+- PodSvojoStreho.net (https://podsvojostreho.net/forum)
+-- Forum: Nepremičnine (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Forum: Nakup, prodaja in pravna vprašanja (https://podsvojostreho.net/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Tema: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba (/showthread.php?tid=40624)
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - Mirando - 3.11.2011
Hvala na diskusiji!
Ja, morda se je lahko strinjati da je najbolje 'žrtvovati' 500+€ za pripravo pogodbe itd., ampak!: to je skoraj mesečna plača?!
Situacija je povsem jasna - nepremičnina je neobremenjena, en lastnik, vpisan v ZK, kupec je znan.... redosled kupo-prodaje smo napisali. Torej? Zadržek je bil, v zvezi dokončnega poplačila prodajalca in primopredaje originala pogodbe, pa smo to prediskutirali....to, da ostane original do končnega poplačila pri notraju, ali prodajalcu se mi zdi dobra varovalka....
Že tako zapade državi plačilo 2% davka, kar niti ni malo....
Še zanimivost: V času prodajanja smo opazili tudi, da agencije delajo tudi z bajnimi 4% provizije....+ DDV + priprava pogodbe itd?! ja pa kaj še?! :roll:
hock: .....hitra računica pokaže da je to takoj 5000€+! Ni hec, a ne?! :wink:
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - Ericssson - 3.11.2011
Jp, ni hec... Ko sva misva z moji kupovala sva sama pripravila pogodbo (pazi MIDVA sva kupovala
)... Saj ne da je kaj razlike med tistim templatom in pa tistim kar potem napiše odvetnik/notar/agencija... V pogodbi mora pač bit samo še ZK dovoljilo s katerim ti je omogočen vpis v ZK in pa EMŠO kupcev in prodajalcev (sam sem dal davčno, ker v zakonu piše ali EMŠO ali davčna) pa mi je notarka komplicirala - pa sem popravil) pogodbo pa hrani notar do potrditve plačila...
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - bubo - 5.11.2011
Mirando Napisal:AHA....varovalka je torej, prenos ORIGINALNE, overjene.... kupopordajne pogodbe!
dokler ni denarja na TRR, je ne daš kupcu!
Lahko mu izročiš kupoprodajno pogodbo, samo ta ne sme vsebovati ZK dovolila (in se z njo kupec posledično ne more vpisati kot ZK lastnik). ZK dovoilo pa mu izročiš posebej, po plačilu kupnine.
Če bi jaz dal aro in/ali se dogovoril za posel, bi zagotovo zahteval podpisan izvod kupoprodajne pogodbe pred plačilom celotne kupnine. S to pogodbo bi na ZK vpisal predznambo, da bi si zavaroval vrstni red. In šele potem (ko bi se v ZK prepričal, da se ni nihče "čudežno" pojavil pred mano) nakazal kupnino. Po plačilu kupnine pa bi z ZK dovolilom, ki ga naknadno izroči prodajalec (ali, še bolje, niotar), pa nato opravičil predznambo in jo posledično spremenil v vknjižbo.
Tak postopek varuje oba: Prodajalca, da se kupec ne bo vpisal v ZK pred plačilom kupnine. In kupca, da prodajalec ne bo prodal/obremenil nepremičnine pred izdajo ZK dovolila.
Depo ZK dovolila pri notarju je sicer dobra stvar. Ampak, zagotavlja ti zgolj to, da ti bo prodajalec po plačilu kupnine izročil ZK dovolilo. Nikakor pa ti ne zavaruje vrstnega reda (kot učinkuje predznaba). Torej posledično tvegaš, da v vmesnem času (do izdaje ZK dovolila in zahteve za vknjižbo v ZK) prodajalec proda nepremičnino tretji osebi in se ta vpiše pred tabo v ZK. V tem primeru ti ZK dovolilo, ki ti ga izroči notar, namreč nič ne pomaga in sledi eno veliko sr*nje.
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - bubo - 5.11.2011
Ericssson Napisal:. V pogodbi mora pač bit samo še ZK dovoljilo s katerim ti je omogočen vpis v ZK in pa EMŠO kupcev in prodajalcev (sam sem dal davčno, ker v zakonu piše ali EMŠO ali davčna) pa mi je notarka komplicirala - pa sem popravil) pogodbo pa hrani notar do potrditve plačila...
