+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Postopek nakupa nepremičnine (/showthread.php?tid=39190)
Strani:
1
2
Postopek nakupa nepremičnine - Kostolany - 24.8.2011
Pozdravljeni forumaši
.Tako, odločitev je padla, pred nekaj dnevi smo si segli v roke z prodajalcem stanovanja in sedaj se prične postopek prodaje/nakupa/vpisa v ZK.
Dogovorili smo se, da bova skupaj z punco stanovanje kupila v začetku septembra. Ker so trenutni lastniki v izgradnji hiše sva postavila rok za izselitev s 1.1.2012. Sestavo kupoprodajne pogodbe bom zaupal pravnici katero poznam le posredno. V telefonskem pogovoru mi je zaupala, da glede na to, da smo se sami našli (prodajalec/kupec) in se sami dogovorili za ceno nam za sestavo pogodbe ne bo računala več kot 200 Eur. Dogovorili smo se, da bomo strošek sestave kupoprodajne pogodbe krili vsak polovico.
Zanima me če ima kdo od vas še kakšen pameten nasvet glede na to, da bodo prodajalci po predaji stanovanja živeli še par mesecev v najini lastnini? Pravnica je dejala, da bi ona zadržala 10 % kupnine za "varnost" v primeru, da bi se stanovanje kakorkoli bolj poškodovalo v času njihovega bivanja.
Kako je z nadaljnjim postopkom ko pridobimo kupoprodajno pogodbo? Ali gremo takoj k notarju ali prvo prodajalec poravna svoje obveznosti do DURSa? Lastnik živi v stanovanju že 15 let in ima prijavljen stalni naslov za prebivanje.
Koliko nam bo notar zarčunal za overitev glede na to, da bo pogodbo sestavil strokovnjak?
Ali nato kar isti dan uberem pot pod noge in na ZK vložim zahtevek za lastništvo?
Kako je z predajo denarja? Kredita ne bova potrebovala tako da imava denar. Sam ga najraje ne bi nosil k notarju in ga pred notarjem izročal?
Še karkoli kar sem pozabil?
Najlepša hvala za kakršenkoli namig
.Lep pozdrav.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - medo9 - 24.8.2011
Postopek je načeloma naslednji:
1. podpis kupoprodajne pogodbe
2. nakazilo are
3. davčna odmera in plačilo davka
4. notarska overovitev pogodbe
5. plačilo kupnine in
6. vpis v ZK (po novem to delajo samo notarji).
Si pa ne morem kaj, da ne bi komentiral "kupim in plačam danes, vselim pa se 01.01.2012.
V 4 mesecih se lahko marsikaj zgodi in to so preveč pomembne stvari, da se ne bi bilo potrebno zavarovati tudi pred worst-case scenariji.
Ne nazadnje pa - če stanovanja ne potrebujeta danes, potem ga ne kupujta.
Ampak ga kupita takrat, ko ga bosta potrebovala (beri: se vselila).
Ne bi vama želel skaziti zadovoljstva nad dogovorjenim poslom, vendar sem videl že veliko situacij, ko se lepi dogovori niso najlepše končali.
Srečno!
Re: Postopek nakupa nepremičnine - eze - 24.8.2011
Sem laik. Upam, da te ne bom kje zavedel. Sem dal pa podobno pot skozi pred parimi meseci. Res pa da preko agencije.
prodajalka stanovanja je želela ostati še par mesecev v stanovanju in smo se zato dogovorili za tri obroke. Prvi ara (10%) ter drugi in tretji obrok nekje po 45% vsak. Pogodbo smo podpisali ob plačilu are in v njej tudi opredelili datume in cene vplačil. Prodajalka je na osnovi te pogodbe (po vplačilu are) morala plačati davek, šele potem je notar overil pogodbo. Original pogodba je bila ves čas shranjena na agenciji do poravnave mojih obveznosti, torej plačila mojega zadnjega obroka, ki pa je bil določen 2 dni preden bi naj bilo stanovanje prosto. po poravnavi zadnjega obroka sem tudi prejel pogodbo in ključe. Šele takrat sem dal stanovanje vpisat v ZK na moje ime. Gotovine ti ni treba nosit, lahko vplačuješ preko banke in dobiš potrdilo o nakazilu.
V pogodbi so bili še morebitni penali, če se ne bi prejšnja lastnica izselila pravočasno. 50€ za vsak zamujen dan.
Na dan plačila are in podpisa pogodbe smo naredili tudi zapisnik o stanju stanovanja in kaj naj pusti in kaj odnese ven.
Pri nas je šlo vse gladko in smo se vsi držali dogovor in rokov. Vse brez problemov.
