+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Finančna plat (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=12)
+--- Tema: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit (/showthread.php?tid=37579)
Strani:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - mirator - 10.5.2019
Jaz sem koristil kar nekaj kreditov. Še v časih, ko je bil greh, če se nisi zakreditiral in v časih, ko so me banke presenetile s konformno obrestno mero. Takrat pa sem se tudi nekoliko bolj poglobil v ta del matematike. Na žalost sem ugotovil, da imajo pravzaprav banke povsem prav in da časi, ko nam je glavnico pomagala vračati inflacija, žal ne morejo trajati večno. In te čase so banke na zelo prefinjen način izkoristile in že tako obubožane kreditojemalce še bolj ožele. N.pr. je banka ponujala gotovinski kredit po fiksni obrestni meri (za tiste čase kar sanjski) ca 20%. Pogoj pa je bil brezobrestni polog 30 % kreditne vrednosti, za dobo 6 mesecev po odplačilu kredita. Ko sem to malo preračunal, sem ugotovil, da banka v bistvu daje gotovinski kredit po obrestni meri 150%. Pa pustimo sedaj stare čase, ki v sedanjosti ne koristijo nikomur. Omenil sem zgolj zato, ker banke v nobenem primeru ne bodo potegnile kratke (v mislim imam običajne državljane).
Se mi pa zdi zanimivo, da nobena banka ne ponuja več lombardnih kreditov (jaz sem ga imel možnost koristiti še v časih Markovićevih 7 din za DEM). Čar teh kreditev (ki pa res zahtevajo finačno disciplino kreditojemalca) je, da celoten kredit vrneš po določeni dobi. In zakaj omenjam to vrstni kredit. Nekdo je omenil varianto, da varčuješ 30 let in si potem omisliš nakup stanovanja. V teh tridesetih letih moraš pač varčevati z neko mesečno vsoto, hrati pa moraš nekje živeti in verjetno plačuješ najemnino. To se pravi imaš mesečno v bistvo dvojni obrok odplačevanja kredita. Pri lombardnem kreditu mesečno banki ne vračaš nič, moraš pa varčevati tako, da boš lahko čez tridest let povrnil celoten kredit. V bistvu živiš v stanovanju, ki ga boš plačal po pretečeni dobi kredita.
Vejetno bi znal @Johan_R, kot bivši bančnik, ta način še bolje pojasniti.
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - Johan_R - 10.5.2019
Bom poskusil.
Lombardni kredit, je v bistvu kredit, kjer se zastavi vredna stvar, ki ima tržno dokazljivo in dokazano vrednost: denar na depozitnem računu, drago kamenje, zlato, umetniška dela, vrednostni papirji.
Tovrstni kredit omogoča, da vestni kreditojemalec svoje vredne stvari obdrži (jih ne vnovči v denar), hkrati pa dobi denarna sredstva, katerih najem plača skozi obrestne in neobrestne prihodke banki (ali drugi finančni inštituciji, ali "črnogorcu") in s tem izvede finančno transakcijo.
Potem pa pride do "odmikov":
- zlato bistveno izgubi vrednost,
- podjetje, katerega delež lastništva ali kapitala (delnice) je zastavljen, gre v stečaj,
- slika ni slika Rembrandta ampak Rambrandta :mrgreen: (primer Riemer:NLB - <!-- m --><a class="postlink" href="https://drazbe.finance.si/8853746">https://drazbe.finance.si/8853746</a><!-- m -->), ...
Denar na depozitu se načeloma v nekaterih primerih lahko sprosti, vendar to pomeni poračunavanje obresti, ki banki ni najbolj po godu in raje ponudi do zapadlosti depozita kredit, po sorazmerno ugodni obrestni meri.
Nasvet podjetnikom (ko obrestna mera ne bo 0%, ali pa tudi sedaj): če ste kot fizične osebe lastniki denarnih sredstev, nimate pa zavarovanja za kredit svojega podjetja, ki je tako stabilno, da bo vrnilo izposojena sredstva, zastavite lasten denar v zavarovanje kredita podjetja. Denar bo dvakrat delal za vas: kot FO boste dobili obresti kot prihodek, kot podjetje pa doste ustvarili strošek, ki vam bo zmanjšal dobiček. Pa še FURS ne more nič, ker denarja niste neposredno prenesli in nato odnesli iz podjetja. 8)
Torej lombardni kredit je kredit z zastavitvijo. Plastično, banka na vaše premično premoženje, ki ni oprema) vpiše hipoteko.
