+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? (/showthread.php?tid=37849)
Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - nikah - 1.6.2011
Ker je na tem forumu veliko zanimivih informacij, bom zastavila še moje vprašanje. V bistvu rabim mnenja, pogled koga, ki je to dal čez ali koga, ki to kaj pozna.
Moji starši imajo 2 zazidljivi parceli. Eno bi lahko dobila midva z možem kot darilo, na njej bi si rada postavila hišo, verjetno montažno, v roku par let. Preden smo se s starši dogovorili, da bi naju ta parcela zelo zanimala, so jo tako kot še dva soseda prodajali preko nepremičninske agencije (tudi sosedovi parceli sta zazidljivi). Naročila sva lokacijsko, da vidiva, kaj bi lahko postavila, in tu smo doživeli hladen tuš. Po kartografskem delu LI gradnja tu ni predvidena, ne na naših dveh parcelah kot tudi ne na sosedovih. Pri preverjanju na upravni enoti je referentka razložila, da je bil po opredelitvi parcel za stavbno zemljišče sprejet OPN in OPPN za to vas, in le-ta ne predvideva gradnje na teh zemljiščih. Tudi njej se je zdelo čudno, kako da na zazidljivih zemljiščih projektant tekom priprave OPN in OPPN ni predvidel hiš, in ga je šla celo vprašat. Ta nekega argumenta ni imel, rekel je menda da saj je bilo javno, pa bi se kdo oglasil. Ampak veste, kako je to: kdo pa v prostem času za hobi bere uradne liste in razgrnitve prostorskih aktov, če se mu sanja ne, da se to sprejema za to območje - tako tudi moji starši tega niso spremljali, ravno tako kot sosednji lastniki ne. Se je strinjala, da je malo nerodno, tudi samo obveščanje, ampak tako da je. Tudi nepremičninska agentka je šla to preverjat in je rekla, da kaj takega še ni videla v nobenem primeru, in da ji sploh ni jasno, kako/zakaj je to možno. No, da je vse še bolj zapleteno, sta pod eno od teh parcel še dve parceli, na katerih je kao predvidena gradnja (v LI sta vrisani "hiški"), vendar je ena neko čudno majhno območje, druga hiška pa je vrisana čez dve parceli - to je čez dve parceli različnih lastnikov. Ena od parcel je tudi od mojih staršev, druga je od sosedovih. Ni mi jasno, kako je lahko po prostorskem aktu predvidena hiša čez dve parceli različnih lastnikov. Pojasnilo še čakamo, predvidevam pa, da gre za napako.
Referentka na UE je razložila, da sedaj ni druge, če želimo tu graditi, da gremo v spremembo OPPN za to območje. Postopek traja leto ali več, stane 6.000 EUR ali manj, če se uspemo spogajati z občino. Pravi, da vnaprej povejo, ali bo ugodno rešeno ali ne, tako da stranka ne plača nekaj, kar ne bo sigurno odobreno, da se podpiše tudi pogodba. Če nas je več zainteresiranih, se stroški delijo.
Z možem razmišljava, da bi šli vseeno v to. Če se še kakšen sosed, ki ima enako zagato, odloči za ta postopek, super, bi si delili stroške, v najslabšem primeru krijeva stroške sama. Lahko počakava par let (rekla je, da to bo ne trajalo npr. 5 let ali več, da je postopek vseeno krajši). To se nama zdi smiselno zato, ker 1. nama je parcela izredno všeč in 2. ker naju parcela še vedno stane 6.000 EUR, ne pa npr. 30.000 EUR ali še verjetneje več, če bi morala iskati drugo.
Kot zanimivost še to: ena od teh kao zazidljivih parcel je celo znotraj naselja, obdana z hišami, velika okoli 500m2. Ni mi jasno, kaj je razmišljal ta projektant, da na taki zazidljivi parceli ni predvidel gradnje. Referentka mi na to tudi ni znala odgovoriti in se je tudi spraševala kako je to možno :?
Še to: ne vem, če je bistveno, ampak vse te parcele so bila prej kmetijska zemljišča (travniki).
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - rklinc - 1.6.2011
Jaz sem imel podoben primer. V prostorskih planih je bilo vrisano kot zazidljivo območje, prostorski akt je pa točno mojo parcelo obšel.