Ne vem kdo bo pri tebi hranil overjeno pogodbo? Verjetno notar? Kot kupec rajši dam kak evro več in da mi notar odvodi postopek in hrani pogodbo. Še vedno bo dosti ceneje, kot pa bi ti vzela agencija.
V primeru ko smo prodajali drugo stanovanje je šlo za obojestransko zaupanje. Oče kot lastnik je imel ves čas original pri sebi in ga je izročil kupcem, ko so poravnali svoje obveznosti.
Sam bi se kot kupec počutil nelagodno
Re: Postopek nakupa nepremičnine - bubo - 24.8.2011
medo9 Napisal:6. vpis v ZK (po novem to delajo samo notarji).
To seveda ni res:
Citat:Zemljiškoknjižni predlog mora biti vložen elektronsko.
(2) Zemljiškoknjižni predlog mora v imenu predlagatelja vložiti notar kot pooblaščenec predlagatelja.
(3) Ne glede na prejšnji odstavek lahko zemljiškoknjižni predlog, razen predloga za vpis zaznambe vrstnega reda in
predloga za predznambo ali vknjižbo v zaznamovanem vrstnem redu, vloži tudi:
1. vsaka fizična ali pravna oseba v svojem imenu, če ima digitalno potrdilo s svojim varnim elektronskim podpisom in varni
elektronski predal, in je vključena v informacijski sistem za varno elektronsko vročanje v skladu s predpisi, ki urejajo
elektronsko poslovanje v civilnih sodnih postopkih,
2. naslednja oseba kot pooblaščenec oziroma zakoniti zastopnik predlagatelja:
– odvetnik,
– samostojni podjetnik posameznik ali gospodarska družba, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje storitev posredovanja v
prometu z nepremičninami po zakonu, ki ureja nepremičninsko posredovanje (v nadaljnjem besedilu nepremičninska
družba), če je posredovala pri sklenitvi prodajne pogodbe ali drugega pravnega posla, na podlagi katerega je bilo
izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je podlaga za zahtevani vpis, in
– Državno pravobranilstvo Republike Slovenije ali občinsko pravobranilstvo (v nadaljnjem besedilu: pravobranilstvo).
/.../
(11) Ne glede na prvi odstavek tega člena lahko predlagatelj vloži predlog za vknjižbo lastninske pravice v svojo korist v
vrstnem redu vložitve tega predloga tudi na zapisnik pri sodišču tako, da se med uradnimi urami osebno zglasi pri
zemljiškoknjižnem sodišču na območju katerega so nepremičnine, ki so predmet predloga:
1. če zemljiškoknjižnemu sodišču izroči vse listine, ki so podlaga za zahtevani vpis, iz prvega odstavka 142. člena tega
zakona, in
2. če hkrati plača sodno takso za predlog.
(12) Če so izpolnjeni pogoji iz prejšnjega odstavka, uradna oseba zemljiškoknjižnega sodišča sprejme zemljiškoknjižni
predlog na zapisnik tako, da:
1. za predlagatelja sestavi elektronski zemljiškoknjižni predlog in
2. v elektronsko obliko pretvori listine iz 1. točke prejšnjega odstavka.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - medo9 - 24.8.2011
Hvala za popravek.
Ker je bilo toliko hrupa o e-zemljiški knjigi, sem bil prepričan, da zdaj to počnejo samo še notarji.
Naj pa še to povem, da jaz raje plačam notarju, kot pa, da bi sam okrog hodil ali sam vlagal.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - [SkA] - 25.8.2011
Tole z 1.1.2012 ni nič nenavadnega, če mene vprašaš. Podobne roke sem imel tudi jaz. Kar se tiče kake dodatne škode v stanovanju jo lahko naredi tudi v enem mesecu, če je objesten še prej. Predvidevam, da se s kakimi "bebci" nisi ravno menil, tako da tak posel pač vseeno zahteva nek raven zaupanja.
Dejstvo je, da kupuješ rabljeno stanovanje, torej poškodbe bodo v vsakem primeru.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - medo9 - 25.8.2011
Saj ni nujno, da bi kdo namenoma kaj poškodoval ali zavlačeval z izselitvijo.
Lahko pride kaj izrednega: prometna nesreča, bolezen, ne nazadnje pomanjkanje denarja ali celo ločitev ali smrt. In potem?
Poznam primer, ko se je gradnja zavlekla za skoraj eno leto zaradi smrti.
Daleč od tega, da bi te odvračal od nakupa. Le v razmislek.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - [SkA] - 25.8.2011
Po tej logiki ne boš nikoli kupil rabljenega stanovanja. Sam postopek od položitve are dalje običajno traja 1 mesec, če so v igri tudi banke. Mnogo ljudi v teh stanovanjih še živi, v času prodaje, ali pa ga namerno ni popolnoma izpraznilo (morda upajo, da kaj iztržijo še na opremi ipd.). V tem enem mesecu se po teorijo lahko zgodi karkoli. Kako si si pa ti to predstavljal? Da prideš z denarjem v prazno stanovanje in predaš denar, prejšnje lastnike pa potem prosiš, da se odstranijo s posestva?
