+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Finančna plat (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=12)
+--- Tema: Kredit v švicarskih frankih - kako naprej? (/showthread.php?tid=58917)
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - m&s - 23.1.2015
Uuu kefig11, dobre informacije. Ne zame, ker imam izposojene franke, kar me še dodatno tepe zaradi neugodnega prodajnega tečaja napram srednjem ECB. Mogoče je bila valutna klavzula za čas tolarjev?
Sicer na pamet, ampak če predčasno poplačaš kredit, ti banka naredi poračun in plačaš vse nastale obresti do poplačila. Pač za izposojen denar, če je razlika. Ampak zakaj bi bila? Če si sposodiš 100k za 1 mesec po obrestni meri 3%, znašajo obresti koliko? In jih plačaš pri prvem obroku. Plus nekaj malega razdolžiš glavnico. Naslednji mesec manjša glavnica in zato manjše obresti za ta mesec, razdolžiš več glavnice ...
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - kefig11 - 23.1.2015
tako je. logika pri plačilu obresti kredita je popolnoma ista, kot obresti, ki jih dobiš za depozit.
depozit oz. kredit, pomnožen z mesečno obrestno mero.
pri predčasnem poplačilu plačaš glavnico in neplačane obresti do dneva predčasnega poplačila.
valutna klavzula je bila pri nekaterih bankah že od vsega začetka (tudi, ko je bil že EUR).
pomembno je, kaj piše v pogodbi oz. po katerem tečaju vračaš (tržnem ali srednjem ECB).
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - doli - 23.1.2015
kefig11 Napisal:zadeva je sledeča in je čisto logična. mesečne obresti so zmnožek trenutne glavnice in obrestne mere (preračunane na mesec, običajno po metodi 30/360). ker je glavnica z odplačevanjem kredita vedno manjša, je manj tudi obresti. seveda pa moraš CHF kredit vedno gledati v CHF valuti. namreč, v CHF so vsi že precej svojega kredita odplačali. če bi sedaj zanj vzeli nov kredit, bi še vedno plačevali približno isti znesek obresti kot sedaj (razlika nastane zgolj zaradi nekoliko višjega euriborja, marže namreč pri konverzije v EUR banke običajno ne spremenijo), saj bo glavnica še vedno takšna, kot je danes.Ne razumeš lih čist kaj si tole napisal, a ne? Logično bi bilo, če bi se obrok postopno zmanjševal, ker bi imel vse manj obresti, ker je glavnica manjša. A ne. Obrok je cel čas odplačevanja isti. Kako pa je to možno? Le tako, da na začetku plačuješ obresti na zalogo, glavnica pa se zmanjšuje toliko manj kot je večji znesek za obresti. Res da s tem plačaš več obresti, a tako pogodbo si pač podpisal. Drugačne ti tudi ne bodo ponudili, ker na ta način pač dobijo več obresti. In ravno ko si obresti na zalogo že v dobršnem delu plačal in se ti je glavnica začela pospešeno zmanjševat, prekineš pogodbo. Torej je ostalo več glavnice, kot bi jo ostalo, če ne bi obresti plačeval na zalogo, oz. če obrok ne bi bil enak na začetku in koncu odplačevanja. In to povečano glavnico zopet daš v novo pogodbo in spet začneš plačevat obresti na zalogo. A je zdaj kaj bolj razumljivo?
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - kefig11 - 23.1.2015
to pa ne bo držalo, bo treba še enkrat v šolo
obresti, ki jih dobi banka mesečno so VEDNO enake mesečni obrestni meri, pomnoženi z glavnico. ker je kredit anuitetni (obrok je v obrestnem obdobju vedno enak), je rezidual do obroka znesek, za katerega se zmanjša glavnica, ki bo osnova za izračun obresti v prihodnjem mesecu. in tako naprej, dokler se kredit ne poplača... to so osnove finančne matematike.
ne smeš mešat obročnega in anuitetnega odplačevanja kredita.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - doli - 23.1.2015
Ja in ker se na začetku zaradi tega glavnica toliko manj zmanjšuje kot na koncu, je glavnica pri prekinitvi npr. na polovici pogodbene dobe kakšna? Pol ali večja kot pol?
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - kefig11 - 23.1.2015
večja kot pol, se razume. saj je v anuiteti od začetka znesek obresti višji, ker je tudi preostala glavnica višja. nihče ničesar ne plačuje banki na zalogo... vsak mesec plačaš glavnico, pomnoženo z mesečno obrestno mero. isto, ko če bi imel vezan depozit.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - doli - 23.1.2015
A če ne bi prekinil pogodbe, bi to glavnico, čeprav večjo kot pol, odplačal v preostali polovici pogodbene dobe z enako višino obroka. Drži?
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - kefig11 - 23.1.2015
da. in ista višina obroka bi bila, če bi v višini preostale glavnice vzel nov kredit z isto obrestno mero in istim datumom zapadlosti. in v tem obroku bi bil delež obresti in glavnice popolnoma isti, kot v prejšnjem kreditu. nikjer torej ne duha, ne sluha o kakršnikoli zalogi.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - m&s - 23.1.2015
Če se razmere pri kreditih na trgu spremenijo, je boljše poplačati stari kredit z novim, ugodnejšim?
