medo9 Napisal:Dejansko je upravnik organiziral, da je izvajalec opravil storitve.

ataIBA Napisal:Točno tako! Vendar, še enkrat ponavljam, nastopi kolektivna odgovornost vseh stanovalcev, ki odveže upravljalca zahtevani kvaliteti.

medo6 Napisal:Glede te odgovornosti sem še vedno mnenja, da se motiš.
Za kvalitetno opravljeno delo je odgovoren izvajalec, ne naročnik.
Če gre izvajalec v stečaj, se naročnik za garancijo lahko obriše pod nosom.
In še nisem slišal za primer, da bi upravnik potem prevzel garancijo.
Poznam primer, ko so kupci po stečaju na svoje stroške odpravljali napake.

medo9 Napisal:na osnovi dejstva, da je bil izstavljen račun za dela, ki so bila opravljena. Nihče namreč ne more očitati, da gre za fiktivno fakturo, saj je upravnik dejansko opravil to, kar je napisano na fakturi. Torej organizacija izvedbe dela.

Citat: @papež46:
@Popravila na domu, me bo upam popravil, ampak kolikor vem;
Nič te ne bom popravljal, dodal bom le nakaj svojih pojasnil

V pogodbi o upravljanju ( fino bi bilo, če in ako, bi jo vsak od etažnih lastnikov ki jo podpiše tudi prebral - in prebral v celoti, ne le cene za storitev ) je natančno opredeljeno vse.

Kaj zavezuje upravnika po pogodbi o upravljanju, kaj in katere storitve upravnika spadajo v ceno storitve in katere storitve niso zajete v ceno, jih pa mora upravnik tudi izvajati, pač glede na vsakokratno situacijo.

Zgornje popolnoma drži. Podlaga za upravnikovo delo (ups - delo malega hišnika) pa sta v osnovi Stanovanjski zakon in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb s svojimi dopolnitvami - v nadaljevanju pa še Zakon o obligacijskih razmerjih in zakoni ter pravilniki, ki urejajo razna ravnanja v objektih - Zakon o požarni varnosti, Energetski zakon, Pravilniki o načinih in delitvah stroškov, Stvarnopravni zakonik in še kakšnih dvajset drugih zakonov in pravilnikov.....in ne boš verjel....vsakih par mesecev se rodi nov zakon ali dopolnilo pravilnika, ki ni ne popravlja členov v starem...

Če gre toej za storitev izven obsega del po osnovni pogodbi - recimo izvedba prekrivanja in dodatna izolacija strehe večstanovanjskega objekta - potem je stvar popolnoma jasna, transparentna in logična.

Na željo etažnih lastnikov, ali "pod nujno" na predlog upravnika ( ker je streha fuč ), upravnik ORGANIZIRA IZVEDBO DEL.
,... kopiram člen iz SZ.:
58. člen
(zbiranje ponudb)
(1) S pogodbo o opravljanju upravniških storitev se lahko določi, da mora upravnik določene pogodbe s tretjo osebo skleniti z zbiranjem ponudb določenega števila dobaviteljev ali izvajalcev. V tem primeru izbiro najugodnejše ponudbe opravita skupaj upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik etažnih lastnikov, ki ga za to imenuje zbor lastnikov.
(2) Ne glede na prejšnji odstavek, je zbiranje najmanj dveh ponudb dobaviteljev ali izvajalcev obvezno za dela, ki po ocenjeni vrednosti presegajo desetino vrednosti, določene za oddajo naročil male vrednosti v skladu s predpisi s področja javnih naročil.


To pomeni, da pridobi soglasja vseh etažnih lastnikov, pridobi ustrezne popise del in seveda ustrezne ponudbe ( mislim da vsaj 3 ) potencialnih izvajalcebv. Za tako raboto, je potrebno organizirati tudi par sestankov z etažnimi lastniki in tako naprej. Da o kasnejši izvedbi in koordinaciji del ne govorimo.

68. člen

(sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami)


(1) Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če ta zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače.

(2) Šteje se, da je pravni posel sklenjen v imenu etažnih lastnikov, če pravni posel vsebuje navedbo: “Etažni lastniki“ skupaj z natančno označbo večstanovanjske stavbe.

(3) Upravnik je dolžan ob podpisu pogodbe izročiti dobavitelju storitev seznam etažnih lastnikov, ki vsebuje ime in priimek etažnega lastnika, naslov, številko stanovanja, velikost stanovanja in druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve dobavitelja, ter delilnik stroškov med etažnimi lastniki.

(4) V primeru iz prejšnjega odstavka se šteje, da pravni posel zavezuje etažne lastnike na dan sklenitve.


Vse to, mislim da spada v "organizacijo in izvedbo del", katera pa niso zajeta v osnovni pogodbi o upravljanju, za katero etažni lastniki plačujejo določen mesečni znesek.
Hmm, več ali manj so zato:[/color]

Mi je kar malo nerodno, ker bom z naslednjim copy-paste zavzel toliko prostora. A drugače žel ne gre. Tule so zadolžitve upravnika po pogodbi:

Seznam opravil upravnika

Upravniki izvajajo v večstanovanjskih stavbah 4 skupine različnih opravil.

Organizacijsko administrativna opravila:
pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter posodabljanje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih in najemnikih;
pridobitev, nastavitev in posodabljanje evidenc o posameznih delih in skupnih prostorih;
zbiranje in posredovanje podatkov potrebnih za vzpostavitev in vodenje katastra stavb;
sporočanje o spremembah lastništva posameznega dela stavbe Geodetski upravi Republike Slovenije;
koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov;
omogočanje vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.


Tehnično strokovna opravila:
pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi;
izdelava načrta vzdrževanja (za obdobje enega do petih let) stanovanjske stavbe, organiziranje obravnave načrta ter njegove verifikacije po lastnikih;
izdelava terminskega plana izvedbe načrta z oceno predvidenih stroškov vzdrževanja;
izračun mesečnega prispevka v rezervni sklad in obveščanje etažnih lastnikov v tej zvezi;
popis, objava del ter zbiranje ponudb, cenikov, predračunov;
izdaja naročil za vzdrževalna dela manjše vrednosti;
pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del;
priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah);
organiziranje nadzora pri izvajanju del;
izdelava letnega poročila o delu upravnika za posamezno večstanovanjsko stavbo;
organizacija odprave napak v garancijski dobi;
organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb;
oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov z identifikacijskimi oznakami po 7. členu stanovanjskega zakona.


Finančno – računovodska in knjigovodska opravila:
vodenje sredstev računa rezervnega sklada in gospodarno ravnanje z njimi;
ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov v skladu s pogodbo o medsebojnih razmerjih, izdelava in dostava obračunov;
inkaso obveznosti etažnih lastnikov;
opominjanje dolžnikov v primerih, ki jih določa zakon ali pogodba;
evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti;
vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja;
izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc;
izdelava letnih obračunov obveznosti in vplačil upravljanja.


Pravno – premoženjska opravila:
zastopanje lastnikov pred upravnimi organi;
vlaganje tožb v imenu etažnih lastnikov za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike;
vložitev izključitvene tožbe v imenu etažnih lastnikov;
zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb;
prijava vpisa stanovanj in nestanovanjskih posameznih delov Geodetski upravi Republike Slovenije.

In za ta dela upravnik dobi znesek, določen s pogodbo o upravljanju.


Po tej logiki, bi upravnik vse to delal zastonj!
Torej....logika odpade, saj je vse zgoraj opisano in določeno s Pogodbo o upravljanju.

Zastonj, pa mislim da ne dela nihče!