Teoretično, če bi imeli denar na računu, bi lahko pridobili tudi stanovanjski kredit na dolgi rok.
Lombardni kredit največkrat sodi v sfero hipotekarnih kreditov.
Hipotekarni kredit je, ko ti banka (ali druga finančna inštitucija ali "črnogorc") da denar (kredit), ker imaš premoženje v neki vrednosti in te ne vpraša po viru iz katerega boš kredit odplačal. Od vrste premoženja in hitrosti njegove vnovčljivosti ter zgodovinskega spreminjanja cen tega premoženja je odvisno, kakšen delež trenutne vrednosti tvojega zastavljenega premoženja ti izplača in vpiše hipoteko. Tukaj največkrat srečamo čiste lombardne kredite.
Kredit zavarovan s hipoteko (zastavo) tvojega premoženja pa je tisti, kjer banko prvovrstno zanima, kakšni so tvoji viri, da boš kredit odplačal in se banki ne bo potrebno ukvarjati z vnovčevanjem zastavljenih stvari. Ti krediti so namenjeni individualnim stanovanjskim potrebam.
Ti krediti so namenjeni tudi investitorjem v nepremičnine (gradnja nepremičnin in prodaja na trgu). Pri teh je pomemben t.i. "break even point" (točka izravnave), ki pove, koliko je najnižja prodajna vrednost, ki še omogoči prodajo npr. nepremičninskega projekta "a'lacelovškidvori" (1.660 €) in s tem poplačilo (vsaj) tujih virov financiranja.
LP
Spoštovani dr. Ribnikar: <!-- m --><a class="postlink" href="https://www.zbs-giz.si/bancni-vestnik/e-arhiv/1995-5/Lombard-in-lombardno-posojilo--1995-5">https://www.zbs-giz.si/bancni-vestnik/e ... lo--1995-5</a><!-- m -->
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - JaBK - 10.5.2019
Ok, če prav razumem vrednost koliko moraš plačati pri obrokih ni vedno enaka, ker je vrednost obresti različna? Medtem ko je delež glavnice ves čas enak.
Pri anuiteti je pa seštevek obojega vedno enak samo razmerje med glavnico in obrestmi se spreminja.
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - Johan_R - 10.5.2019
Citat:Pri lombardnem kreditu mesečno banki ne vračaš nič, moraš pa varčevati tako, da boš lahko čez tridest let povrnil celoten kredit. V bistvu živiš v stanovanju, ki ga boš plačal po pretečeni dobi kredita.
Ne, na žalost ni tako. V bistvu "varčuješ" tako, da odplačuješ kredit.
Kar je čisto OK, samo da je cena (obresti) prava! Pa še nekaj je. Ti si ves čas lastnik stanovanja in če nepremičninski trg podivja navzgor (ti pa imaš kam iti), lahko kreditirano nepremičnino prodaš, ustvariš dober dobiček in imaš temelj za naslednje investicije ...
Po sistemu drago kupim poceni prodam so vsi obogateli NOT (razen naših posodiščuvlačenihinobsojenihtajkunov).
Bistvo tega je bolj psihološke narave (razen, če imaš skozi "mravlje v riti"). Nepremičnino kupiš, se realno zapufaš tako, da ti ostane za normalno življenje, v službi/poslu napreduješ in služiš več ali na več koncih ...
... in živiš miren lajf!
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - Johan_R - 10.5.2019
@JaBK, natančno tako!
S tem, da je odplačevanje obresti pri obročnem kreditu na začetku bistveno bolj zahtevno. Ker jih je največ oz. ker zapadejo vse, obračunane za pretekli mesec.
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - mirator - 10.5.2019
Johan_R Napisal:Ne, na žalost ni tako. V bistvu "varčuješ" tako, da odplačuješ kredit.Saj v tem smislu sem tudi zapisal. Banki ni treba mesečno odplačevati kredita, ampak moraš imeti dovolj privarčevanega denarja, ko je kredit treba v celoti povrniti. Seveda moraš zastaviti ali nepremičnine ali vrednostne papirje in banka ti za določen čas posodi denar, s katerim si pač kupiš stanovanje. Takrat dobiš nazaj tudi zastavljeno premoženje. In čar je ravno v tem, da ni potrebno mesečno skrbeti za obroke.
Zanimiv bi bil takšen kredit predvsem za tiste, ki nimajo rednih dohodkov.
Seveda so tveganja, pri katerem kreditu jih pa ni. Banke pa v vsakem primeru ne bodo potegnile kratke.