Običajno je v te namene v klavzuli napisana višina penala, v kolikor stanovanje do roka v pogodbi ni predano novemu lastniku. In višina teh penalov je običajno občutno višja od tržne najemnine za nepremičnino.
Nepotrebno kompliciranje, če mene vprašaš. Jaz nisem imel težav, prijatelj prav tako ne, sodelavca tudi ne. V vseh primerih so ljudje še živeli v stanovanju, ko se je kupoval/prodajal.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - Kostolany - 25.8.2011
Hvala vsem za vaša mnenja.
Ja zakaj 1.1.2012. Sedanji prodajalci gradijo hišo in jim je tako kot verjetno nam vsem prišla stiska z denarjem. Nekako sva se z punco dogovorila, da glede na to, da sva prvotno ceno zbila za 10% in da nama je stanovanje všeč bova počakala.
Jaz bom na dan podpisa kupoprodajne pogodbe takoj nakazal kupnino in prodajalec bo odvedel davek ter bova nato skupaj pri notarju overila pogodbo. Posel želim speljati takoj v enem dnevu (čeprav vem, da to verjetno ni mogoče) in se vpisati v ZK kot lastnik. Hranjenje kupoprodajne pogodbe pri notarju zato ne bo potrebno (ali se motim?).
Problem kupovanja nepremičnine takrat ko jo potrebuješ pa je v tem, da ko kaj rabiš, takrat tega ni in sem prepričan, da ko bi mi bila sila takrat kot zakleto ne bi bilo nobene pametne nepremičnine. Sicer če bi bilo po mojem, bi se selil že včeraj ampak za vsako dobro stvar je treba malo potrpeti
.Edino kar ne bom delal po kupnji nepremičnine je gledanje oglasov nepremičnin, ker takrat pa se bo sigurno našlo kaj lepše, večje, boljše :lol: .
Re: Postopek nakupa nepremičnine - katra7 - 25.8.2011
Kostolany Napisal:Edino kar ne bom delal po kupnji nepremičnine je gledanje oglasov nepremičnin, ker takrat pa se bo sigurno našlo kaj lepše, večje, boljše :lol: .To se bojim da se bo tud men zgodil, ja :lol: ... sam ne vem, če se bom lohk vzdržala da ne bi pošpeglala vsake tolk. Grem pa dans podpisat pogodbo in kr mal cvikam, ker ni glih da človek kupuje čevlje al pa pralni stroj. Če mi ne bi blo treba kredita jemat bi mal lažje dihala, tko pač mal sopiham :wink: . Upam, da se vama bo vse brez problemov izšlo.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - bubo - 25.8.2011
Kostolany Napisal:Jaz bom na dan podpisa kupoprodajne pogodbe takoj nakazal kupnino in prodajalec bo odvedel davek ter bova nato skupaj pri notarju overila pogodbo. Posel želim speljati takoj v enem dnevu (čeprav vem, da to verjetno ni mogoče) in se vpisati v ZK kot lastnik. Hranjenje kupoprodajne pogodbe pri notarju zato ne bo potrebno (ali se motim?).
Torej, boš naredil takole:
- Podpisal pogodbo.
- Plačal kupnino.
- Dal pogodbo na DURS (čakal vsaj 1 dan)
- Overil pogodbo, ki bo vsebovala ZK dovolilo
- Vložil ZK predlog za vknjizbo.
Jaz razmišljam, da bi naredil takole:
- Preveril ZK stanje.
- Podpisal pogodbo.
- Vpisal predznabo, ki zavaruje vrstni red, če prineseš ZK dovolilo.
- Preveril ZK (ali je moja predznamba edina ali se je pojavila kaka plomba starejšega datuma)
- Plačal kupnino.
- Pogodbo na DURS.
- Overil pogodbo, ki vsebuje ZK dovolilo.
- Vložil ZK predlog za vknjizbo.
Bolj kot razmisljam, bolj se mi zdi, da je druga pot najoptimaljnejsa (kar se tice varovanja vrstnega reda). Ce se motim, bom vesel, ce me kdo popravi.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - [SkA] - 25.8.2011
Kostolany Napisal:Jaz bom na dan podpisa kupoprodajne pogodbe takoj nakazal kupnino in prodajalec bo odvedel davek ter bova nato skupaj pri notarju overila pogodbo. Posel želim speljati takoj v enem dnevu (čeprav vem, da to verjetno ni mogoče) in se vpisati v ZK kot lastnik. Hranjenje kupoprodajne pogodbe pri notarju zato ne bo potrebno (ali se motim?).
