+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! (/showthread.php?tid=35959)
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - Čojko - 17.3.2011
papez46 Napisal:Ceno nepremičnine na trgu - dejansko sooblikuje razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Ampak le v določeni meri.
Investitor, ki je objekt gradil za trg, ima za osnovo "proizvodnjo ceno" objekta.
Pomeni: zemljišče, projekt, vsi komunalni in ostali prispevki, GD, ves material in stroški dela pri gradnji. To je izhodišče.
Vzemimo - hipotetično:
-parcela 600m2 ....... 80 €/m2 ......... = 48.000,00€
-dokumentacija in vse ostalo = 25.000,00€
-vseljiv objekt z vsem 140m2
stroški izdelave in dela 600€/m2 =84.000,00€
Vse skupaj je torej investitorja stalo 157.000,00€
Sedaj se začne pesem o zaslužku in profitu. Taka zadeva je bila pred krizo v prodaji za 320.000,00€.
Danes se morda prodaja za 20% manj. Morda za 250.000,00€. Dejansko in realno - če ima kdo še kaj € v štumfu, ali če dobi dober kredit, se proda za 200.000,oo do 220.000,00€
Nižje cene ne bodo šle, pa če tudi pride do popolnega zloma.
Če so službe in nimaš kreditov bi ta tvoja matematika morda zdržala, tako pa ne!
Daj, daj, tako se obnašate kot, da se na nepremičninskem trgu ne more prodajati pod ceno - vsi bi imeli samo profite. Pa še kako se bo. Če bo tako sranje država dopuščala v nedogled, bo brezposelnost narasla na 300.000 + 700.000 penzičev, ostali zaposleni pa bodo imeli komaj za vsakdanje preživetje. Peščica ljudi z denarjem pa lahko čaka, da se taka zgodba proda tudi samo za 50.000 EUR. Če ni kupca, ki bi dal več z nepremičnino imaš stroške, imaš nujo prodat ker ti grozijo, da bodo fentali tebe in družino če jim ne vrneš denarja boš prodal samo da boš imel komu in se vsaj malo dvignil iz dreka. Mafija.
Saj poznamo razprodaje, v zadnjem času pa tudi že razprodaje izdelkov kjer tudi za njih ni več kupcev (tekstil in obutev).
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - pokrovka - 17.3.2011
GRADiM Napisal:papez46 Napisal:Poznam kar nekaj "možakarjev", ki imajo v "službi in družbi" kar soliden rang in status, PA NIMAJO LASTNIŠKEGA STANOVANJA - NITI HIŠE.
Se vidiš v njihovi koži? Iskreno? :wink:
Tudi jaz se ne vidim v njihovi koži.
Lp
Dany
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - aleks - 18.3.2011
GRADiM Napisal:jaz sem bil najemnik, recimo temu v mladih "zrelih" letih, od leta 1991 do 2007. če bi takrat to vedel kar vem danes, bi se zakreditiral do nosa. danes bi bil že tričetrt lastnik hiše na lepši lokaciji, ne pa da mam še 25 letno hipoteko. v glavnem, najem se nikoli ne izplača, saj so obroki kreditov, sploh če imaš recimo nekaj našparanega, približno toliko kot najemnina. zdaj recimo, imam obrok kredita za hišo približno enak, kot je najemnina tam, kjer sem prej stanoval. ne vem, no, meni se zdi lastništvo precej bolj uporabno kot najem, po vsem tem, kar vem zdaj. kljub temu, da sem kupljeno preplačal v več smislih, tako po vrednostih, kot obrestno.papez46 Napisal:Poznam kar nekaj "možakarjev", ki imajo v "službi in družbi" kar soliden rang in status, PA NIMAJO LASTNIŠKEGA STANOVANJA - NITI HIŠE.