Jaz sem ta kredit vzel bolj iz firbca, ker niti nisem točno vedel kaj to je in imel sem res srečo. Obrestna mera je bila vezana na spremembo obrestne mere, mislim da na Frakfurtski borzi, medtem ko je pri nas inflacija divjala z njo pa tudi plače, valuta pa je bila vezama ma DEM.
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - Johan_R - 10.5.2019
Citat:Banki ni treba mesečno odplačevati kredita, ampak moraš imeti dovolj privarčevanega denarja, ko je kredit treba v celoti povrniti. Seveda moraš zastaviti ali nepremičnine ali vrednostne papirje in banka ti za določen čas posodi denar, s katerim si pač kupiš stanovanje. Takrat dobiš nazaj tudi zastavljeno premoženje. In čar je ravno v tem, da ni potrebno mesečno skrbeti za obroke.
Ne poznam banke v tem delu Evrope, ki bi financirala na tak način.
Lombardni krediti so kratkoročni krediti. In ti krediti so največkrat t.i. "bullet krediti" - vrneš vse ob zapadlosti.
Varčevanje je varčevanje.
Kreditiranje je kreditiranje.
In banke ne zanima, da bi ti po želji, niti ne vsak mesec, nekaj varčeval. Banko zanima zgolj in samo trdna zaveza in vir, ki ga imaš za to, da vračaš izposojeno.
Kredit je zaveza, varčevanje je želja!
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - mirator - 11.5.2019
Saj te banke tudi ni več, ker jo je pohrustala ena avstrijska banka.
Ta kredit omenil kot zanimivo eventualno možnost. Je pa res da to paše bolj h kratkoročnim kreditom.
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - jaki79 - 11.5.2019
Vidim, da imate težave z razumevanjem osnovnih pojmov.
Kot je napisal Johan_R je lombardno posojilo, posojilo pri katerem je zastavljeno premoženje premično, najpogosteje finančno. Lombardno posojilo bi bilo lahko kratkoročno, dolgoročno, bullet loan - celotno izplačilo glavnice (in obresti) na koncu, itd. To, da izplačaš celotno glavnico (in obresti) na koncu je lahko dodatna lastnost vsakega posojila, to ni lastnost, zaradi katerega bi neko posojilo imenovali lombardno posojilo. Tako kot krava ni krava, zaradi tega ker ima rogove. Vsaka krava sicer ima rogove, vendar jo to ne opredeljuje kot kravo, saj ni vsaka žival z rogovi tudi krava.
Hipotekarno posojilo pa je tisto posojilo, ki zajema hipoteko. Hipoteka pa je po slovenskem pravnem redu zgolj zastavna pravica na nepremičnini (v nekem smislu izjema od te definicije je nadhipoteka). Johan_R torej nima prav, ko pravi, da je lahko pri lombardnem posojilu vpiše hipoteko. Ne more. Banka pri lombardnem posojilu vpiše zastavno pravico, ne hipoteke, saj pomeni hipoteka zgolj zastavno pravico nepremičninah (lombardno posojilo pa je posojilo, pri katerem se zastavlja premično, največkrat finančno, ne pa nepremično, premoženje).
Pri hipotekarnem kreditu banka torej vpiše zastavno pravico na nepremičninah, in ta zastavna pravica se imenuje hipoteka. V angleščini se ekvivalentni izraz mortgage sicer uporablja tudi za zastavno pravico na plovilih (ladje in letala), vendar gre vseeno za drug podrazred mortgage (npr. ship mortgage), kot to velja za property mortgage.
"Hipotekarni kredit je, ko ti banka (ali druga finančna inštitucija ali "črnogorc") da denar (kredit), ker imaš premoženje v neki vrednosti in te ne vpraša po viru iz katerega boš kredit odplačal. "
Nikakor ni res, da pri hipotekarnem kreditu banko ne zanima, kakšni so viri za poplačilo. Vsak, ki je kdaj pri banki vzel hipotekarni stanovanjski kredit se seveda zaveda tega preprostega dejstva: banki je moral prinesti plačne liste. Še več, Zakon o potrošniških kreditih (ZPotK-2), ki sicer, kar je razvidno tudi iz imena, velja zgolj za potrošnike, kreditodajalcu (pozoren bralec bo seveda opazil, da sem napisal kreditodajalcu in ne "banki") v 42. členu izrecno prepoveduje (!), da bi oceno kreditne sposobnosti kreditojemalca temeljila pretežno na vrednosti zastavljenega premoženja (razen pri rastoči hipoteki). Kreditodajalca torej še kako zanimajo kateri so viri za poplačilo kredita.