Rešitev? Sama sva šla v izdelavo prostorskega akta, zdaj je to OPPN. Stalo naju je 4k EUR 2 leti nazaj, trajalo pa je leto in pol. Lahko bi bilo v 6-8 mesecih, če bi šlo vse gladko (soglasodajalci ponavadi zahinavijo, problem je MOP)...
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - kraken - 1.6.2011
Vse to je čisto možno, saj vsako stvar stori neka oseba in če ta oseba stori napako, je situacija taka kot je! Če bi bilo pravično, bi se priznala napaka in bi se ta napaka v najkrajšem možnem času odpravila in to brez dodatnih stroškov za oškodovanca! Ker pa zadeve niso pravične, ne bo nihče priznal da je storil napako in še manj, da bi koga slučajno oprostili plačila kakšne stvari! :twisted:
Je pa na prvi pogled res nenavadno, ker so dejansko pri teh zadnjih OPNih, zaključevali naselja in so po novem vse parcele, ki so v nekem krogu, znotraj naselij, postale zazidljive, tudi če so bile prej to kmetijske površine! Vsaj kolikor sem jaz to spremljal!
Kako pa kaže situacijo PISO? <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.geoprostor.net/PisoPortal/vstopi.aspx">http://www.geoprostor.net/PisoPortal/vstopi.aspx</a><!-- m -->
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - nikah - 1.6.2011
Kraken, kaj pa lahko vidim v PISO? To smo že pregledovali, ampak tu vidim pač meje parcele, sosednje,lastništvo itd., nič pa o gradbenem delu. Ali sem kaj spregledala?
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - nikah - 1.6.2011
rklinc, mi lahko napišeš malo več, kako je šlo to pri vas? Kakšen je bil postopek "iz prakse"? Kakšna soglasja ste rabili (to mi ni referentka nič omenila...)?
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - rklinc - 2.6.2011
nikah Napisal:rklinc, mi lahko napišeš malo več, kako je šlo to pri vas? Kakšen je bil postopek "iz prakse"? Kakšna soglasja ste rabili (to mi ni referentka nič omenila...)?
Postopek je tak, da moraš najprej izbrati projektanta, ki bo to delal. Njemu potem občina da pooblastilo za pripravo tega OPPN. Tu se lahko zaplete, če OPPN ne boste delali sami zase ampak še s kom - to je v celem postopku problem, ker morate biti poenoteni. Najin PA so recimo združili še z enim investitorjem na istem območju, da so lahko vodili samo en postopek. Problem se je pojavil praktično takoj, saj takoj potrebuješ geodetski posnetek in geološko poročilo. Midva sva oboje za najino parcelo naročila in dobila takoj, drugi investiror je pa mečkal in smo čakali par mesecev samo na njega...
Potem mora pa svoje narediti projektant. Umestiti parcele v prostor, določiti rabo prostora ipd... Na začetku potrebuje smernice soglasodajalcev, potem pa še soglasje k projektnim pogojem (tako kot v PGD). Na to se ponavadi najdlje čaka, sploh na mnenje MOP. Ko je vse končano, se naredi javna razgrnitev. Če ni pripomb, gre predlog na obravnavo na mestni svet- Če imaš srečo, se uvede hitri postopek in je sprejeto na eni seji, lahko pa traja dve seji. Če potrdijo in župan podpiše (tukaj pazi, ker lahko zadeva pade čisto na koncu!), objabijo v uradnem listu in ko je objavljeno tam, je zadeva končana. To je v grobem to.
Če bi šlo vse idealno, bi bilo to možno speljati v dobre pol leta. Realno gledano računaj vsaj 1 leto, če bo projektant odziven in občina pripravljena sodelovati, drugače lahko traja dlje...
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - nikah - 2.6.2011
rklinc, še malo te bom zasula z vprašanji, ker si dal to čez
. Zanima me:
1. projektnant mora narediti idejni projekt (mislim, da se tako reče temu, kar pišeš). Midva bi imela montažno, nimava pa še izbranega izvajalca. Izbrani izvajalec bo delal tudi GD. Pred tem pa bi rada uredila to z zemljiščem, sicer bova morala najprej najti drugo zemljišče. Tako bi zaidejni projekt angažirala prijatelja arhitekta. Skratka, gradila bi čez 4-5 let, ko se bo nabralo še malo eurotov v šparovčku, pred tem pa bi uredila tole z zemljiščem, kar bova rabila tudi pri banki za ugodnejši hipotekarni kredit. Saj ni kakšnega pravila, da mora biti kasnejši projektant, ki bo delal GD, isti, kot ta, s katerim bi speljali ta postopek? (upam, da ne bomo naleteli na problem, da bi se ta idejni načrt preveč tepel s tipskimi načrti montažnih hiš, ampak to bomo žal videli šele kasneje...).
