+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine (/showthread.php?tid=52828)
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - medo9 - 5.6.2014
hisa333 Napisal:se pravi plačam po overitvi pri notarju ? in ne pred tem ?
Plačaš skladno z določili pogodbe :roll:
Ponavadi se ob podpisu plača ara v višini 10%.
S tem prodajalec dobi denar, da poravna DDPN (davek od prometa nepremičnin).
Šele potem, ko davčna uprava "poštemplja" pogodbo in potrdi, da je davek plačan, se boš lahko vpisal v ZK. Seveda pa ti najbrž prodajalec ne bo izročil potrjenega izvoda pogodbe, dokler ne bo videl denarja na svojem TRR.
Če prodajalcu ne zaupaš, potem zahtevaj v pogodbi člen, da denar deponiraš pri notarju in notar bo nakazal potem, ko bo prodajalec izročil potrjeno pogodbo...
in tako spet pridemo do tistega mojega nasveta: k notarju, preden karkoli nakažeš.
Aja: pa are ne izplačuj v gotovini, ampak z nakazilom na TRR, ker je to najboljši dokaz. Če ti prodajalec potem ne bo hotel prodati (ali dati pogodbe), ga boš moral tožiti in boš dobil nazaj dvojno aro (oziroma odškodnino, kot bo opredeljena v pogodbi). Kako to preprečiti? Spet - z določilom v pogodbi, da se celotna kupnina nakaže notarju (na poseben račun) in da bo izplačana, ko bo prodajalec izročil original potrjene pogodbe notarju, ki bo lahko takoj naredil vpis v ZK....
In smo spet pri mojem enovrstičnem nasvetu ;-)
Lahko pa seveda zdaj tu debatiraš še 3 dni ali 3 tedne :roll:
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - Johan_R - 5.6.2014
Če si opazil "rdečo nit": Pojdi k notarju in preko njega pelji pogodbeno dokumentacijo.
Če nimaš izkušenj z nakupom imaš dve možnosti: a) zaprosi prijatelje, ki so to že počeli ali b) pojdi preko nepremičninske agencije (tukaj se lahko "zdilaš" za nižji % stroška posredovanja, ker boš pogodbeno dokumentacijo izvajal preko notarja - notarski zapisni, predlogi v ZK, predznambe lastninske pravice, izbrisi ev. hipotek, izjave hipotekarnih upnikov, ...).
Mi smo ravnokar prodali stanovanje v Ljubljani. Kupci in prodajalci smo lepo sodelovali ob asistenci notarke v Ljubljani in korektno zaključili posel.
Plačila: ara je lahko na roke pri notarju ali pa po podpisu pogodbe takoj nakažeš na zahtevan račun. Vsa ostala plačila obvezno negotovinska nakazila na prodajalčev TR pri banki. Tako imaš v roki vsa potrdila o rednih plačilih tvojih nakupnih obveznosti.
Tko, zdaj pa vklopi še iskalnik!
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - hisa333 - 5.6.2014
ok hvala hvala
nebom več težil
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - lavit - 29.2.2016
Zivjo!
Jaz kopujem nepremicnino on sicer preko agencije ki jo je prodajala. Zakasirala mi bo 2% posredniške provizije, s tem da posrednik dela izključno za prodajalca (kratek opis stanja odnosov):
Naj bi imeli sestanek, pri nepremicninski agenciji, kjer naj bi se dogovorili in podpisali predpogodbo. Na vprašanje zakaj predpogodba je odgovor nepremicninske agentke ker je tak postopek. Na podlagi predpogodbe bom plačal aro (sicer je omenila, da lahko plačam aro na njihov defircialni racun).
veliko sem si tukaj prebral: [url]httpunichr("58")//wwwunichr("46")slonepunichr("46")net/predpisi/pravice-potrosnikov/varstvo-potr-vp[/url]
Kakorkoli, gre za agencijo, ki je ze nekaj casa tukaj, prodajalec je firma, ki zgleda kredibilna, nakup bo kredit, tako da bo se banka poskrbela, za preverbo...
Vseeno se pocutim kot ovca, ki jo bodo bril kakor jim bo pasalo - ali pretiravam?
Zanima me, ce sem zavarovan, ce nakup opravim preko agencije?
A je za alarm vklopit, če hočejo predpogodbo?
Kaj moram paziti, ce je prodajalec firma? Lastnik je vpisan v ZK 3 leta in se malo...
Ali bo predpogodba takoj veljavna, ko jo podpisem (pac nisem glih pravnik, s sabo ga tudi ne bom imel)?
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - medo9 - 1.3.2016
Upoštevaj, da jaz ne poznam agencije in prodajalca, zato bom napisal maksimalno varen postopek za kupca:
1. Predpogodba je nepotreben korak (in če ni notarsko overjena, tudi pravno neveljavna).
2. Kupec in prodajalec gresta lepo k notarju, ki bo sestavil notarski zapis in preveril ,če je z nepremičnino vse OK. Predlagam tudi, da se takoj naredi zaznamba v ZK.
3. Po podpisu boš nakazal aro na prodajalčev TRR. (Pred tem seveda preveri, če nima blokiranega računa.)
4. Po prejemu are bo prodajalec pridobil davčno potrjen izvod notarskega zapisa in na osnovi tega bo banka realizirala/nakazala preostanek kupnine (imaš kredit že odobren? Si prepričan, da ga boš dobil, da ne boš na koncu ostal brez are?).
5. Kupec bo izročil original notarski izvod na osnovi katerega bo notar izvršil vpis v ZK.
Tista 2% boš pa agenciji moral plačati, če se nisi že prej dogovoril za drugačno tarifo.