Se vidiš v njihovi koži? Iskreno? :wink:
močno zafrknil sem se pa še dodatno tako, da sem leta 2002 čakal, da cene mal padejo ... takrat sem imel 7,5 miljonov našparanega in bi za 11,5 dobil hiško v medvodah. pa sem cincal, predrago se mi je zdelo, pa še kredit bi moral vzet itd. pa sem dnar naložil, leta 2007 sem pa moral vzet x krat več kredita za hiško, pa še dlje od službe smo kupili. čeprav sem imel lep donos na naložbo, so šle cene toliko gor. pa še plačal sem ohoho davka na dobiček. trapasto v glavnem, dost lažje bi šlo, če bi se že prej odločil.
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - medo9 - 18.3.2011
Aleks, ampak časi se spreminjajo in s tem tudi pogoji.
Kar smo mi kupili leta 2002 za 300 denarnih enot, bi lahko leta 2007 prodali za 750.
Seveda smo naredili napako in potem v 2009 začeli prodajati za 600 (dobili ponudbo za 500) in čakali, da smo na koncu prodali januarja 2010 za 450.
Smo pa po drugi strani pravočasno (v 2008 in 2007) prodali stanovanja za dober denar, danes dvomim, da bi dobili 70% od tistih cen.
Za nazaj je seveda biti enostavno pameten, ampak žal nihče ne ve, kaj bo jutri in čez pet let...
Po mojem so ga najbolj nasrkali tisti, ki so kupovali v letih 2007, 2008.... cene na vrhu in so se zakreditirali za 20 ali 30 let....
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - ekokoncept - 18.3.2011
07,08 je bil trend ali nepremičnina ali delnice. Precej na boljšem so tisti prvi. Pa še za njih bo poskrbela inflacija in rast cen.
Kar se tiče najema smo v sloveniji nadpovprečno lastniško orjentirani. dobro za našo branžo
belgija in NL sta npr. zelo najemniški deželi.čez 5 bo večina imela fotovoltaiko, el. ali hybrid v garaži in še več kreditov. pa slabe penzione...
hock:
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - ekokoncept - 18.3.2011
...ne izključujem. obstajata samo 2 j...! potres ali libija
je pa dejstvo, da teh 2mio (ala island, ireland, porto - pa pustimo špance in grke) predstavljajo kapljice.
Znanci iz Zh so mi 07 napovedovali situacijo - nisem verjel!
po drugi strani pa ima partner za lesene izolacije (D) proizvodnjo razprodano do 08.2011.... podobno je pri Bisolu
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - aleks - 18.3.2011
medo9 Napisal:Za nazaj je seveda biti enostavno pameten, ampak žal nihče ne ve, kaj bo jutri in čez pet let...ja, jaz med njimi. meni se cincanje in čakanje na nižje cene ni posebno izplačalo. po drugi strani pa spet ni grozno, saj mi je obrok za kredit cirka toliko kot najemnina. malo niha gor in dol, v glavnem smo pa tu nekje. ampak lahko bi to bolj elegantno speljal že prej in bolje.
Po mojem so ga najbolj nasrkali tisti, ki so kupovali v letih 2007, 2008.... cene na vrhu in so se zakreditirali za 20 ali 30 let....
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - Anonymous - 18.3.2011
aleks boš povedal čez 5 let kaj se ti je izplačalo. Pri dolgoletnem hipotekarnem kreditu obdobje 4 ali 5 let predstavlja manjšino časa odplačevanja... Tako rekoč glavnice še resno nisi začel odplačevat, če te prav razumem.
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - aleks - 18.3.2011
VinkoSmarnca Napisal:aleks boš povedal čez 5 let kaj se ti je izplačalo. Pri dolgoletnem hipotekarnem kreditu obdobje 4 ali 5 let predstavlja manjšino časa odplačevanja... Tako rekoč glavnice še resno nisi začel odplačevat, če te prav razumem.tako je, prav imaš. bom videl kaj še bo. ne vemo pa niti kako visoke bodo najemnine. meni se je godilo da so bile vedno višje skozi teh 16 let kolikor sem bil najemnik. mi je na koncu (2007) predstavljala najemnina že malo več kot tretjino dohodka (leta '91 samo četrtino). tudi glede na te nepremičninske stagnacije zadnjega leta in pol nisem opazil, da bi se najemnine kaj posebno nižale. vmes sem poleg hiše pridobil še eno stanovanje za bežigradom in čeprav je v slabem stanju in slabo opremljeno, ga mam oddanega za več kot je obrok na 80K€ kredita. pa mam najnižjo najemnino od vseh stanovanj v hiši (cela hiša je oddana v podnajem) ...