Zakaj si potem v tveganju, če vzameš kredit s fiksno referenčno obrestno mero; saj ga lahko kadarkoli poplačaš, če obrestna mera pada ... ok, zagotoviš si, da se ne viša.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - Migaj - 23.1.2015
Sirki Napisal:Preberite drobni tisk pogodb, ker čisto možno je, da vam v pogodbi piše, da morate pri predčasnem plačilu plačati tudi vse obresti, ne samo glavnico :evil:Normalno, ampak do takrat -kar je enako trenutnemu stanju glavnice.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - doli - 23.1.2015
kefig11 Napisal:da. in ista višina obroka bi bila, če bi v višini preostale glavnice vzel nov kredit z isto obrestno mero in istim datumom zapadlosti. in v tem obroku bi bil delež obresti in glavnice popolnoma isti, kot v prejšnjem kreditu. nikjer torej ne duha, ne sluha o kakršnikoli zalogi.Res je, maš prav.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - kefig11 - 23.1.2015
m&s' Napisal:Če se razmere pri kreditih na trgu spremenijo, je boljše poplačati stari kredit z novim, ugodnejšim?
Zakaj si potem v tveganju, če vzameš kredit s fiksno referenčno obrestno mero; saj ga lahko kadarkoli poplačaš, če obrestna mera pada ... ok, zagotoviš si, da se ne viša.
če nimaš s tem previsokih stroškov menjave, potem je odgovor da, saj ti obrestna tveganja ne spremenijo glavnice čez noč, ampak ti spremenijo le obrok.
kredit s fiksno obrestno mero vzameš, ko pričakuješ, da bodo obrestne mere (euribor) zrasle ali če si res močno želiš konstanten obrok. s tem se zaščitiš, da ti obrok ne bo zrasel, tako kot tistim, ki imajo variabilno obrestno mero. če pa imaš kredit z variabilno mero in obrestne mere zrasejo, se ti pa več ne splača menjat v fiksno obrestno mero, saj bo prepozno in bodo obrestne mere za fiksne kredite previsoke, da bi se splačalo.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - Migaj - 23.1.2015
Joj, zapisi, kako se sprva plačuje samo obresti -so pa res povsem mimo.
Če bi bilo tako, se glavnica nikoli ne bi zmanjšala niti za cent, ostajala bi enaka ali pa bi se večala.
Pa tudi pripombe, 'kaj se nisi v šoli nič nauču ipd' so mimo, ker v šoli logike ne učijo.
Če je ne uporabljaš, ker se ti ne da ali ker je nimaš -ti po mojem prav nobena šola ne bo kaj dosti pomagala.
Nisem prav noben bančni strokovnjak ali svetovalec.
Vseeno sem se se odločil narediti enostavno simulacijo/načrt odplačevanja kredita na 30 let s stalno oz nespremenljivo skupno obrestno mero 5%.
Uporabljam nestrokovne izraze, da bo razlaga čimbolj po kmečko.
Praviloma je pri vsakem kreditu podobno.
Obrok se izračuna tako, da bi se ravno do konca obdobja, za katerega se zapufaš, vsa glavnica s predvidenimi obrestmi skupaj -izplačala.
Sprva je glavnica enaka znesku bruto kredita in načeloma najvišja.
Vsak mesečni obrok/anuiteta praviloma vključuje vse obresti za pretekli mesec + del glavnice.
Ker je prvi mesec glavnica največja, so tudi mesečne obresti za tako visoko glavnico najvišje.
Po moji simulaciji je delež obresti za prvi mesec v anuiteti 75%, 25% pa je delež odplačila glavnice.
Približno četrtina mesečne aanuitete se torej sprva vsak mesec odšteva od glavnice.
Mesečna anuiteta ostaja enaka, delež obresti v znesku anuitete se manjša tako kot se manjša glavnica, posledično se povečuje hitrost odplačila glavnice -sprva res zelo počasi, kasneje malo hitreje in na koncu kar hitro.
Iz meseca v mesec torej glavnica hitreje pada -dokler glavnica ni izplačana, takrat tudi tistega drobiža obresti, kolikor so znašale v zadnjih mesecih, ni več.
Tako je, če se obrestna mera ne spreminja -torej, če je fiksna ali vseskozi enaka.
Če vzameš torej kredit v EUR sz nespremenjljivo obrestno mero, se glavnica v EUR ves čas zmanjšuje(sprva počasi, kasneje hitreje), dokler kredit ne odplačaš.
Po moji simulaciji natančno v 360 obrokih.
Pri kreditu v CHF, se ti glavnica ravno tako zmanjšuje -vendar v CHF.
Če pa CHF napram EUR zraste, tvoja trenutna glavnica preračunana v EUR seveda poskoči in ravno tako posledično poskoči tvoja mesečna anuiteta -ampak v EUR, ne v CHF.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - Fery - 23.1.2015
Glede na to, da je euribor rekordno nizek in da se ga evropska politično-bankirska mafija trudi spraviti gor (plus kao vse ostalo), a ni mogoče tu kakšna povezava s Švicarji.
V končni fazi so Švicarji potihem obljubili, da bo zacementiranost franka trajala malo dlje.
Kredite v frankih imajo tudi drugi (slovenčki smo tudi tu, bolj ali manj, pič... dim).
In če se par stotisoč ali par milijonov osebkov odloči prevekslati kredit, plačati mastne stroške novega, ogromne pribitke, ki so v navadi te dni, kaj je potem lepšega kot to, da jih kasneje lopneš še z novim, občutno lepšim euriborom.
Čisto tako, malo razmišljam tako, kot razmišljajo tisti, ki imajo denar.
Re: Delno poplačilo CHF hipotekarnega kredita - kefig11 - 23.1.2015
kdor se želi igrati, si naj tole odpre v excelu.
zanimivo je videti, kaj se zgodi, če spreminjaš ročnost, obrestno mero ipd.
<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.vertex42.com/Calculators/annuity-calculator.html">http://www.vertex42.com/Calculators/ann ... lator.html</a><!-- m -->