Marsikdo meni, da je notarski zapis nepotreben strošek, ampak jaz se s tem ne strinjam.
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - firefly - 1.3.2016
Z agencijo nisi "krit" popolnoma nic.
Niti agencija niti notar pa ne bosta preverila ce je hisa res narejena tako kot je v GD...
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - lavit - 1.3.2016
hmm ja kakor berem po netu bi tudi jaz najraje notarski zapis .. danes sva se spet pogovarjala z agentom in nimam nekako izbire... no kakorkoli bom probal vztrajati na svojem ...
Zanima me samo kar se tice prodaje pogodbe in placilo davka a se kej spremeni, ce je to podjetje?
Sem pogledal na ajpes, trr aktiven...
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - medo9 - 1.3.2016
Davek na promet z nepremičninami plača prodajalec (2% od vrednosti) ne glede na to, ali je fizična ali pravna oseba.
Zakaj pa ti "agent ne da izbire"???
S čim pa je to utemeljil, da nasprotuje notarskemu zapisu???!!!
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - Nebomgabiksal - 1.3.2016
Agencija ne bi notarskega zapisa, ker potem pade ven iz posla ;-)
Predpogodba je samo list papirja, kjer podpišeš, da te oni zastopajo in pokasirajo svoj procent.
V glavnem je agecija "nepotreben strošek", če hišo in prodajalca najdeš sam. Če pa prodajalec prodaja preko agencije, pa naj on plača provizijo... Ta agencijska provizija je v teh časih zeloooo fleksibilna.
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - vitel - 1.3.2016
Varianta bi bila, da bi z agentom sklenil pogodbo, kjer bi jasno navedel, kaj bo on naredil za svojo provizijo in za kaj bo jamčil z vsem svojim premoženjem, glede na to, da je očitno situacija pravno neurejena.
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - Simony - 1.3.2016
Ne spuščaj se v stvari, če ti nočejo iti nasproti, glej da boš tudi sam zavarovan, navsezadnje na kupuješ vsakodnevnih stvari kot so kruh in mleko. Če je slučajno odzadaj kaj neurejenega ti bo lahko za vedno žal oziroma boš to napako plačeval vse življenje. Kot so ti že zgoraj napisali obstajajo postopki, kjer si tudi ti kot kupec zaščiten in naj ti ne bo žal teh par sto evrov, če to za tebe v tej situaciji pomeni varen nakup!
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - javr - 2.3.2016
večina agencij, vsaj v LJ, zahteva 4% provizijo s tem, da 2% plača prodajalec , 2% kupec. Tudi meni je advokat rekel da je to svinjarija, ampak tako pač je - vzami ali pusti.
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - rok77a - 2.3.2016
medo9 Napisal:Jaz mislim, da je bolje, da vse sam urediš.
Greš do notarja, on te poduči o postopku, sestavi notarski zapis in uredi vpis v zemljiško knjigo.
Agent namesto tebe ne bo letal na davčno in na banko, itd...,
Če jaz kaj vem ti glih agent uredi papirje z davčno in kar se tiče banke, če je potrebno.Ja notar ti bo vse to naredi, ko boš imel ti čas in to bo vse zastonj seveda
medo9 Napisal:Ceno pa boš po mojem lažje zbila direktno na sestanku s kupcem.
Pač daš ponudbo toliko in toliko, pa naj se kupec odloči v 24 urah recimo.
(Agentu je višja cena v interesu zaradi višje provizije ;-)).
Ja valda, višja cena mu je v interesu, malo razmisli kaj v interesu agentu predno kaj takega rečeš. Dejansko je cilj da se sklene posel, torej po čimnižji ceni. Kaj ti bo tistih nikolividenih 10% večje provizije, če ne bo sklenjen posel zaradi 10% (pre)visoke cene.
medo9 Napisal:V zvezi s to konkretno hišo pa preveri predvsem gradbeno dovoljenje in seveda lastništvo (da ni kakšne hipoteke ali v zadnjem času modernejši zemljiški dolg).A dej a res, to lahko vsak naredi, predvsem notar, svaka mu čast.
Izpisek lahko dobiš brezplačno na internetu, vsekakor pa bo tudi notar preveril tik pred zdajci...
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - Nebomgabiksal - 2.3.2016
Agent ne more ničesar urediti in je samo poštar (FURS, vsi priklopi, še najmanj pa RTV ali celo kupčeva banka/kredit); prav tako je samo posrednik med kupcem in prodajalcem glede cene. 5000€ razlike je za prodajalca 200€ razlike... veliko ali malo? In ja, provizija je tudi stvar debate. Praksa v SLO je 2+2, realno pa kakor se dogovoriš (jaz sem se 1+1, pa še to samo zato ker sem fer).
Če pa notar opravlja svoje delo ali ne, je pa druga pesem. Predvsem bi moral biti kupec sam zelo pazljiv (sploh ker je vse na spletu in zastonj).
Re: Vse kar bi morali vedeti pred nakupom nepremičnine - medo9 - 2.3.2016
@rok77: ne vem sicer zakaj seciraš moje več kot 2 leti stare komentarje, ampak za vsem zapisanim še vedno stojim predvsem na podlagi izkušenj z raznimi agencijami, saj sem opravil kakšnih 15 kupoprodajnih poslov. In nisem spoznal agencije, ki bi navijala za nižanje cene, ampak kot rečeno - seciraš 2 leti stare navedbe. Prav tako noben agent ne more urejati z banko ali z davčno, saj je prodajalec davčni zavezanec in tudi banka se ne bo pogovarjala o kreditu preko posrednika.
Da ne bo pomote: notar preverja (ja, tik pred zdajci) stanje v ZK, ostale stvari (gradbeno dovoljenje, ipd) moraš seveda sam.