Če prav razumem, bo šlo brez are? Torej, ko podpišeta pogodbo (podpisa v tej fazi še ne morete overiti!), je le-ta osnova za odmero davka pri DURS. Dokler DURS ne opravi svojega postopka (ki lahko mirno traja 1-3 tedne! 1 dan so pomojem pobožne sanje, razen če se v zadnjem letu ni kaj spremenilo) in na kupoprodajno pogodbo odda svoj štempelj, da je bil 2% davek plačan, notar ne pusti overiti pogodbe.
Zato običajno plačaš 10% are, podpišeš pogodbo (brez overjenih podpisov), kopijo odnese prodajalec na DURS, da sproži postopek plačila davka. Drugo kopijo, skupaj z ustreznimi papirji za zahtevo vpisa plombe na nepremičnino oddaš na ZK (s tem zavaruješ svojo pozicijo pri vpisu v ZK) in potem dokončaš vse skupaj, ko DURS premlati. Takoj ko dokončaš, dopolniš vlogo na ZK. Če se prav spomnim, imaš nekje 2 tedna časa, da le-to storiš. Če prideš v situacijo, ko je vloga nepopolna, le-ta pač pade. Nepopolna seveda je, dokler ne predložiš overjene kupo prodajne pogodbe.
Re: Postopek nakupa nepremičnine - medo9 - 26.8.2011
Vsekakor odsvetujem plačilo kompletne kupnine!
Plača se ara, običajno v višini 10%, potem pa se uredi vse na DURS in pri notarju.
Kot je Ska predlagal, preveriti ZK, vpisati predznambo, nato šele kupnina v celoti.
Kar se DURS tiče - dvomim, da boste lahko uredili v enem dnevu, razen, če imaš osebna poznanstva.
Kar se tiče čakanja na prevzem ključev: seveda mi je jasno, da nakup vseljenega stanovanja poteka drugače, vendar menim, da je 4 mesece predolga doba. Osebno v tako zgodbo ne bi šel, kar pa vsekakor ne pomeni, da drugi tega ne bi smeli početi ;-)
Re: Postopek nakupa nepremičnine - Kostolany - 30.11.2011
Pozdravljeni forumaši!
Da na kratko sporočim moj potek nakupa stanovanja (predvsem za tiste, ki še kupujejo, da bodo imeli okvirno predstavo kako dolgo vse skupaj traja :wink: .
Torej:
- dne 9.9.2011 smo sestavili in podpisali kupoprodajno pogodbo pri nepremičninski agenciji (plačali smo 200 Eur - kupec in prodajalec vsak polovico). Imel sem osebno poznanstvo zato je bila sestava tako ugodna. Ob podpisu pogodbe sem še isti dan preko e-bančništva nakazal 30% vrednosti nakupa nepremičnine kot aro.
- 13.9.2011 je prodajalec prijavil odmero davka na DURS.
- 16.9.2011 je bil davek odmerjen saj je prodajalec imel osebno poznanstvo na DURSu katero je "pospešilo" odmerjanje.
- 21.9.2011 smo se dobili pri notarju kjer je prodajalec plačal overitev podpisov (za vsak podpis 17 Eur če se ne motim - bili smo štirje).
- isti dan torej 21.9.2011 sem tudi jaz kot kupec plačal notarsko takso in notarski zapisnik o vknjižbi lastninske pravice (skupaj 120 Eur - taksa nekaj čez 75 Eur). Vpis v ZK preko notarja.
- ko sem prišel domov sem šel na e-ZK, kjer sem opazil, da je bila takoj (čez 15 minut po plačilu takse pri notarju) vpisana plomba na kupljeno nepremičnino. Čeprav smo se na kupoprodajni pogodbi dogovorili, da imava čas za plačilo kupnine še 30 dni sva isti dan nakazala preostanek kupnine, saj sta tudi prodajalca pri notarju dovolila vpis v ZK takoj čeprav še nista dobila celotne kupnine.
- včeraj dne 29.11.2011 pa sem opazil, da ni več vpisane plombe na nepremičnino ampak se na mestu lastnikov svetita najini imeni z punco, tako da sva sedaj tudi črno na belem postala lastnika nepremičnine.
Toliko. Trajalo je malo malo manj kot tri mesece, verjamem pa, da če bi čakali na celoten postopek DURSa, bi se zadeva bistveno bolj zavlekla.
Sedaj pa komaj čakam 1.1.2011 potem pa akcija z prenovo :lol: .
Re: Postopek nakupa nepremičnine - medo9 - 30.11.2011
Čestitke in uspešno prenovo vama želim!