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - papez46 - 18.3.2011
GRADiM Napisal:papez46 Napisal:Poznam kar nekaj "možakarjev", ki imajo v "službi in družbi" kar soliden rang in status, PA NIMAJO LASTNIŠKEGA STANOVANJA - NITI HIŠE.
Se vidiš v njihovi koži? Iskreno? :wink:
Sploh ne!
Sam vem - zakaj se šel v gradnjo. Zgolj skozi € gledano, bi se mi bolj izplačalo takrat kupiti neko "primerno" stanovanjce. Bi ostalo kar nekaj €.
:? Ampak nisem - za v čebelnjake! :wink:
Tisti "strici" imajo pač neke druge prioritete v njihovem načinu življenja. So recimo veliko na poti, praktično v stanovanju le prespijo - če - prosti čas pa / kar ga imajo in kar jim ga ostane preživljajo izven mestne gneče - nekje na obrobju. Pa tudi lastnega "vikenda nimajo". Zakupijo za par let tu, ko pa se naveličajo ali si želijo spremembe, spet kje drugje.
Ja - vem, za naše sive celice je to malo težko doumljivo, ampak "takle majo". In njim pač ustreza.
Kot rečeno - meni ne bi. In zaradi tega sem - kjer sem.
Primer z cenami, pa sem navedel le za orientacijo. Namreč čista ILUZIJA je pričakovati, da se bodo nepremičnine kar prodajale " za male pare " , ali pod vsako ceno.
Se ne bodo! Žal. Tudi, če ima investitor hipotekarni kredit, se mu bolj splača - da mu banka ZARUBI vse skupaj - ker je tako manj na izgubi, kakor da proda pod vsako razumno ceno.
Recimo, da ima za "nabavno ceno" kredeita. To je tistih 160.000,00€. Če proda za 50.000,00€ :oops: in poplača kredit - ali del, potem je še vedno dolžan 110.
Če pa mu banka zaseže .........., bo pa banka prodajala. Ampak tudi banka ne bo prodajala z 50. Bo vsaj za 160, če ne za več.
Torej ne se slepiti in ne pričakujte nemogočega.
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - Čojko - 18.3.2011
Papež je zelo lepo in zelo realno predstavil ceno gradnje in prodaje.
Taka je realna cena!
Potem pa kar na lepem en kup investitorjev, veliko celo brez prebite pare in na veliko služit z gradnjo, ko so bile marže tudi preko 50%.
Pa še nekaj Papež64, ali misliš, da banke same tiskajo denar? Ko bo njim zagustilo bodo tudi one prodajale in ne čakale še naslednjih 20 ali 30 let, da se cena nepremičninam zopet dvigne na realno vrednost. Zlom bojo pričeli najšibkejši, najšibkejši investitorji, najšibkejše banke,.... ki bodo na koncu šle še najboljše prišle skozi - prvi prodaja po najvišjih vrednostih. Saj ste kdaj gledali kakšen film iz krize v 30 letih prejšnjega stoletja.
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - Fery - 18.3.2011
Čojko Napisal:Ko bo njim zagustilo bodo tudi one prodajale in ne čakale še naslednjih 20 ali 30 let, da se cena nepremičninam zopet dvigne na realno vrednost. Zlom bojo pričeli najšibkejši, najšibkejši investitorji, najšibkejše banke,.... ki bodo na koncu šle še najboljše prišle skozi - prvi prodaja po najvišjih vrednostih. Saj ste kdaj gledali kakšen film iz krize v 30 letih prejšnjega stoletja.In kdaj bo ta ko?