2. Ali so bili stroški 4 K vključno z arhitektom, s tem da ste imeli še enega investitorja? Ali so bili 4k stroški samo postopka, plus arhitekt? Referentka mi je dala okvirno ceno 6K za stroške občine, nekaj je omenjala tudi projektanta, pa ne vem če naj bi bil to ta "naš", ali ima občina še svojega. Se bomo seveda točno pozanimiali, ampak me zanima, kako je bilo pri vas. Radi bi sicer pritegnili še kakšnega investitorja, ampak se bojim točno tega kot pri tebi - da bodo ostali kaj mečkali in mutili, saj kot vem, bi edino midva resno gradila, druge bi zanimalo to edino zaradi prodaje.
3. Ali veš kako je v primeru, da želi investitor iti v ta postopek zaradi prodaje (povečanja vrednosti zemljišča pri prodaji)? V tem primeru investitor ne bo gradil, ampak prodajal - ali se torej idejni projekt torej naredi po želji investitorja (ta si pač nekaj izmisli), da gre postopek čez...?
4. Kako so bili ti stroški razdeljeni skozi postopek? A je bilo to 500 tam, 300 tu, ali je bilo v par večjih kosih?
5. Najpomembnejše vprašanje za na konec: spodaj pišeš: "...Če potrdijo in župan podpiše (tukaj pazi, ker lahko zadeva pade čisto na koncu!), ...". Referentko sem vprašala točno tole: ali se lahko zgodi, da investitor plača postopek, to spelje, nato pa občina na koncu ugotovi, da tega ne odobri, in investitor ostane praznih rok? Referentka mi je odgovorila da ne, da občina prej preveri, ali bo to šlo čez, da se kao podpiše tudi pogodba, in ko/če se podpiše, se začne postopek, občina pa na koncu spremembo OPPN sigurno potrdi. Ker tole, da najprej naredijo tak nelogičen OPPN, potem ga greš spreminjat, vse plačaš, na koncu pa pravijo jok brate, odpade, je pa zajebavanje...menda niso tako neresni????
Vnaprej hvala za odgovore.
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - rklinc - 2.6.2011
nikah Napisal:1. projektnant mora narediti idejni projekt (mislim, da se tako reče temu, kar pišeš). Midva bi imela montažno, nimava pa še izbranega izvajalca. Izbrani izvajalec bo delal tudi GD. Pred tem pa bi rada uredila to z zemljiščem, sicer bova morala najprej najti drugo zemljišče. Tako bi zaidejni projekt angažirala prijatelja arhitekta. Skratka, gradila bi čez 4-5 let, ko se bo nabralo še malo eurotov v šparovčku, pred tem pa bi uredila tole z zemljiščem, kar bova rabila tudi pri banki za ugodnejši hipotekarni kredit. Saj ni kakšnega pravila, da mora biti kasnejši projektant, ki bo delal GD, isti, kot ta, s katerim bi speljali ta postopek? (upam, da ne bomo naleteli na problem, da bi se ta idejni načrt preveč tepel s tipskimi načrti montažnih hiš, ampak to bomo žal videli šele kasneje...).
Ta idejni projekt je za zbiranje projektnih pogojev. Ni pa to tak idejni projekt, kot si ti predatavljaš - tu se okvirno določijo dimenzije željene hiše, etažnost, višina, naklon strehe, take stvari. Na to lahko v veliki meri vpliva investitor, tako da tu precej pazita! Nama so določili tudi gradbeno mejo recimo, kar zdaj vsakemu povem - pazi, da ti ne omejijo, katere dele parcele lahko uporabljaš...