Seveda ti je komplicirala. V ZK dovolilu morajo biti namreč podatki, ki se skladajo s podatki v ZK. Tam pa je vpisan EMŠO, ne DŠ.
In ni res, da mora biti v kupo-prodajni pogodbi ZK dovolilo. Veliko bolj modro je, da se ZK dovolilo izda posebej in se ga ne zapiše že v samo pogodbo. Razloge za to pa sem navedel v prejšnjem postu.
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - medo9 - 5.11.2011
Če se ne motim, mora biti ZK dovolilo notarsko overjeno.
zakaj torej 2x stroški, če pa je lahko bolj enostavno in je ZK dovolilo že v sami pogodbi.
Jaz sem v zadnjih letih podpisal.... ene 7 ali 8 pogodb in prav vse so vsebovale ZK dovolilo v pogodbi.
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - bubo - 6.11.2011
medo9 Napisal:Če se ne motim, mora biti ZK dovolilo notarsko overjeno.
zakaj torej 2x stroški, če pa je lahko bolj enostavno in je ZK dovolilo že v sami pogodbi.
Jaz sem v zadnjih letih podpisal.... ene 7 ali 8 pogodb in prav vse so vsebovale ZK dovolilo v pogodbi.
Kater stroški so 2x? Če ZK dovolilo ni v pogodbi, pogodbe ne overiš, ampak to storiš zgolj pri ZK dovolilu. Saj tudi, če je ZK dovolilo v pogodbi, ne overiš pogodbe, ampak zgolj ZK dovolilo (s tem zgolj potrdiš istovetnost oseb, ki so v dovolilu zapisane). Ampak, pustimo podrobnosti.
Zakaj tako, sem pa že razložil - to je namreč edini način, da si kupec zavaruje vrstni red pred plačilom kupnine in si istočasno prodajalec zagotvi, da se kupec ne bo vpisal v ZK knjigo brez plačila kupnine. Saj dokler je vse OK, je pač vse OK. Samo popolne varnosti si pa na ta način kot kupec ne zagotoviš. Če pa poznaš ti drugo pot, ki ti to zagotavlja, pa povej. Samo močno dvomim, da obsataja.
Je pa res tukaj nekaj več stroškov. Pa ne zaradi overovitve ZK dovolila, ker tudi tukaj to storiš samo 1x. Pač pa je res, da predznamba tudi nekaj stane. Samo meni se tistih nekaj 10 € pri nekaj 100.000 € vrednem poslu res ne zdi veliko.. Oz. drugače povedano, zaradi nekaj 10€ se osebno nikoli ne bom šel igrati z rizikom, da bo šlo nekaj 100.000€ po gobe. Je pa res, da je vsak svoje sreče kovač.
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - medo9 - 6.11.2011
Doslej še nisem imel primera, da kupoprodajna pogodba ne bi bila notarsko overjena.
In to je tudi vse, kar jaz trdim.
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - bubo - 6.11.2011
medo9 Napisal:Doslej še nisem imel primera, da kupoprodajna pogodba ne bi bila notarsko overjena.
In to je tudi vse, kar jaz trdim.
Tudi taka brez ZK dovolila?
Je pa res, da lahko narediš tudi tako: Podpišeš pogodbe z ZK dovolilom. En izvod overiš in deponiraš pri notarju. Ostale izvode razdeliš med stranke. In kupec nese svoj podpisan, a neoverjen izvod na ZK knjigo, vpiše predznabo. Po vpisu predznambe preveri stanje v ZK in če je OK, plača kupnino. Dvigne overjen izvod pri notarju, opraviči predznambo in se s tem vpiše kot lastnik. To je tudi edina pot, ki je, po mojem vedenju, varna tako za prodajalca kot za kupca. Vse ostalo je igranje z usodo.
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - medo9 - 6.11.2011
Tudi.
Sicer pa je to ZK dovolilo po mojem ena nepotrebna stvar.
Če jaz tebi prodam hišo, skleneva in podpiševa pogodbo (brez tega slavnega ZK dovolila), notar overi podpis... je ja logično, da se s tem lastnina prenese nate in da boš opravil vpis v ZK.
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - vitel - 6.11.2011
medo9 Napisal:Tudi.Nisem še videl vpisa v ZK brez ZK dovolila bodisi v pogodbi, bodisi posebej spisanega...