Kolikor je meni znano, se ve, katera banka pri nas duži največ nepremičnin!
Ravno tako se ve, da ji je zagustilo!
Ve se tudi, kako se rešuje ta zadeva.
Na žalost ne s prodajo nepremičnin po nižji ceni, ki bi bila začuda, celo tržna in daleč od dumpinške.
Rešujejo malo drugače, cene hipotekarnih zadev pa pustijo pri miru, da je bilanca vsaj nečemu podobna.
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - Čojko - 18.3.2011
Saj pravim, da upam, da se to ne bo zgodilo. Sedaj se je začela razprodaja tajkunskega premoženj - državna srebrnina, ljudje brez služb, proračun je itak brez denarja, zadolževanje do neke točke, zmanjka denarja, sledi Grčija, Islandija, ...in tudi nepremičnine. Upam, da ne bo šlo tako daleč.
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - papez46 - 18.3.2011
Čojko Napisal:Papež je zelo lepo in zelo realno predstavil ceno gradnje in prodaje.
Taka je realna cena!
Potem pa kar na lepem en kup investitorjev, veliko celo brez prebite pare in na veliko služit z gradnjo, ko so bile marže tudi preko 50%.
Pa še nekaj Papež64, ali misliš, da banke same tiskajo denar? Ko bo njim zagustilo bodo tudi one prodajale in ne čakale še naslednjih 20 ali 30 let, da se cena nepremičninam zopet dvigne na realno vrednost. Zlom bojo pričeli najšibkejši, najšibkejši investitorji, najšibkejše banke,.... ki bodo na koncu šle še najboljše prišle skozi - prvi prodaja po najvišjih vrednostih. Saj ste kdaj gledali kakšen film iz krize v 30 letih prejšnjega stoletja.
Načeloma in hipotetično IMAŠ popolnoma PRAV!
Pozabil si le na eno majhno podrobnost.
NLB ima zaradi "slabih kreditov" in njihovih zavarovanj 250 MIO € izgube. Po bilancah!
Koliko je to realno - ne ve nihče.
IN ?
NIČ - dragi moj - NIČ. :evil: :twisted:
Ti in jaz in vsi ostali bomo lepo iz proračuna banko DOKAPITALIZIRALI!
Banka, ki ima na ta način zagotovljen vsaj najnujnejši kapital, bo določene "pufe" lepo reprogramirala, določene celo "odpisala" :roll:
hock: :evil: Vidiš torej, koliko je realno, da bodo banke rubile, zasegale in kasneje same prodajale!
Re: Cene stanovanj oz. nepremičnin - realno stanje, zlom?! - Strelka - 18.3.2011
Jaz sem primerjala kredit v višini 200.000 evrov na 30 let (po info izračunu na netu) za trisobno stanovanje v LJ in najemnina za trisobno stanovanje, ostanek do kredita daješ na stran, tako da ti je mesečni strošek isti (cca 1000 evrov).
Upoštevala še dvakrat večjo obnovo stanovanja in nepr. davek cirka 200 evrov na leto ter 15 evrov rez. sklada.
Najemnina v višini 800 evrov bi v 30 letih znesla cca 290.000, od varčevanja bi se nakapalo 100.000 evrov, torej bi bil čisti neto strošek 190.000. Če bi polagal 300 evrov na mesec, bi se nabralo cca 150.000 tisoč, torej bi bil čisti strošek v 30 letih okoli 140.000.
Pri posojilu in lastništvu bi bil skupni strošek v 30 letih 390.000, vendar ti na koncu ostane stanovanje. Torej če dobiš najemno stanovanje po ugodni ceni, se bolj splača najeti. Težko pa je ovrednotiti to, da imaš dom po svojem okusu, da se ti ni treba seliti pod prisilo in tako dalje.