Drugače pa izbira tega projektanta nima nobene veze s projektantom v fazi pridobivanja GD.
nikah Napisal:2. Ali so bili stroški 4 K vključno z arhitektom, s tem da ste imeli še enega investitorja? Ali so bili 4k stroški samo postopka, plus arhitekt? Referentka mi je dala okvirno ceno 6K za stroške občine, nekaj je omenjala tudi projektanta, pa ne vem če naj bi bil to ta "naš", ali ima občina še svojega. Se bomo seveda točno pozanimiali, ampak me zanima, kako je bilo pri vas. Radi bi sicer pritegnili še kakšnega investitorja, ampak se bojim točno tega kot pri tebi - da bodo ostali kaj mečkali in mutili, saj kot vem, bi edino midva resno gradila, druge bi zanimalo to edino zaradi prodaje.Pri nama arhitekt ni bil vključen. Strošek je bil pa takšen zato, ker sva bila 2 investitorja, drugače bi bil tam nekje kot so tebi rekli. Je bilo pa to vse, kar sva plačala, plačala pa sva pol pred in pol po izdelavi.
4. Kako so bili ti stroški razdeljeni skozi postopek? A je bilo to 500 tam, 300 tu, ali je bilo v par večjih kosih?
nikah Napisal:3. Ali veš kako je v primeru, da želi investitor iti v ta postopek zaradi prodaje (povečanja vrednosti zemljišča pri prodaji)? V tem primeru investitor ne bo gradil, ampak prodajal - ali se torej idejni projekt torej naredi po želji investitorja (ta si pač nekaj izmisli), da gre postopek čez...?Pa saj ta idejni projekt, kot sem prej rekel, ni točen - tu se samo opišejo okvirne dimenzije želene novogradnje. Pri nama smo recimo dorekli, da bo hiša 9x12 +/- 10%, naklon 35-45%, take stvari. Ne pa točno...
nikah Napisal:5. Najpomembnejše vprašanje za na konec: spodaj pišeš: "...Če potrdijo in župan podpiše (tukaj pazi, ker lahko zadeva pade čisto na koncu!), ...". Referentko sem vprašala točno tole: ali se lahko zgodi, da investitor plača postopek, to spelje, nato pa občina na koncu ugotovi, da tega ne odobri, in investitor ostane praznih rok? Referentka mi je odgovorila da ne, da občina prej preveri, ali bo to šlo čez, da se kao podpiše tudi pogodba, in ko/če se podpiše, se začne postopek, občina pa na koncu spremembo OPPN sigurno potrdi. Ker tole, da najprej naredijo tak nelogičen OPPN, potem ga greš spreminjat, vse plačaš, na koncu pa pravijo jok brate, odpade, je pa zajebavanje...menda niso tako neresni????To ti pa niso prav povedali. Seveda ti občina vnaprej pove, ali naj bi bila zadeva izvedljiva ali ne. Poglej pa si hipotetično situacijo: vmes se zamenja občinska oblast in novi župan ter z njim vodje posameznih služb ima drugačen pogled na razvoj kraja. In ti čisto na koncu ne podpiše. Kaj boš potem?
Pa tudi drugače - občina se že odloči, da ne bo delala težav in da ji je v interesu, potem ti pa kak soglasodajalec ne da soglasja... Posebej problematično je sedaj vodovarstveno soglasje, recimo... Ali pa da ugotovijo, da ni možna navezava na javno cestno omrežje... In zadeva pade... Ali pa zdaj ta nova pravila glede razpršene gradnje... Ali pa javna razgrnitev in pride kak sosed s tehtnimi argumenti, zakaj tam ne more biti novogradnje...
Naju so vnaprej opozorili, da se to lahko zgodi! To je pač riziko investitorja.
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - nikah - 2.6.2011
Rklinc, glede 5: ja, to sem se tudi jaz spraševala, ampak mi je referentka tako rekla. Preveč idealno, da bi bilo res...
. Še tole mi ni čisto jasno: ali sta torej vidva iskala svojega arhitekta za to idejno, ali sta zgolj plačala občinarskega? Ali sta bila celo dva vključena - vajin in od občine?
Drugače pa ful ti hvala za odgovore, zelo mi pomagajo.
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - rklinc - 2.6.2011
nikah Napisal:Še tole mi ni čisto jasno: ali sta torej vidva iskala svojega arhitekta za to idejno, ali sta zgolj plačala občinarskega? Ali sta bila celo dva vključena - vajin in od občine?Po pravici povedano sploh ne vem, zakaj omenjaš arhitekta.