Sicer pa je to ZK dovolilo po mojem ena nepotrebna stvar.
Sama pogodba je zgolj zavezovalni posel, rabiš pa tudi razpolagalnega, tj. vpisa v ZK za kar je podlaga ZK dovolilo in ne sama pogodba...
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - medo9 - 6.11.2011
Pravniki pač komplicirajo, da lahko več zaračunajo :twisted:
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - bubo - 7.11.2011
medo9 Napisal:Tudi.Če si jo samoiniciativno overjal, tudi prav (čeravno ti tega ne verjamem, ker si sam zapisal, da si "v zadnjih letih podpisal.... ene 7 ali 8 pogodb in prav vse so vsebovale ZK dovolilo v pogodbi.", zato mislim, da nakladaš.) Poleg tega po mojem vedenju tega noben predpis ne zahteva.
medo9 Napisal:Sicer pa je to ZK dovolilo po mojem ena nepotrebna stvar.Če dobro razmisliš, je ZK dovolilo zelo potrebna stvar. Ker bi se pa že ponavljaj, si odgovor na vprašanje "zakaj" poišči v mojih zadnjih postih... Namig: Midva skleneva pogodbo, kjer se jaz zavežem tebi izročiti nepremičnino, ti pa jo meni plačati. S sklenitvijo pogodbe se to šele zaveževa, ne pa še izvedeva. To pride kasneje, skladno z dogovorom (seveda, če oba igrava fair play)... ZK dovolilo pa ob pravilno izpeljanem postopku oba varuje v primeru, če bi en od naju dogovor sklenil s figo v žepu in bi se zato moral drugi po sodiščih preganjati, da dobi svoj del nazaj. In zaradi tega igra tu ZK dovolilo vse prej kot nepotrebno vlogo.
medo9 Napisal:Če jaz tebi prodam hišo, skleneva in podpiševa pogodbo (brez tega slavnega ZK dovolila), notar overi podpis... je ja logično, da se s tem lastnina prenese nate in da boš opravil vpis v ZK.Ne ni logično. Ker pogodba je zavezovalni posel, kot ti je že lepo pojasnil vitel. In sama po sebi še ne pomeni, da sem jaz tebi za hišo plačal. Bi se pa seveda kot kupec takoj strinjal, da mi ob podpisu izročiš pogodbo z overjenim ZK dovolilom. Če bi bili pa vlogi obrnjeni, ti pa kot prodajalec pred plačilom kupnine tega nikakor ne bi bil pripravljen izročiti...
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - Ericssson - 7.11.2011
Ko sem jaz spraševal notarko mi je rekla, da moram overiti tako kupo prodajno pogodbo kot tudi ZK dovoljilo... tako bi imelo dvojne stroške... potem pa sem na notarkin predlog zadevo združil
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - medo9 - 7.11.2011
@bubo: meni je prav vseeno, če ti misliš, da nakladam. :roll:
Povedal sem svoje izkušnje, koliko pogodb si pa ti podpisal kot kupec ali prodajalec?
In da, imel sem tudi primer (v bistvu 2), ko smo imeli KP pogodbo brez ZK dovolila in smo jo notarsko overili.
Zakaj?
Zato, ker je tako predlagal pravnik in jaz se držim načela, da zaupam tistemu, ki mi svetuje.
Kar se pa tiče vsemogočnega ZK dovolila: so tudi drugi načini, da se prodajalec zavaruje pred neplačilom kupnine. Preprosta klavzula, da mora biti kupnina plačana v celoti.
Ampak ja, seveda, jaz itak nakladam.
In preštel sem še pogodbe, ki sem jih podpisal v zadnjih 8 letih: 14 jih je bilo.
Dve sta bili brez ZK dovolila (leta 2005), ker nepremičnina še ni bila vpisana v ZK (še ni bilo etažirano).
Zdaj pa imam te debate vrh glave.
Re: Prodaja stanovanja - kupoprodajna pogodba - bubo - 7.11.2011
medo9 Napisal:Kar se pa tiče vsemogočnega ZK dovolila: so tudi drugi načini, da se prodajalec zavaruje pred neplačilom kupnine. Preprosta klavzula, da mora biti kupnina plačana v celoti.In če kljub klavzuli ne plača, se pa vpiše v ZK, storiš kaj? Se 10 let podiš po sodiščih?