Lombardni kredit torej nikakor ne more biti hkrati hipotekarni kredit in obratno.
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - mirator - 11.5.2019
Kar se mene tiče, so mi krediti več ali manj jasni in nimam težav z razumevanjem oz. tveganji. Mislim pa, da sta tako @Johan_R kot @jaki79 dala detajlna pojasnila, ki si jih velja zapomniti.
Moj namen pa je bil v bistvu v tem, da obstajajo različni načini kreditiranja, ki ga pa vsaj naše banke ne ponujajo.
Kolikor poznam ponudbo bank v Sloveniji, vse ponujajo hipotekarne ali kredite s poroki, z mesečnim vračanjem kredita. Nobena banka pa ne ponuja kredita, ki bi ga bilo mogoče vrniti v celoti na koncu pogodbene dobe. Bi pa prišel prav v primeru, da imaš vezan depozit, nimaš pa rednih dohodkov in bi kredit z mesečnimi obroki težko vračal, nujno pa rabiš denarna sredstva za n.pr. vplačilo are ali kaj podobnega.
Ni problem kreditiranja tistih, ki imajo redno zaposlitev. Ogromno ljudi je, ki imajo dohodke vezane na opravljeno delo, kar pomeni da dobi plačilo (ali plačo), ko neko delo v celoti opravi. V tem času pač ni sposoben vračati kreditov, saj mora pokrivati tekoče stroške.
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - Johan_R - 11.5.2019
jaki79 Napisal:a)
Johan_R torej nima prav, ko pravi, da je lahko pri lombardnem posojilu vpiše hipoteko. Ne more. Banka pri lombardnem posojilu vpiše zastavno pravico, ne hipoteke, saj pomeni hipoteka zgolj zastavno pravico nepremičninah (lombardno posojilo pa je posojilo, pri katerem se zastavlja premično, največkrat finančno, ne pa nepremično, premoženje).
b)
"Hipotekarni kredit je, ko ti banka (ali druga finančna inštitucija ali "črnogorc") da denar (kredit), ker imaš premoženje v neki vrednosti in te ne vpraša po viru iz katerega boš kredit odplačal. "
Nikakor ni res, da pri hipotekarnem kreditu banko ne zanima, kakšni so viri za poplačilo. Vsak, ki je kdaj pri banki vzel hipotekarni stanovanjski kredit se seveda zaveda tega preprostega dejstva: banki je moral prinesti plačne liste. Še več, Zakon o potrošniških kreditih (ZPotK-2), ki sicer, kar je razvidno tudi iz imena, velja zgolj za potrošnike, kreditodajalcu (pozoren bralec bo seveda opazil, da sem napisal kreditodajalcu in ne "banki") v 42. členu izrecno prepoveduje (!), da bi oceno kreditne sposobnosti kreditojemalca temeljila pretežno na vrednosti zastavljenega premoženja (razen pri rastoči hipoteki). Kreditodajalca torej še kako zanimajo kateri so viri za poplačilo kredita.
c)
Lombardni kredit torej nikakor ne more biti hkrati hipotekarni kredit in obratno.
a)
točno, moj lapsus!
b)
Jaki79 nimaš prav, v bančni terminologiji natančno ločimo:
- hipotekarni kredit, ki pri naših bankah ne obstaja.
Tvoja hiša je vredna oz. ocenjena po cenitvi na 500.000, likvidacijska vrednost je npr. 50% ocenjene vrednosti, kar znaša 250.000, imaš že hipoteko v višini 150.000 in dopustijo ti dodatno hipoteko v višini 80 - 100.000. Financerja zanima zgolj vrednost nepremičnine in ne kako boš dolg vrnil.
in
- kredit zavarovan z zastavo nepremičnine - vpisom hipoteke na nepremičnini, kjer se ugotavljata tako kreditna sposobnost kreditojemalca, kakor tudi namen kredita
c)
izhajajoč iz a) - točno. Gre za zastavitev vrednih stvari.
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - mirator - 12.5.2019
"črnogorc"? Mi lahko razložita ta pojem?
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - JaBK - 12.5.2019
Nekdo ki ti da posojilo, pa ni banka. To so tisti, kamor greš, lagat ti ga banka noče dati...
Hvala pa tako Janezu kot Jaku za šnel kurzv teh zadnjih postih. Vsak dan nekaj novega
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - jaki79 - 12.5.2019
Citat:Jaki79 nimaš prav, v bančni terminologiji natančno ločimo:
- hipotekarni kredit, ki pri naših bankah ne obstaja.
