itd... Kaj hočem povedati? Življenske situacije so tako različne, da se med sabo neprimerljive.
Sedaj pa k temi. Tudi sam sem dolgo časa iskal nepremičnino za nas (vmes se poročil in ustvaril familijo). Da nisem mogel veliko prišparati si lahko mislite ob zgornjem opisu. Nič, pot pod noge in od banke do banke - z enim samim vprašanjem: Koliko sem kreditno sposoben? V času debelih krav so me kaj hitro odslovili in mi razblinili sanje o svojih 4 stenah (kreditno sem bil sposoben za kvadraturo WC-ja in hodnik). Razočaranje veliko sploh ob takratnih cenah nepremičnin in pa dejstvu, da je takrat punca delala še prek študenta (naša garsonjera - z atrijem- na Fužinah se bi takrat prodala za 120.000 EUR z lahkoto. Preverjeno - jo je prodal sosed). Potem pa je prišla kriza. Ta kriza, ki še traja. Imam službo (vmes se je zaposlila še punca/sedaj žena) za nedoločen čas, plača redna, leta pa hitro tečejo. In sem si rekel - sedaj ali nikoli. Sem šel na banko in jih ponovno povprašal za kreditno sposobnost. Vmes sva imela srečo, da smo se uspeli dogovoriti za nakup/odkup stare hiške s familijo.In sva se zavestno zakreditirala za 20 let (pa ne za takšne zneske, ki jih navajate zgoraj), saj sem trdno prepričan, da če ne bi bilo krize niti sedaj ne bi mogla vzeti kredita in bi plačevali najemnino še xy let.
Berem zgoraj: sem raje še v najemu in čez par let na svojem brez kreditov... Pa si mislim, blagor mu, še en srečko - bodi vesel, da je tako. Jaz nikoli nisem bil v taki situaciji, niti mi ni bilo nič podarjeno.
Nisem fouš sosedu, ki si lahko privošči gospodinjsko pomočnico, hišo na morju... Ravno tako pa ne prebiram rad teorije o tem, kako se nekateri zakreditiramo do vratu, ker si želim, da bo hiša in in cool. Zato pa vam težim tule na forumu in sprašujem neumnosti. Mojemu sosedu to ni treba. In ja, naša hiša bo imela ALU vrata (hehe)...
Se opravičujem za spoved - v cerkev namreč ne hodim...
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - Mirando - 14.8.2012
no, ALU vrat definitivno "ne rabiš"....
...pri stari bajti je treba biti kar previden. ko 1x vse razkopaš, se pokaže marsikaj....
niso pa vse slabe. še zdaleč od tega.
Nedolgo tega, smo pošlihtali etažo stare bajte za sitne pare....
knauf je zakon
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - garac08 - 14.8.2012
Nisem hotel napisati tistega kar vemo že vsi.
Če je denar = novogradnja, če ga je malo manj = obnova, če ga je še malo manj = obnova v lastni režiji...
Vrednost nepremičnine je bila in vedno bo pogojena s tremi stvarmi: lokacija, lokacija in še enkrat lokacija...
Je pa važno predvsem to, kako se v tej nepremičnini počutiš. Mi se v naši stari hiški, ki jo preurejamo počutimo odlično in upam, da tako tudi ostane.
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - Čojko - 14.8.2012
OK, kdo sprašuje o kreditih, pa 300 jurjih, pufu do smrti,...?
Vprašanje je adaptacija stare ali novogradnja?
Jaz pravim, da je adaptacija 3 x dražja. Kdor temu ne verjame naj gre samo pobelit eno sobo v staro bajto, ki je bila že ne vem kolikokrat beljena in se lušči ali pa v novogradnjo. Lahko greš v en gol prostor iz cegla(novogradnja), ki je namenjen kopalnici postavit kanalizacijo, vodovod, ometat, položit ploščice,.. ali pa v eni stari bajti sesut kopalnico in jo naredit na novo, kjer te zezajo in omejujejo še vsi dovodi in odvodi do kopalnice,.... Faktor 3 je zelo realen!
Kar pa se tiče socialističnih hiš ni nobenih ideoloških obremenitev, pa vsak, ki to prebere točno ve za kakšne hiše se gre. Saj jaz sem tudi socialističen, in še mariskdo pa ni nič narobe z nami,...a ne?
Recimo, ko ravno vincenta glodamo. Jaz osebno bi na njegovem mestu tisto hišo podrl, vključno z vso okolico in začel z nule. Glede na to koliko dela pri hiši sam in kar je napisal koliko ga je vse prišlo do sedaj bi morda le za 30 KEUR več denarja bil v isti fazi, le da bi imel čisto novo hišo po vseh svojih željah.
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - piknik - 14.8.2012
Adaptacija je vsekakor dražja kot novogradnja.
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - vitel - 14.8.2012
Vsekakor je razlika, a adaptiraš hišo iz 1880 ali iz 1980. Jaz recimo adaptiram vrstno hišo iz 1960, ki je iz konkretnega betona na dobri lokaciji in po moje ne bo glih 3x dražje, kot če bi šel delat iz nič. Po mojem bo še cenejša, vsekakor ne bo stalo več kot ene 400n m2. Pa je vse za potrgat ven, od drajtov, vodovoda, ogrevanja do strehe oken in vrat. Mislim, da bojo stare bajte v prihodnjih letih še bolj na udaru glede cene, saj bo šla cena energije gor, večina pa za sanacijo ne bo imela. In tako se bo vse bolj prevešalo v prid obnovi ter predelavam v večstanovanjske in ne novogradnji, ker bo ta enostavno predraga, sploh glede na to, kaj vse je prazno. Pomembno je tudi, a kupiš recimo bajto 1980 za 100k ali za 20k a ne?
Re: Novogradnja - VS - Adaptacija/Sanacija - cheba - 14.8.2012
Pri adaptaciji odpadejo "režijski" stroški kot so papirji, komunalni prispevek, elektro omarica, vodomerni jašek, služnosti, dovoz. Kdor se je že lotil gradnje hiše ve da tega ni malo. Je pa potrebno ločit med normalno adaptacijo in pa kompletnem re-designu hiše. Re-design se po mojem mnenju ne splača. To da pa keramiko zamenjaš in potegneš nove inštalacije za vodo pa ni neke hude razlike napram novogradnji. Rabiš samo investirat v dobro štemarico pa vzet par dni dopusta