Glej - ko se bosta zmenila z občino, vam bojo na občini rekli, da je potrebno izbrati odgovornega vodjo tega projekta. To je lahko arhitekt ali pa gradbenik, samo da ima ustrezni strokovni izpit. In izbanemu bodo potem dali svoje pooblastilo, da lahko v njihovem imenu pripravi ta OPPN. In potem ta izbrani projektant vse pripravlja in se vmes usklajuje z občino in njihovimi urbanisti. Saj je občina namreč tudi soglasodajalec. In vajinemu projektantu morata zaupati vajine želje glede gabaritov objekta, lege, naklona strehe, etažnosti, ipd...
Midva nisva občini plačala nič. Občina dobi svoj delež preko komunalnega prispevka.
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - nikah - 2.6.2011
Aha, ok. Jaz sem mislila, da moraš imeti svojega arhitekta, ki to pripravi in potem predloži občini, po možnosti pa ima še ona kakšnega svojega...Očitno to ni tako. Kot te razumem, investitor sploh ne išče arhitekta, ampak "uporabi" oz. sodeluje s tistim, ki ga določi občina. Le-ta spelje ta del postopka, investitor pa z njim uskladi svoje želje.
Ampak še nekaj: kako občini nisi plačal nič? Komu pa točno - temu projektantu?
Se opravičujem, če sprašujem neumnosti, ampak rada bi se čim bolj pripravila in že kaj vedela o tem, ko bova šla z možem na občino se menit za detajle postopka.
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - rklinc - 2.6.2011
nikah Napisal:Ampak še nekaj: kako občini nisi plačal nič? Komu pa točno - temu projektantu?
Jaz sem plačal samo in le izbranemu projektantu, občini nič. In še tega ni določila občina ampak lahko izbiraš prosto na trgu. Občina samo predlaga koga, in ponavadi je fajn, da se zmeniš s predlaganim, saj ponavadi ve, kako zadeve na tisti občini potekajo.
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - vuego - 2.6.2011
Ne, ni tako. Občina nima svojih arhitektov (generalno gledano), arhitekti pripravimo celotno dokumentacijo po pooblastilu občine.
Ti stopiš do najbližjega arhitekta, ki izdeluje OPPN, se dogovoriš za izvedbo OPPN-ja in on ti bo večino postopkov vodil v odnosu z občino. Določita ceno, podpišeta pogodbo in lahko začne.
V bistvu se z občino niti ne rabiš pogovarjati (več), razen tega da dobiš neko neformalno soglasje, da ne bodo nasprotovali.
edit: Ker sva pisala v istem času, se moj post navezuje na predzanje vprašanje nikeh (ne na rklinc-a)
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - rklinc - 2.6.2011
vuego Napisal:Ne, ni tako. Občina nima svojih arhitektov (generalno gledano), arhitekti pripravimo celotno dokumentacijo po pooblastilu občine.
Ti stopiš do najbližjega arhitekta, ki izdeluje OPPN, se dogovoriš za izvedbo OPPN-ja in on ti bo večino postopkov vodil v odnosu z občino. Določita ceno, podpišeta pogodbo in lahko začne.
V bistvu se z občino niti ne rabiš pogovarjati (več), razen tega da dobiš neko neformalno soglasje, da ne bodo nasprotovali.
Ni nujno, da je arhitekt! Meni je delal gradbenik!
In tudi ni čisto res, da se z občino ni potrebno pogovarjati. Pri nama so izbranemu projektantu dali pooblastilo, da je v imenu občine lahko urejal ta OPPN. Je pa res, da so potem svoje pogoje podajali kot soglasodajalci.
Re: Na zazidljivi parceli ni dovoljena gradnja-sprememba OPPN? - vuego - 2.6.2011
Hehe, res je. Gradbenik z licenco "A". Bolj izjema kot pravilo (oz. ostanek prejšnjih časov).
Z občino se dogovarjaš non-stop. Samo to gre v glavnem na dogovoru projektant-občina (priprava sklepov, vloga za smernice in mnenje,..). S tem sem mislil, da je faza predhodnega dogovora na občini zaključena in je naslednji korak izbira arhitekta/urbanista.
Nekaj OPPN-jev sem pa tudi že naredil