Tvoja hiša je vredna oz. ocenjena po cenitvi na 500.000, likvidacijska vrednost je npr. 50% ocenjene vrednosti, kar znaša 250.000, imaš že hipoteko v višini 150.000 in dopustijo ti dodatno hipoteko v višini 80 - 100.000. Financerja zanima zgolj vrednost nepremičnine in ne kako boš dolg vrnil.
in
- kredit zavarovan z zastavo nepremičnine - vpisom hipoteke na nepremičnini, kjer se ugotavljata tako kreditna sposobnost kreditojemalca, kakor tudi namen kredita
Tega nisem vedel. Zame sta seveda oba kredita hipotekarna, ker imata oba hipoteko, verjamem pa, da bančniki razlikujete med obema vrstoma kredita.
So mi pa po drugi strani takšna (nelogična) poimenovanja smešna. Podobno velja npr. za: operativni leasing, operativni najem, poslovni najem, poslovni leasing, najem, poslovni zakup, zakup. Kup nekaj različnih izrazov, ki pa pomenijo popolnoma isto. Pravzaprav sploh ne vem, zakaj se v Sloveniji uporablja pojem leasing/lizing, ko pa imamo povsem jasen slovenski izraz, najemno razmerje (ki pokriva tako izraz "lease agreement" kot tudi "rental agreement").
Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit - Johan_R - 12.5.2019
@Jaki79,
Se strinjam!
Res pa je, da je vsa terminologija (lizinga) povzeta pretežno po tujih bankah/lizing hišah in ko smo zaposleni v teh bankah/lizing hišah komunicirali z lastniki, smo avtomatično povzeli njihovo terminologijo. Kreditna terminologija pa je šele mogoče v zadnjih 15 - 20 letih začela ločevati pojma pri kreditih.
@mirator,
ne vem ali se šališ, ali ti to resno?!
"Črnogorc" je finančna inštitucija (ali enoosebna z/družba), ki ti posodi denar po 1%-ni obrestni meri, ne omeni pa ti, da gre za dnevno obrestno mero. Opominjevalni postopek je običajno stopnjevalne narave, 2. ali 3. opomin znata biti precej boleča. Lahko se celo zgodi, da 4. opomina niti ne dočakaš cel ali živ. Takrat tvojo obveznost "hočeš-nočeš prevzame" tvoja ožja in širša družina. Sanacija je običajno težka, zelo težka, finančno izčrpljujoča. Močno odsvetujem zadolževanje!
@JaBK,
Prosim!
Lombardne kredite so najemala tako podjetja kakor tudi fizične osebe, kajti belemu kruhu se banke pač ne odpovedujejo. Obrestna mera je bila v rangu potrošniških kreditov ali malce višja, odvisno od pogajalskih sposobnosti posameznika in poslovnih povezav z banko. Običajno so se uporabljali za nakupe vrednostnih papirjev.
Poznamo tudi "tajkunsko" izpeljanko lombardnih kreditov: najprej si, kot VIP persona, ki te je poznala uprava banke ali pa vsaj kakšen od izvršnih direktorjev, dobil kredit, ga črpal za nakup VP in le-te šele v drugen koraku zastavil banki, ki ti je dala kredit. In dobil si kredita za 100% nakupa, brez lastne udeležbe. In ker so bile naše borze polne VP tipa "fruktalčki" (beri: polni sebe), vodstva teh podjetij pa neuka in/ali avanturistična in/ali običajno politično nastavljena, vsekakor pa nesposobna temeljnega gospodarnega vodenja teh podjetij je cena VP kmalu strmoglavila.
Temu se učeno reče "bančna luknja", katere del je tudi zgodba o miličniku, ki je vodil eno večjih slovenskih naftnih podjetij, ki se je ukvarjalo tudi s turizmom ... :mrgreen:
Takle vikend ti da možnost malo več nakladanja. Je pa res, da tudi referenti/komercialisti v bankah/lizing hišah vse manj znajo razložiti osnove oz. temelje financiranja. Včasih se je zadeve oz. korektne razlage skrivalo, danes pa ni ne znanja in ne časa. Zelo podobno je pri "kreditih v eni uri". Zadolževanje je bilo vedno potrebno premisliti in seveda je potrebno spoštovati tudi tiste, ki mu nasprotujejo. Je pa potrebno vedeti, da bankirji (taki i onaki) obstajajo zaradi želja ljudi.
Tole je čisti OT (je pač deževen dan), ki nima nobene veze s stanovanjskimi krediti. Da pa nekaj informacij ...